[REIT] 菲律賓房地產投資信託
更新於 2021/08/14閱讀時間約 3 分鐘
房地產是一項穩定及抗通澎的投資，但許多中產階級菲律賓人不願意這樣做，因為他們負擔不起高昂的購買價格和房地產的經常性支出。房地產投資信託提供在菲小資族群新的選擇。 這次就為大家整理目前菲律賓REIT的信息，以及其優缺點。
菲律賓房市穩定的發展為REIT在菲律賓投資鋪平了道路。另外，菲律賓對房地產投資信託基金的要求變得更加寬鬆，這鼓舞更多像Ayala Land 當地知名房地產開發商進入，預計將來會有更多房地產公司，向PSE申請提供其房地產投資信託基金。
- 什麼是房地產投資信託基金（REIT）？
REIT主要是擁有和經營房地產以產生收入的公司。其通過向租戶收取租金、用戶管理費、通行費、停車費或倉儲費來賺錢。但並非所有房地產公司都符合菲律賓房地產投資信託的條件，要成為房地產投資信託基金，公司應符合菲律賓房地產投資信託基金法律中關於保護投資者的要求。
必須滿足以下標準：
- 必須在菲律賓證券交易所上市。
- 最低實收資本為₱3億披索（約6百萬美金）
- 應保持33％的公眾持股量，這是投資公眾所擁有的公司股份。
- 公司必須至少有1,000名公眾股東，每人至少擁有50股股份。
- 不動產資產投資的70％或不動產總資產的至少35％。
- 淨收入的90％分配為股息。
- 公司不得投資未公開上市的公司。
- 公司的估值每年進行一次。
2 . 現行菲律賓發行的REIT
- AREIT： Ayala Land REIT
AREIT是菲律賓第一個上市的REIT， 於2020年在市場上首次亮相，其超額認購額是其兩倍。2020年股息收益率在4.85％，並預計在第二年增加到5.85％。 - DDMPR：DoubleDragon Properties REIT
DDMPR於2021年發行，預計2021年的股息收益率為5.07％，2022年的股息收益率為5.45％（根據其REIT計劃）。
PSE預計2021年目標至少發行4個REIT。
3 . REIT的優點及缺點
優點：低成本投資、零合同和物業義務、股息帶來穩定收益、資本增值、高流動性、多元資產組合、分散風險、財務透明度高、專業資金管理、OFW免稅（從2020年開始，海外菲律賓工人可以享受為期7年的免稅股息）等等。
缺點及風險：
- 與股票一樣，房地產投資信託基金的股價也會隨著時間波動、政治動盪、經濟衰退、利率上升（加息，投資者購買國債和票據）以及其他因素可能，導致REIT股票價格下跌。
- 如果投資的房地產投資信託基金的物業的租賃需求下降，那麼房地產投資信託基金的收入和它將支付給股東的股息也會下降。
- 某些REIT僅擁有建築物，而不擁有其所建設的土地，例如AREIT。此類REIT的投資者失去了通過土地價值升值，獲得更高回報的機會。
- 與其他股票相比，增速較慢，因為大部分收入作為股息分配給股東，而不是再投資回企業以創造更多價值。
- 其他投資風險可能包括財產價值惡化、較高的利率、較高的管理費、高債務水平，以及不利的稅收環境等。
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本文探討了複利效應的重要性，並藉由巴菲特的投資理念，說明如何選擇穩定產生正報酬的資產及長期持有的核心理念。透過定期定額的投資方式，不僅能減少情緒影響，還能持續參與全球股市的發展。此外，文中介紹了使用國泰 Cube App 的便利性及低手續費，幫助投資者簡化投資流程，達成長期穩定增長的財務目標。
物業的上一篇的Sabana REIT(M1GU)分析只能說這個Reit的問題蠻多的，原本買進的部位也因為我買房子但因為價格超過預期，所以需要從海外拉資金回來，所以有出清一些部位。因此原本購買的部位也用相同價格出清掉了。
2021/3S-REITS挑選一文中Sabana REIT(M1GU)就已經出現在名單內，我也進行了SGX:CNNU VS SGX:M1GU的分析。接著來快速對比一下兩者後續的報酬率。
在2020/12 S-REITs跟2021/3 S-REITs都出現在名單中，先前文章CROMWELL EUROPEAN REIT(CNNU)有先簡單分析之後就建立基本部位，CNNU在2021/2/23發布了2020年度業績報告。本文之後的分析都是基於這份簡報的資料上。
先來簡單介紹一下ＣＮＮＵ，他持有的物業都在歐洲（法、義、德、荷、丹麥、芬蘭、波蘭，共９５個物業，９成以上是自有產權），是一個多角化發展的REIT。物業類型主要是辦公、輕工業和物流。它還有分歐元（ＣＮＮＵ）跟新幣（ＣＳＦＵ）雙幣掛牌，但我在盈透的交易軟體上只找得到歐元掛牌的代號。
在2020/6S-REITs介紹挑選一文中挑選出要介紹的對象是AIMS APAC REIT(O5RU)，使用的是2020/5/12公布截至2020/3/31為止的2020業績報告。
BTOU在2020年2月5日盤前發布2019Q4的業績報告，距離我第一篇的分析文章(2019年2月22日)剛好接近快1年，本人持股從31,560股增加為39,900股，是在收購400 Capitol分析一文之後買進以及參與優惠認購新增的持股。股價表現也相當不俗，從0.84美元上升為1.07美元，不算
REIT的物業投資組合如果能隨時間經過而一直升值，單位持有人可以從以下兩種方式獲得好處。
一、當REIT出售物業時，會將該物業的帳面升值利益轉換為實質獲利。
二、當REIT的物業投資組合升值時，會使NAV及總資產增加，而槓桿率會降低，在收購新物業時能承擔更多的債務。
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