金融海嘯前美國房地產供需變化

在上一篇美國房地產這次不一樣文章有提到，成屋銷售與新屋銷售出現明顯背離，對此，我們來複習下金融海嘯前的房地產供需情況。

2008年次貸危機最後釀成全球金融海嘯，這個危機的背景成因是房地產供給過剩，導致房價下跌，而大部分美國人在此之前都認為房價不會下跌，甚至小布希政府也提出每個人都可以買得起房子的政策，於是放款機構針對還款能力較差的民眾，降低了放款標準，然後再將這些高風險的房貸包裝成衍生性金融商品賣給全世界，隨著房地產泡沫破裂，這些金融商品也讓全世界深陷危機之中。

當大家相信價格會持續上漲時，就會有很多人開槓桿去買

2010年前的房地產供給變化

新屋供給變化

新屋開工數從2000年中，呈現持續上漲趨勢，直到2006年1月才反轉向下。新屋庫存從2001年逐漸攀升，直至2006年中才反轉向下；新屋庫存月數在2000年至2005年期間，呈現平穩趨勢未見明顯漲跌，代表市場消化狀況正常，但從2006年開始，逐漸攀升，代表市場消化能力轉差，也意味著2006年後新屋出現供給過剩的情況。

美國約在2004年中開始升息，直到2006年中才停下來，隨後進入一段利率維持期間。2004年，小布希尋求連任時提出「人人有房住」的政策願景，進一步讓這些還款能力較差的人有能力購買房產，但這時期正是利率上升階段，越晚購買新屋的消費者將承擔越高的房貸利率。小布希政府在錯誤的時間點推行了一項充滿美意的政策，這項政策也間接支撐著房價，政府創造出市場本不該出現的需求。

雖然市場買盤越來越多，但新屋開工數居高不下，使得供給持續增加、庫存逐漸累積；不過另一方面，市場消化能力卻漸漸轉差，最後建商眼見政府不可能在短期內降息，於是開始降價求售。2007年開始，新屋房價中位數出現反轉向下，消費者見房價正在下跌，但利率仍維持在相對高檔，於是持續保持觀望，不進場買房，這心態有助於房價下跌的自我實現，於是新屋房價持續地下跌。

最終導致新屋房市泡沫在2007年破裂。

成屋供給變化

成屋庫存與庫存月數在2005年以前，都維持在相對穩定的狀態，但從2005年開始，成屋庫存與庫存月數皆明顯攀升，這意味著2005年後成屋開始出現供給過剩的情況。成屋房價中位數在2005年中即進入高檔盤整區間，但成屋銷售量在2005年中呈現斷崖式下跌，代表2005年中開始，成屋市場出現有價無市的現象。新屋價格在2007年開始下跌，半年後，成屋價格跟著下跌，隨之下跌的主因是：新屋正在跌價，消費者當然會更想購買新屋而不是成屋，使成屋價格也必須跟進下跌，否則會缺乏價格競爭力。

從2007年中開始，美國房市不論是新屋或成屋，價格皆全面下跌。

泡沫的產生與供給大量增加有關，先有泡沫才有破裂

結論

房產泡沫破裂的例子，日本、美國、南韓、越南與中國都上演過，有的甚至還是現在進行式呢！
而台灣呢？網友說:「台灣政府會撐房價！」但小布希政府也撐過房價，最終房市泡沫破裂。
台灣現在的房價支撐原因，除了低利率之外，還有在疫情期間，國內積累大量超額儲蓄，這也是高通膨的另一個原因，加上台灣人對房價上漲的預期心理，使房價上漲自我實現。
房市泡沫破裂什麼時候會輪到台灣？其實我也不知道！因為台灣還有地緣政治與地震帶風險，難以用簡單的供需變化，預測房市泡沫破裂時間點。

要預測泡沫破裂時間點前，必須先確認有泡沫存在，台灣的房市有產生泡沫嗎？買不起不等於有泡沫。