時事分享：修法草案「預售屋全面禁止轉售」真的能有效打炒房嗎？

今年（2021年）12月初，內政部祭出打炒房五大新政策，將「平均地權條例」、「不動產經紀業管理條例」修法草案簽報行政院，修法將著重於「預售屋換約限制」，這些措施是否能真的有效遏止投資客炒房，並實現居住正義，已在市場上引發熱議。
（參考資料：預售屋合約，統統禁止轉售 https://money.udn.com/money/story/122229/5959548）

在今年（2021年）7月1日新上路的實價登錄2.0的修法中，內政部已明確禁止預售屋「紅單」轉售，此次法案修正將全面擴大限制預售屋的轉售。

修法後，買受人除了配偶、直系血親、旁系血親二親等以外，不得將預售屋合約換約讓與或轉售給第三人，且同時要求建商不得同意或協助買賣契約讓與或轉售，違者將按戶棟處罰新台幣50萬至300萬元。

（補充：預售屋紅單是指「購屋買賣預約單（尚未與建商議價）」或「購屋買賣訂購單（已與建商議價）」，簡而言之，當民眾看完預售屋，並有意願購買時，在準備簽訂買賣合約前，須先支付訂金，用以保留購買房子資格，支付訂金之後就會拿到一張預約單或是訂購單，一般來說此單據為紅色，因此將單據俗稱為紅單。）

修法新方針將嚴懲炒作房市的行為，予以高額罰鍰或處以徒刑。對於任何人有意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為，違者將處罰100萬至500萬元；若造成民眾恐慌及市場交易不安等而損及公眾或他人情形者，並可處3年以下徒刑或併科罰金100萬至5,000萬元。

預售屋買賣契約如有解約情況，應於30日內辦理登錄申報，違反者將按戶棟處罰3萬至15萬元，促進資訊公開透明，使其餘消費者能透過實價登錄資訊系統判讀該預售屋建案，正確的評估該建案，以避免以虛假交易來哄抬房價。

將增訂私法人取得「住宅用」房屋許可制，並限制取得後於五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。如若私法人要購入住宅，原則上只允許作為員工宿舍、長期出租或是危老建築都市更新而取得所有權的情形。

建立不動產炒作銷售、買賣或成交資訊申報違規的檢舉及獎金制度，經查證屬實者可以實收罰鍰總金額一定比例作為檢舉獎金。

政府為了實現居住正義，使人人都負擔得起房價，近些年已先後祭出多次打炒房方案，然而，造成房市高漲的原因錯綜複雜，因此，打炒房成效往往十分有限，此次修法草案全面禁止預售屋轉售給第三人，是否真的能有效杜絕投資客？以下簡要整理此修正草案後將面臨的困境：

當民眾與建商間成立不動產買賣合約，即使僅為預售屋之買賣，即成為民眾的財產權，而內政部以預售屋全面禁止轉售的強硬管制手段，雖然站在保障居住權的角度，並展現了政府打壓投資客的決心，但此做法實際上有違自由經濟原則。全面禁止交易是否過度侵害民眾的財產權，或是應由其他的手段來打炒房更為妥適，都是需要再予以斟酌及建構其他配套措施。

何謂「炒作行為」？怎樣的行為該當「炒作」？例如確實有交易行為、有揪團、有不實價格來哄抬房價等等是否構成修法草案中的「炒作行為」？因炒作行為尚未有一個明確的定義，即為「不確定法律概念」，民眾對於炒作行為的內涵目前難以一望即知，未來有待實務來一步步界定炒作行為。

預售屋從取得紅單、簽約到交屋的過程動輒數年，民眾在此期間可能面臨各種財務上或是人生規劃等因素必須轉售，例如，臨時資金缺口、婚姻、舉家遷移等因素，並非全然是投資客為了賺取價差，當此法案通過施行後，民眾購買的預售屋全面禁止換約下，買受者臨時反悔不買該建案時，只能選擇向建商退戶，然而退戶往往要額外支付高額的違約金（通常是總價的一至兩成），對於買受者來說是一筆極大的損失，因此，極可能轉至黑市交易。黑市交易下，對於建商來說，仍是穩賺不賠，而政府卻更加難以管制，因此，實際執行上仍需更多的配套措施來因應之。

此次打炒房政策的成敗，政府的稽核能力也是關鍵。2021年7月1日上路的實價登錄新制中，增訂主管機關查核權、加重屢不改正罰責、紅單交易納管等措施，然而成效仍有限，其中主要原因之一為稽核難題，政府礙於人力資源不足，或其他勢力進駐導致難以完全稽核，也產生了成效不彰的弊端。此次修正草案內政部納入了檢舉制度及獎金制度，也許能增加政府的稽核能力，促使法條能妥善執行。

預售屋買賣契約可以自由換約之受益者往往是想賺取差價牟利的投資客，就建商的角度而言，不論買受人是何人、及是否能夠換約實際上並不影響建商在該建案中的收益，因此建商並無誘因及意願來配合投資客換約，過往換約多半是為了配合買受人的需求而提供之服務；然而，修法草案要求建商不得同意或協助買賣契約讓與或轉售，違反者處以罰鍰之規定，似乎是針對建商來懲罰，且房價居高不下的因素錯綜複雜，並非單純為建商因素，如未能通盤遏止投資客不當炒作，且未能建構妥適的配套措施，此次修正草案遏止性的意義恐大於實質性的意義。

內政部此次祭出之修正草案雖展現政府打炒房的決心，然而，任何打炒房的措施都使投資客有漏洞可鑽，且尚有炒房行為定義不明確、恐促使房屋黑市交易更頻繁、政府稽核能力不佳等等的困境，因此，此次修正草案的成效為何，更需待法案通過後，並搭配配套措施來仔細觀察法案對房市之影響