我對未來房地產的看法

我們可以大膽的預測，台灣的房地產在未來幾十年後，很難看多，也許除了六都蛋黃區的剛性需求外，其他的房地產將低於2024年的現值，甚至腰折砍半也不無可能，因此不建議現在將多餘的資金投在房地產項目(自住宅還是有能力買就買，仍有抗通膨及其他需求上的優勢)。

過去有太多的成功經驗告訴我們，無論在甚麼時候，只要持有房地產，在未來的某一天，都會為你產生一筆豐厚的報酬。而我認為未來將可能不會是這樣的觀點：

1. 一波的漲幅大多就只有一次性，而且極可能在還沒發酵前，這些漲幅的因素就消失了，把房地產以擇時投資方式，不會是好的選項。因為一個政策(青安低利率房貸)或一個利多的發布(台積電建廠)，就貿然投入，將會讓你的資金困住很久。加上政府開始對投機客進行若干限制，如平均地權條例、房地合一稅2.0等等的制約，投機買賣的限制相對受限很多，雖然才剛剛上路或許還看不出這個威力有多大。
2. 房地產是變現能力低的物件，價格可能會有3年不動，但一動就是300%的可能性(未來也可能看到負的)，而且只在買進賣出當下的價格才是有意義的價格。在2023年7月推出的新青安房貸刺激低總價買氣，其實是很虛的，所刺激到的買氣大多是年輕首購族所喜愛的低總價的物件(比如低坪數大樓、公寓)，因低坪數的緣故，所以單價相對較高，造成好像房價上漲的假象。以我在台南、高雄看到的景象，現在因為政府每年漲地價稅造成地價成本墊太高，因此寸土必爭的新建案幾乎都是蓋成大樓、公寓的低坪數小房為主，以往的透天戶已經很少見了，而透天戶在不久的將來，有一部分將會被歸類到豪宅類了。
3. 財政部擴大豪宅課稅門檻 4千件恐須加稅：財政部自2014年配合央行調降豪宅定義金額後，此次再度調降、擴大適用範圍(2014/2/19的新聞)，為史上第二次調整豪宅價格門檻，豪宅定義金額的調降，台北市自7,000萬元以上調降至6,000萬元；新北市自6,000萬降至4,000萬，桃園、新竹縣市、台中、台南、高雄自4,000萬元降至3,000萬元，其他地區則自4,000萬元降至2,000萬元。這條打房條例真不知道會打到誰？以往的小康家庭可能很容易就被迫升級成持有豪宅了。
4. 過去房價會上漲，都是靠政府的政策、及資金潮所帶動的。第一次在2000年政府降息5%，第二次2008年金融海嘯的QE，第三次2020年疫情的QE。在台灣房價所得比及房貸收支比，已經推到相對高的區域(所得比全省平均約9左右、在2012年房貸收支比約為59%左右)，也就是說要買房，得不吃不喝要用9年的薪水才買得起房子，即使買了房子，每個月要負擔約60%的薪水去繳房貸。注意，這還只是平均值，如果以年輕族來看，引用主計處統計資料，2022年25～30歲的年輕人，平均月收入3萬6116元，平均貸款利率1.91%，算下來每個月要還款金額為2萬8809元，房貸幾乎就佔了薪水的80%，若買房扣下來可用的錢大概只剩8000不到了，難怪年輕人已經不想生小孩也不買房了(TVBS記者說一個人光吃三餐就要花15000了)，直接躺平放棄。我想政府逐漸重視年輕選票(打房政策)，未來上漲空間已經不大了。
5. 未來的人口趨勢下降，住宅供給增加，簡單的底層邏輯告訴你供給將大於需求，房價不可能繼續無腦漲。最近因少子化衝擊，有幾所私立大學已經確定退場，他周邊出租給學生的包租公們也跟著收不到租金，他們應該已經不知道要怎麼辦而心急如焚了吧，你怎麼有信心在未來人口持續減少，而房屋總量一直在增加的環境中，房價可以一直增值呢？而這些退場的私立大學的土地這麼多，將來轉型成老人養生村應該也很合理。
6. 會讓房價會上漲的環境，應該會是人口成長率大於房屋成長率，產業轉型、提升、成長來帶動就業人口、薪資持續上漲，以及最重要的政局及經濟安全穩定。而目前政府的經濟、能源政策，完全看不出有成長的願景(連穩定都還談不上)，第一波的電費即將上漲&有人猜測的缺電危機(套句前台積電董事長劉德音的說法，「政府說2025年不缺電，我們只能相信」)，怎麼會聽房仲專家說房價會漲，就急忙加入炒房團的行列呢？