【都市更新—一坪換一坪?炸鍋了!!】

2021/11/15的新聞「放寬都更耐震認定 逾115萬老公寓 可望1坪換1坪」，重新燃起舊家換新家，面積不縮水的希望。

我們把時間推回到7月份，內政部公告了「都市更新耐震能力不足建築物而有明顯危害公共安全認定辦法」草案，只要行政院拍板，最快年底前就可發布實施。

中樂透到底有多爽?我不知道。但這個辦法，只要房屋符合規定都可以享受的到，必須仔細研究研究。

這個辦法的重點在於六樓以下的建物，經評估耐震不足現行規範三分之一的老建物將視為危險建物；牛肉在於給予「原容積」1.3倍的容積獎勵，而且符合都更條例規定的話還可以申請地方政府代拆；限制在於是在都更架構下不是危老架構下，所以小基地享受不到，必須整合達一定的面積。

總是有希望，但到底行不行?不考慮一樓店面、外推、頂樓加蓋、剛裝潢、有鄰居想多要坪數…等種種特殊狀況，我們來算算看，單純以土地持分面積來做計算，如何滿足一坪換一坪的願望。

有點閱之前文章的讀者，應該大致了解合建的架構，簡單來說，就是建設公司把分得的面積拿去賣，賣得的價金用來支付營造費用、利息管銷、政府稅費、屋主補貼、有的沒的之後，還能有合理的利潤，基本上這個案子就成了。

舉個例子做說明(為簡化說明，先不考慮車位)：

100坪的基地，蓋五樓雙拼十戶，早期建蔽率時代，通常住宅區的建蔽率是60%，每戶面積30坪，原容積300%。都更獎勵最高1.5倍，若採法定容積225%*1.5=337.5%，新辦法用原容積乘1.3倍=300%*1.3=390%，新辦法優於舊制度。

390%的容積乘上銷坪係數1.5，新建物大概會有100坪*390%*1.5=585坪。我們先算算，滿足權狀一坪換一坪的狀況，屋主全部分回300坪。

感謝屋主們給機會，建設公司好不容易分回285坪，房子一坪蓋20萬，加上利息管銷、政府稅費、屋主補貼、有的沒的，算一算一坪要25萬，蓋這房子總共花了585*25=1億4625萬，毛利抓20%，請代銷賣房子還要給5%，這285坪要賣到14625*1.25=1億8281萬元。

答案出來了，只要你家附近的房價達到18281/285=64.1439萬/坪，恭喜你，權狀一坪換一坪是做得到的。

但有人說了，要是舊屋(舊車)換新屋(新車)只能大屋(房車)換小屋(跑車)，那還不如繼續守著舊房子，住起來寬敞些，那麼以目前建築法規新房子的公設比大約在33%~35%的狀況下，我們就抓3成公設好了，屋主們全部要分回300/0.7=428.57坪，於是建設公司只能分得585-428.57=156.43坪，然後要賣1億8281萬，等於一坪房屋售價要賣到116.8638萬元，就能滿足舊屋(賓士) 免費換新屋(賓利)，一次換好換滿。

所以，115萬戶的老公寓，有多少人可以美夢成真?大家可以上實價登錄網站看一下自家的房價，找個專業的建築師或營造廠問一下房子的造價再加個20~30%的管銷費用，算一算，數學一就是一、二就是二，不太會騙人，除非自己騙自己。