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粘毅群律師

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現職律師(20年以上)，不動產經紀人、專門職業保險代理人、大陸律師考試及格，不動產仲裁協會仲裁人、仲裁協會仲裁人。一般法律爭議、契約審閱，特別專精遺囑、繼承、遺產分割、都更危老權益分配及紛爭處理、保險及信託節稅、遺產規劃，辦理臺灣有史以來最大遺產分割案。預約諮詢電話02-23822328#24。

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財產、遺產、不動產

由新到舊

遺囑信託侵害特留分時，如何救濟?以遺囑(死後)信託將遺產移轉受託人，仍然可能侵害繼承人之特留分，繼承人雖不能撤銷整個信託，但對於繼承人因此不足的部分，繼承人仍然可以請求扣減及返還。

房東要進行危老重建，可以提前終止租約?出租人想依據危險及老舊建築物重建房屋，雖然符合土地法第100條「重新建築」的規定，但「重新建築」強制收回房屋僅適用在不定期租約，定期租約並不適用，因此出租人在簽訂租約時，如日後可能有重建之必要，應在簽約時告知承租人或特別載明老舊改建時承租人必須配合搬離，以免出租人重建計畫無法進行。

實用的新北市都更計算機~快速了解容積獎勵試算及都更同意門檻~新北市有一個便利評估參與都更可能性的網站，叫做都更計算機，可以幫你算出5種重建後的容積獎勵試算及都更同意門檻，有興趣的人可以去看看。

建商變更都市更新事業計畫，要不要通知地主?地主在都市更新事業計畫中，因為建商變更建築師而打算提起行政訴訟，引發爭議。文章解釋了變更都市更新事業計畫時是否需要經過主管機關審議、甚至地主同意等問題，並就建商自行更換建築師的爭議提供瞭解析。

政府為什麼喜歡用區段徵收的方式取得土地地方政府透過區段徵收所取得的土地，不需要經過地方議會的同意，更不用行政院的核准，可以隨時開始標售，土地標售後的錢，扣除開發成本後就可以給地方政府自行運用，繁榮地方或運用的巧妙，有政績，下次選舉就容易得到選民的支持，至於是否真有開發或變更的必要或目的，那就不一定了。

三千萬的分享—不要再借名登記了(累垮了法院、肥了稅捐機關、瘦了自己荷包)借名登記房產以規避囤房稅，除了可能帶來的法律風險外，實際下卻產生高額的土地增值稅和遺產稅等問題，因小失大，切莫為之。

因應囤房稅2.0，信託不動產沒辦法再規避囤房稅囉囤房稅2.0版就信託不動產的房屋稅，規定在信託關係存續中，原則上應改歸戶委託人名下的戶數計算，除非是他益信託的情形，因此即使用信託的方式移轉給他人房子，仍然是算回自己名下，並依據新的房屋稅稅率計算應繳納的房屋稅，並不會因此就能夠節省房屋稅。

房子討不回來--不動產的借名登記不動產的借名登記，在登記名義人有權處分的情形下，如果被出賣、贈與、借款而設定抵押等，都是有效的，真正權利人只能寄望登記名義人有其他財產可以作為賠償，否則可能面臨求償無門的窘境，國人盡量還是不要以借名登記的方式處置不動產，免得因小失大，省不了多少稅，卻虧了幾千萬的房子。

都更建商說不清楚地主可分回的坪數，地主還可以簽都更同意書嗎?都市更新程序繁雜，涉及法律、估價、營建等程序，相信並利用政府建構的審議制度及權利變換方式，是進行都更最好的實施方式，避免以合建方式導致地主彼此間或對建商的不信任。先出具同意書，讓都更程序開始進行，在發現公開展覽的事業計畫中，低於同意書所記載的分配比率，地主可在期滿前撤回同意，保障自身權益。

利用分年免除買賣價金債務來移轉不動產，小心搞錯了會繳更多增值稅財產、遺產、不動產的規劃傳承，不僅應考慮能否依照自己的意願分配，還須一併考慮稅捐的負擔，否則子女實際取得的部分可能較原本的安排少了一大部分，資產規劃不僅有法律面的問題，還有不動產交易制度及稅捐的問題，在以買賣為原因移轉所有權時，應注意一生一次自用增值稅與年度贈與稅免稅額，二者如何選擇適用較有利。

長輩規劃財產先為贈與時，小心選錯贈與標的，會多繳贈與稅長輩在五年內因繼承取得的財產者，因為有不計入遺產總額之規定，如選擇以此等財產贈與時，已經繳納的贈與稅是無法退回的，千萬不要將遺產及贈與稅法第15條過世前2年贈與特定親屬應納入遺產總額計算後扣抵已繳納的贈與稅，與第16條繼承自他人已納遺產稅的財產不計入遺產總額的規定，互相搞混導致多繳贈與稅。

113年起繼承的遺產稅中，不計入遺產總額及免稅額都增加了喔113年發生繼承案件適用之不計入遺產總額、扣除額之金額，因有消費者物價指數較上次調整之指數累計上漲達10％，故113年起按上漲程度調整增加，申報遺產稅時，記得援用新的額度，以免溢繳遺產稅喔。

隱匿遺囑跟隱匿遺產，失權效果大不同隱匿遺囑跟隱匿遺產在法律上的失權效果上是完全不同的，前者在有妨礙遺囑執行時將喪失繼承的權利，而後者情節重大時還是可以繼承，僅是喪失限定繼承的利益，也就是不能主張在遺產價值內負清償責任，縱使債務超過遺產價值，隱匿遺產情節重大的繼承人還是要負責清償。

國土計畫法實施管制後，民眾最關心的七項土地使用權益在國土計畫法開始管制後，不影響土地所有人既有合法權益，但地主使用時還是必須符合其他法令原本的規定，例如符合建築法或農舍興建法令，至於未能符合國土計畫法的使用，只能維持現況使用，不能再增建、改建、重建，否則會有比以前更重的罰鍰及斷水、斷電、命拆除等措施，以真正落實國土永續發展。

以國土計畫法的管制來杜絕苗栗大埔案的再發生在國土計畫法開始管制後，新訂或擴大都市計畫案件，應以位屬城鄉發展地區者為限，唯有通盤檢討及適時檢討國土計畫才能變更功能分區，甚至土地所有權人也無法申請變更國土功能分區，因此區域計畫法時代動輒以開發許可變更使用分區或使用地的情形將不復存在，真正落實國土永續發展。

國土計畫法開始管制後，鄉村區的農地還可以蓋房子嗎?「全國國土計畫」的土地使用指導原則之一，就是保障既有合法權利，允許土地使用，區域計畫法時代合法編定為非都市土地之建築用地，在國土計畫法開始管制後，原則上將繼續編定為建築用地，未來原則無須向國土計畫主管機關申請，可以作為住宅、辦公處所之土地使用。

可否以遺囑信託的方式將不動產信託登記予第三人，保護未成年繼承人繼承取得的不動產?契約(生前)信託或遺囑(死後)信託，都必須表明信託的目的，以免信託行為嗣後遭法院認定與信託目的不合並被法院判決撤銷；且被繼承人所安排的信託行為有無侵害繼承人之特留分，法院也是以信託目的作個案具體的認定，有意以信託將資產做安排者，務必注意明確信託目的，以免淪為信託無效的結果，失去設立信託的美意。

什麼情況下可以強制執行人壽保險保單價值準備金保險契約的保單價值準備金屬於要保人的財產，執行法院於決定是否行使終止權執行人壽保險的保單價值準備金時，宜先讓債權人、債務人或利害關係人陳述意見，公平合理的衡量債務人及其他利害關係人之權益，再決定是否發函給保險公司終止債務人是要保人的保險契約，未給予陳述意見機會及具體判斷各方權益前，不能發函終止。

繼承遺產分割時最棘手的問題─土地分割繼承的遺產中如有不動產者，繼承人間往往對於土地的分割方式很難達成協議，法院進行分割時，除非因為「土地使用目的」（例如需保留部分共有土地作為通行道路的用途）或是「部分共有人願意維持共有關係」外，法院應該將各筆土地單獨分配給各個共有人。在法定的各種分割方式中，變價分配搭配優先承購是公平又簡便的方式。

以多數決先設定地上權方式再出售，通謀出賣共有人土地，自113年1月1日開始，行不通囉！利用多數決先設定地上權(或典權)，再利用多數決出售共有土地，強硬奪取，造成不願出售土地共有人的權利無從保障的方法，從113年1月1日開始，不願出售的共有人如依法表示承購者，地上權人無法取得購買權，可以保障不願出售土地共有人的權利。

未將年金保險身故後的年金餘額列入遺產申報，小心受罰年金保險約定保證期間內身故時未領取的年金餘額由指定受益人領取時，因年金保險的目的是在照顧被保險人的生活，與人壽保險的死亡保險金指定受益人的目的是為了照顧受益人而免納入遺產計算申報，有保險設計制度上的不同，因此在申報遺產稅時，若發現有未申報的年金保險餘額者，繼承人應主動列入遺產計算並申報。

實價登錄造假? 用四分位數法吧！實價登錄是一種房地產交易的公開資訊登記制度，旨在確保不動產交易的價格真實、透明。然而，有些不肖之徒可能會嘗試使用各種方法來造假，但是千萬不要認為只要買賣雙方約定好不說就不會被發現，特定情形下，還是會被發現造假，至於實價登錄資料的引用，可以四分位數法來做為參考的計算依據。

投資不順，私力救濟、搬貨抵債，小心觸犯強制罪！投資不順，股東或債權人私力救濟、搬取貨物，仍然屬於刑法第304條「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。」之犯罪行為，成立強制罪。

都更後移轉房屋所有權，小心喪失房屋稅減半徵收優惠都市更新後新建房屋的房屋稅減半徵收10年規定，在新建房屋由參與都市更新者移轉第三人後，第三人無從再享有房屋稅減半徵收10年的優惠，於第三人以繼承為原因取得者，亦同樣無法再享有減半徵收10年的優惠。

囤房稅！囤防稅?還是囤房睡?近來政府規劃實行囤房稅，其目的是解決高房價和投機性購房的問題，然而，不動產價格的本質包含經濟價值和泡沫價值，如果政策未能將抑制重點放在泡沫價值上，則有可能陷入兩種窘境：一是新進者囤積房產以防避稅捐，二是多數房產者囤積房產後繼續安穩入睡。