民法第799條（建築物之區分所有：專有部分、共有部分、基地及應有部分）（98.01.23修正公布）之新舊條文、立法沿革及理由
所在編章︰
第三編 物權＼第二章 所有權＼第二節 不動產所有權（§773~800之1）
立法沿革︰
18.11.30制定公布→98.01.23修正公布
民法第799條（建築物之區分所有：專有部分、共有部分、基地及應有部分）（98.01.23修正公布）
Ⅰ稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。
Ⅱ前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。
Ⅲ專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。
Ⅳ區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。
Ⅴ專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。
理由：
一、按公寓大廈管理條例第1條之立法目的係為加強公寓大廈之管理維護，提升居住品質，該條例原係為行政機關基於管理之目的所制定，其規範重點在住戶之權利義務、管理組織及管理服務人等，與民法重在建築物各住戶所有權之物權關係有異。又以區分所有建築物之一部為客體之區分所有權乃所有權之特殊型態，民法應設有原則性規範，俾建立所有權制度之完整體系。民法與行政法規兩者於性質、規範範圍及功能有其不同，應屬私法與公法之協力關係，此種雙軌規範體系之建構，應能有效率規範和諧之社會生活，並滿足其不同制定目的之需求。
二、所謂區分所有建築物者，必數人區分一建築物，各有其專有部分，始足當之，為明確計，爰將現行條文前段「各有其一部」之規定修正列為第1項「各專有其一部」規定，明定就該部分有單獨所有權，且就該建築物及其附屬物之共同部分為共有。又本條所稱「就專有部分有單獨所有權」者，係指對於該專有部分有單一之所有權而言，與該單獨所有權係一人所有或數人共有者無關。現行條文後段規定移列修正條文第799條之1。
三、第1項所定區分建築物之專有部分與共有部分，宜以明文規定其範圍，俾杜爭議，爰增訂第2項。得為區分所有權客體之專有部分，除須具有使用之獨立性外，並以具有構造上之獨立性為必要（最高法院89年度台上字第1377號、93年度台上字第063號、94年度台上字第1636號民事判決；日本建物區分所有法第1條參照），爰就此予以明定，以符物權客體獨立性之原則。至建築物經區分之特定部分是否具備構造上之獨立性，其需求嚴密之程度因客體用途之不同而有差異，隨著未來建築技術之發展，與社會生活之演變亦有寬嚴之不同，併予指明。
四、區分建築物之專有部分經其所有人同意後，得依規約約定共同使用，共有部分亦得依規約約定由特定所有人使用，俾符物盡其用之旨。惟如其他法律對於共有部分之約定使用有特別規定者，應從其規定，爰增訂第3項。
五、關於區分所有建築物之共有部分及基地，各區分所有人應有部分比例究為若干，應有原則性之規範，俾供遵循，爰於第4項明定依區分所有人專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。
六、專有部分與其所屬對應之共有部分應有部分及其基地之權利，有不可分離之關係，爰增訂第5項，規定不得分離而為移轉或設定其他負擔。至於所屬之共有部分，僅指區分所有建築物之專有部分所配屬之共有部分，例如游泳池、網球場等公共設施，併予敘明。
【原條文】（建築物之區分所有與共同部分之費用分擔）（18.11.30制定公布）
數人區分一建築物而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有。其修繕費及其他負擔，由各所有人按其所有部分之價值分擔之。
理由：
謹按所有權之標的物，須為獨立之一體，自理論言之，一建築物之一部分，不得為所有權之標的物，然一廣大建築物，區分為若干部分，而各就其一部分有所有權者，亦屬實際上常有之事。故本條規定凡一建築物，由數人區分各有其一部分者，該建築物及其附屬物及共同部分，仍推定為各所有人之共有，其共同部分如有損壞坍塌時，所有修繕費及其他負擔，應按各所有人所有部分之價值分擔之，以昭公允。此蓋為調和社會之經濟觀念，與法律之思想而設也。
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