【美國牛棚】從一房難求到降價甩賣，美國房市寒潮來臨

2022年年初時，買家加價搶房仍然一房難求，到了年末，賣家屢次降價還是難以出手，這樣冰火兩重天的景像都發生在2022年的美國房地產市場。

據美國房地產經紀人協會（NAR）的數據，全美房價中位數由2022年1月時的35萬美元一路攀升，5月首次輕鬆突破40萬美元，然而在6月達到峰值41.6萬美元以後開始走低，至11月已連跌五個月，中位數回落至37萬美元。

美國房市狂熱為何戛然而止？

根據衡量美國主要城市平均房價S&P CoreLogic Case-Shiller，3月時美國房價環比漲幅高達2.6%，同比漲幅達到峰值20.6%，當月漲幅最大的城市包括佛羅里達州坦帕市、亞利桑那州鳳凰城以及佛羅里達州邁阿密市，房價較2021年同期分別勁升34.8%、32.4%和32.0%。 4月起房價同比漲幅開始放緩，7月起開始出現環比下跌，10月，全美房價同比僅上漲9.2%，是自2020年11月以來，即兩年來同比漲幅首次回落至個位數。

同樣據NAR的統計，約占美國房地產市場銷量90%的成屋銷量總數，由1月時的665萬套驟降至11月的409萬套，除去疫情初期的異常值，成屋銷售跌至2010年11月以來的最底水平。該指標連續10個月下滑，創有史以來最長連跌紀錄，連跌週期已超2008年次貸危機時期。成屋銷量同比降幅也由年初時的2%左右擴大至11月的35%，表明買家正加速逃離市場。

不過，房屋供應仍然緊張。截至2022年11月底，全美共有114萬戶待售房屋，較上年同期僅增長2.7%，按照目前的銷售速度，消耗市場上的供應量只需3.3個月，一般認為，6個月供應量反應市場供需平衡。

2022年年初時的普遍現像是，賣家可以提出各種條件，買家也不惜加價犧牲一些購房條款。當前情況則是買賣雙方博弈，但因庫存仍然比較有限，故市場表現分化，有些房子仍然很熱，而那些存在硬傷或是賣相不好的房子，屢次降價也賣不出去，許多賣家因達不到預期價格而選擇下市。美國房市迅速冰封的主要原因還是利率以罕見速度飆升，打壓買家購買力，令購房需求銳減。

美國通脹持續時間和頑固程度令美聯儲措手不及，美聯儲於2022年年初逆轉寬鬆貨幣立場，年內合共加息七次，將聯邦基金利率由0水平抬升至4.25%～4.5%區間。房貸利率隨即飆升，據房地美（Freddie Mac）數據，30年期抵押貸款平均利率2022年1月時僅在3.2%左右，10月底突破7%，為20年來首次，11月上旬時回落至7%下方，目前報6.42%，仍然兩倍於年初時水平。據估算，利率上升1%，購買力則下降10%，當前的固定利率接近頂部，上行空間非常有限。

利率飆升和房價高企打擊買家負擔能力，房地產行業繼續快速放緩，當前，衰退風險可能成為新的拖累。房地產行業放緩可能會在短期內繼續拖累住宅建造部門的經濟產出，房市衰退正在加劇，將導致更加廣泛的經濟衰退與製造業衰退。

緊縮風暴席捲美國房市，11月成屋銷量環比十連降，續創史上最長連跌紀錄，房利美 (Fannie Mae) 和高盛經濟學家均預測，至2023年，成屋銷售總數將跌至400萬以下，甚至不及2006～2011年房地產泡沫破裂時期的水平。

另據房地產經紀公司Redfin發布的報告，今年三季度，美國房地產投資者購房量較去年同期減少30.2%，撇除疫情初期的異常值，該降幅創2008年金融危機以來的最高紀錄。

美國全國房屋建築商協會(National Association of Home Builders, NAHB)和富國銀行聯合公佈的房屋市場指數（Housing Market Index, HMI)2022年連跌12個月，一路由1月時的83滑落至12月的31，除去疫情初期的異常值，該指標已經跌至2012年以來的最低水平。房屋市場指數是衡量美國開發商信心的重要指標之一，主要反映對當前和未來六個月的銷售預期；房市回調速度和嚴峻程度甚至令長期市場參與者都感到震驚，加息影響可能尚未全部顯現。