持分土地是什麼?銀行會受理貸款嗎?

嘗試●常識

2022/08/22閱讀時間約 9 分鐘

台灣房地產常的現象,由於台灣人普遍認為祖先留下的土地不應任意變賣,故在辦理繼承時多半會由子女共同持有。目前台灣因持分問題而閒罩的土地非常多,只要到舊城區就隨處可見。

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持分的問題如果沒盡早處理,後續會發生更多人持有,且持分比例會越越少,造成土地無法使用、收益及貸款(會因為「產權不完整」而被銀行退件,除非全部的所有人都出面簽名,才可能辦理。),土地閒置或遭占用的情況發生。

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何謂不動產持分,分別共有與公同共有的差別?

講到持分問題,一定要先了解名下的房屋土地是哪種持分·持分可分為「公同共有」及「分别共有」,兩者最大的差別在於持分比例。

攝影師：Pixabay: https://www.pexels.com/zh-tw/photo/358636/

公同共有

指共同持有一物之各所有權人，必須要經過所有持分人的同意才能處理房產。換句話說，就是共有人一起擁有全部的所有權，自然就沒有房屋持分比例。

舉例:兩個人共同繼承一塊100坪的土地,兩人都有100坪的所有權。

分別共有

指共同持有一物之各所有權人都有自己持分的比例，可以各自處理持分之物，例如過戶、買賣、貸款等。換句話說，就是共有人分別持有共同的所有權，並有其特定的房屋持分比例。

舉例:兩個人共同繼承一塊100坪的地,兩人各自持有1/2的產(50坪)

※小提醒：若是持有人想要進行土地持分查詢、了解名下土地的產權狀況，只需要提供欲查詢的土地地段、地號到各地區地政事務所查詢即可。

土地持分比例算法？

土地持分比例的算法是，假如有2人持分，那每個人的土地所有權和土地持分比例就是1/2，若有10個人就是1/10，以此類推，因此每位持有人所擁有的產權都不是完整的，如果後續要做買賣、貸款等處置，往往需要徵得其他持分人同意或是辦理分割。

土地持分可以贈與嗎？

土地持分的狀態通常會因為贈與、繼承等移轉而產生，有些人會問房屋持分的話還可以贈與嗎？實務案例上有的夫妻在婚前就用共同積蓄買了房子，並一人一半持分１/2，婚後因故決定讓一方全部持有，這時候要辦理房屋共同持有贈與及過戶是沒有問題的！

土地持分可以買賣嗎？

土地若為持分也是可以買賣的，若決定要出售共同共有土地的話，只要想要賣出的共有人、持分權利皆超過1/2以上就可以賣出。假如只想要賣掉個人持分的部分，那麼依照《土地法》第34-1條規定，需要通知其他持分人擁有優先購買的權利。

不過持分土地不好賣，尤其在尚未切割的情況下，如果面積不大又非座落市中心的話，能賣的價格並不理想，遠遠低於公告地價的行情。

到底持分土地如何做使用呢?分貸款要透過哪種方式才能辦理?持分貸款需要先分割嗎?

土地持分可以貸款嗎？有哪些管道？

銀行

對銀行來說，不管是公同共有或分別共有，都算是產權不完整，為了控管風險，跟避免之後遇到法拍情形還須跟其他共有人交涉，辦理貸款必須要所有持分人的同意才能辦理，無法單就個人持分的部分做審核，也會嚴格檢視申請人的個人信用評分、還款能力。

民間貸款公司

民間土地持分貸款相對就沒有太多的限制，可以只拿個人持分的部分做貸款，不用土地其他持分人同意，也不會影響到其他持分人的持有部分。跟銀行比起來彈性許多。除了土地沒有限制外，針對貸款人的信用條件、收入情形也都寬鬆很多，主要都以土地價格為審核依據。即使負債比過高、債務協商、貸款遲繳等問題有可申辦，讓土地持分抵押貸款變得輕鬆又方便。

只要你名下有土地或房屋的持分，不論坪數大小，僅利用你個人所持分的部分申請貸款，民間金融機構就會受理，流程簡易又快速

申辦土地持分抵押貸款應要準備哪些資料？

持分土地所有權狀正本正本
持分土地所有權人身份證件正本、影本一份
持分土地所有權人印鑑證明（有效期需3個月內，如本人在場可不提供）
持分土地所有權人本人印鑑章
以上資料準備齊全可加速審核時效，更快取得周轉資金。

金融貸款王業務有豐富的經驗，以下是辦理的流程：

流程快速－資料準備齊全從辦理設定到撥款的整個流程，最快5個工作天
條件寬鬆－不看會信用評分、不用拉聯徵紀錄、無須擔心本身信用狀況會影響持分土地估價，過件率高達90%以上
利率合理－優於同業民間不動產貸款利率，最低1%起
彈性靈活－短期周轉無負擔

向民間金融機構申請土地持分貸款的好處？

✔ 利率低：利用土地當作擔保品，因為價值高民間機構給的利率也相對優惠

✔ 額度高：因為土地價值高民間機構也願意多放款

✔ 不看信用狀況：有了土地當作抵押品，民間機構較不看個人的信用評分，有信用瑕疵、帳單遲繳、負債比及卡債過高都可申請

✔ 過件率高：因土地非常保值，基本上沒有太嚴重的問題都會審核通過

✔ 可自行決定：有別於銀行的諸多限制，民間機構只需要持分人自己申請即可，不需要徵求其他持分者的同意，非常彈性

土地持分貸款申請流程：

資料送件：準備持分土地權狀正本、雙證件、印鑑證明、印鑑章及財力證明(如勞保或薪轉證明，若無則可免附)

審核評估：民間金融機構透過土地座落區域及坪數大小來評估可貸金額

核准對保：貸款審核過後，雙方對貸款金額及利率沒問題後，民間金融機構就會約簽約對保

設定抵押：對保完後會請代書至地政事務所設定抵押權，可請代書申請設定好抵押權後最新的謄本

撥款：上述流程都完成後就會撥款到你指定的銀行帳戶

其他持分人會知道我申請土地持分貸款嗎？

不會的！因為你只透過自己所持分的部分產權去申請貸款，民間機構不會通知其他持分人，整個申請過程是保密的，

貸款所設定的抵押權也僅在你所持分的產權下，與其他持分人並沒有直接關係，也不會影響到他們

有推薦申請持分土地貸款的管道嗎？

可透過政府合法立案的貸款顧問公司諮詢:

我們可以協助您

就算沒有實際抵押擔保可以配合出款10~1000萬
協商或信用瑕疵，但有正常工作財力證明，審視過收支能取得平衡即可申請10~200萬，可快速撥款並可選本利攤還(36期起至純繳息)
債務代償專案，協助代墊代償錢裝、當鋪、房子抵押設定金主、親友、欠稅、法院查封、銀行貸款...等度過難關幫助恢復信用
我們辦過許多同行都無法承接之案件，幫助許多人度過難關生命重生~

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