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殖利率>10%的明星ETF ，00712復華富時不動產ETF適合投資嗎?

00712是一檔REITs ETF(不動產投資證券化基金)，並且更是扺押權型的REITs。 怎麼理解呢! 可以簡單理解00712所投資的成份股並非擁有實體物業,，所以00712的成份公司收益不是《租金》。00712的成份公司乃是將在巿場募得之資金借貸與不動產產業收取《利息》或者投資MBS業務，一樣收取利息。MBS是一般投資人比較常聽到的，也就是《不動產抵押貸款證券化》,。
00712即是透過持有34檔扺押權型資產管理公司的股份來分享這些公司收到的《利息》。

由這段話，讀者應該能理解，筆者想表達的是收取利息的基金必然會比收取租金的基金需承受更高的風險。00712的風險等級為RR5，風險系數甚高，投資人應慎之看待。

下圖是各類REITs 的殖利率曲線，最上緣的黑色線是抵押權型REITs的殖利率，2023.02月其殖利已來到12.66%，確實一支獨秀呢!

大部份人其實都有投資區域的局限性，也就是說當投資主體，非屬於你熟悉的區域，如欲很細很細地評估投資內容，其難度將增加。(至少對我而言，難度是增加了)。所以要去閱讀00712其34檔成份股的財報及評價其資產品質與風險，其複雜度不低，對筆者而言確實是個困擾。

我不是一個熱愛抄底的人，也無法確認00712的每一檔成份股的收益和風險，純粹是00712跌多了。觸發了小股東系統的買進訊號，我們對它有了興趣。我的幾個觀點方向如下~

1.00712近期的溢價是發行券商供給限量所致，這部份投資人應自行決定個人對短期溢價承受度。不過溢價9.8%是真的罕見了，接近一個漲停%了。之所以這檔基金如此蒙寵，我想原因概之於其超高的殖利率吧!

2.REITs價格與房地產景氣呈正向關係,簡單說就是房價和租金越好, 管理基金的收益就越好。下圖分別是標普美國房地產信託指數、NLY股價(00712最大成份股,份額為17%)及00712淨值，三者呈強相關

3. REITs價格理論上與利率呈弱反向關係。此話怎講呢! REITs是一種收租或收息的產品(00712是收息的)，REITs相對收益是穩定的。利率的變化將高比率反應在產品上，租金照收，利息也照樣收取，那利率上升時REITs指數又怎會下跌呢! 是因為高漲的公債利率壓縮了REITs的投資吸引力，此為其一；再者，高漲的利率使得資金使用者成本壓力上升，經濟衰退及不動產巿場萎縮機率必然上升，直接衝擊REITs指數的表現，並使得REITs的收益空間也被擠壓了。
本輪FED的升息節奏由2022.03月啟，而00712則領先於2021.06月見到高點，足足領先有半年之久。

綜合以上2.3點, 美國房地產指數自21年高點下跌至自今，跌幅約27%, 而00712在同時期的淨值跌幅也是27%

風險1: 如若美國產生金融系統風爆，房巿必然受累。00712成份股所管理的資產壞帳及資產品質的變化和不確定性將顯著增加。

風險2: 如果再持續性升息，持有不動產負債類肯定付息壓力越加沈重，一方向把房產推向泡沫，將直接衝擊REITs指數，也壓縮房地產資產收益空間。

機會1: 狂熱升息的氛圍正在被各界努力的吸納中，看來升息將趨緩，住宅型巿場及商用不動商的需求都將回復穩定。只不過可憐了年輕人將繼續遭受高物價的荼毒

機會2: 通膨的環境下，一般將不動產視為保值性資產，也將支持房價不墜。

機會3. 美國企業營運尚佳，商用不動產的收益主要來自企業，只要經濟好，企業獲利佳，大家都可以過好日子。

最後,RTIEs是相對於股票型基金更具固定收益特性的資產，配息的可被預估性是高的。必須強調REITs並非達到如同債券一般固定收益，但相較於股票型ETF，其收益的租金和利息是相對明確而固定的。00712收的是利息，其預估配息就比0050和00878都更容易準確的被預估。
另外00712雖然同屬指數化背動型基金，但其內扣費用可比多數國內股票型ETF高出甚多，在官網上的總費用率高達3.47%，這部份也是投資人不能忽略的。