美國房地產這次不一樣

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投資理財內容聲明

成屋銷售與新屋銷售出現明顯背離

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美國的房地產抵押貸款多為固定利率。因此,大多數人仍享有升息前的較低利率。據統計,超過40%的美國抵押貸款來自於2020年及2021年,那段時期的抵押貸款利率正值歷史低位。至於現在,30年期的固定貸款利率已超過7%。

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然而,近96%的美國抵押貸款房主的利率仍低於6%。這使得多數房貸屋主在此階段選擇不賣出房產,因為一旦他們出售目前的房子並購買新屋,若選擇30年期固定利率,便需面臨超過7%的高利率。這現象導致成屋供應急劇減少,使得其銷售量大幅下降而到了2023年初,新房銷售量呈現上升趨勢,逐步彌補了成屋供應短缺的問題。另一方面,由於成屋供應減少,其房價中位數亦隨之上升,近期甚至超過了新屋的價格中位數。

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隨著成屋供給大幅縮減,這促使建商更積極投入房地產市場。從2023年初的新屋開工年增率來看,該數據已從低點反彈,且持續呈現上升的趨勢。一般而言,美國的單戶住宅從開工到完工交屋大約需時半年。因此,預期在不久的將來,新屋供給將能有效填補目前成屋的供應缺口。

這樣的現象有可能埋下一個危險的種子

雖然許多投資人預期明年將會進行降息,但我必須指出,如果聯準會依據堪薩斯聯儲的研究,並不會於明年就開始降息,除非經濟可能或確實進入衰退時才會開始降息。若明年的經濟預測並未顯示衰退跡象,聯準會很可能持續維持高利率。這樣的高利率維持期間可能會比許多人預期的更長。在此情況下,成屋供應保持緊張狀態,美國的房地產市場將吸引更多建商參與房屋建設。

然而,當利率開始下降時,那些原先不打算出售的成屋屋主可能就會考慮出售。但考慮到在此之前已有大量的建商開始興建新屋,這將導致房地產的供應量顯著增加。如果降息幅度過大,房地產市場的供給可能會超過需求,形成供應過剩的情況。

如果房地產需求不變,而房地產供給過剩,對房價就是一股下跌的壓力。

高利率會維持多久?

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中性利率(natural rate of interest)係指在通膨穩定狀態下,使產出維持潛在水準的實質利率,也是長期供需均衡下實質利率的錨定值。此圖表以 Holston-Laubach-Williams(簡稱 HLW)模型所估計的中性利率做為參考,由紐約聯儲每季公佈最新估計值。
而在觀察貨幣政策的緊縮、寬鬆程度時,可以將實質基準利率(名目利率減去通貨膨脹率)與中性利率進行比較。當實質利率大於中性利率,貨幣政策具有緊縮效果,能夠壓抑通膨;​反之,當實質利率小於中性利率,貨幣政策立場偏向寬鬆,可能助長通膨。​根據堪薩斯聯儲研究,緊縮貨幣政策須維持約 12 個季度才足以使通膨出現預期中的滑落。(由財經M平方提供)

2023年3月,實質基準利率為0.66%,假如3月的中性利率維持0.58%,由此推算,貨幣政策開始發揮緊縮效果的時間點為2023年3月,而去年首次升息時間點2022年3月,這中間相差了一年,也就是說,政策效果滯延時間為一年。根據堪薩斯聯儲的研究,若要使通膨率回落至2%,緊縮貨幣政策需持續約12個季度。若不考慮其他外在因素,這意味著當前的利率狀態最少需要維持到2026年3月。

如果聯準會的降息策略真的是基於堪薩斯聯儲的這項研究,在2026年3月之前都不會進行降息。在此期間,美國房地產市場會持續增加供給。當供給逐漸累積到一定程度,並在未來的某一時刻被釋放,市場的反應和影響難以估計。

一個可能的情境是,當大量供給在市場上被釋放時,如果需求沒有同步增加,將導致房價下跌。這種供過於求的情況可能會導致建商面臨銷售困難,並對整體經濟造成壓力。此外,房屋過度供給可能會引發金融機構的擔憂,因為抵押貸款的違約風險可能會增加。

鮑爾傑克森洞談話重點?中性利率上修恐撼動股市(MoneyDJ新聞 2023-08-24 郭妍希)

華爾街日報(WSJ)素有「Fed傳聲筒」稱號的記者Nick Timiraos日前曾表示,生產力上揚、財政赤字擴大可能會推升中性利率,進而限制Fed的降息幅度。

Fort Pitt Capital Group投資長Dan Eye則表示,交易者及投資人早已意識到,Fed很可能會延長利率維持在高檔的時間(higher for longer),也推遲明(2024)年首次降息的時間點預估值。然而,市場卻未完全對Fed可能重新考慮升息的疑慮做出反應。

如果中性利率上升,投資市場將作何反應?提高的中性利率意味著聯準會在降息的幅度上會受到限制,且可能還需要再次提高利率。這樣的變化可能會導致股市進行較大幅度的調整,以回應中性利率的上升。但到目前為止,中性利率的上升尚未獲得聯準會官方確認。從Holston-Laubach-Williams模型的分析中,我們可以看到它仍然保持在一個相對平穩的狀態。

銀行壓力仍高

銀行定期融資計畫(BTFP)使用餘額持續創新高

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當金融機構持續地透過此工具向聯準會借款,聯準會必須保持警戒,不能掉以輕心。保持高利率的策略旨在抑制通膨,使物價回歸到目標範圍。然而,這一策略的副作用是,金融機構可能面臨存款流失的風險。

TGA餘額與ON RRP交易量在近期互為反向關係

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當財政部的帳戶餘額稍微下降,隔夜逆回購市場的交易量隨之增加,這意味著財政部無法暫停發債。在當前的高利率環境下,隔夜逆回購市場對投資者而言,比銀行更具吸引力,這將使得資金繼續從銀行流向隔夜逆回購市場。為了緩解這一趨勢,財政部不得不持續發債以吸引隔夜逆回購市場上的資金。

要真正解決銀行存款流失的問題,聯準會可能需要考慮降息。然而,在這之前,政府和金融機構只能依賴BTFP這類的金融工具,來暫時緩解銀行存款的外流情況。

結論

原本,成屋銷售與新屋銷售亦步亦趨,但在今年年初出現背離,此事需注意,這背後可能醞釀著一股成屋待售能量,大量拋出來的時候會造成一波動盪。

而銀行的存款流失壓力是否能在成屋庫存大量釋出前就得到解決呢?考驗著政府的能耐,否則那時間點如果到來,也將會再對銀行做一次壓力測試,因為房屋作為擔保品,如果聯準會在未來某天快速降息,成屋被大量拋出,就會對當時的房價構成下跌壓力,而銀行擔保品價值也會下跌,對銀行的體質來說不是一件好事。

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廢的先生(Mr.Fed)
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二刀流: 1. 總體經濟 2. 虛擬貨幣
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