日本房地產投資：如何挑選適合的管理公司幫忙打理投資物件
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在日本將出租用的房地產交由專業的管理公司管理是十分普遍的做法。日本房東與中華地區的房東不同，一般都不喜歡直接面對房客，而是習慣將招租和房子的管理全部交由管理公司打理。房東只需要定期聽取管理公司的簡報並確認有收到租金即可。而日本租屋市場中盛行的「租屋管理公司」具體又負責哪些事務，今天就透過這篇文章來了解。
何謂 「租屋管理公司」
日本的租屋市場上常見的「租屋管理公司指的是專門管理「出租用房源」的管理公司。」日本房地產市場上，有許多專門用於出租用的小坪數套房，而本文中所指的管理公司，就是專門負責管理這類型房源的公司。這些管理公司所負責的業務大致如下：
- 招募租客
- 負責收取租金，並在房客遲交或長期未繳納租金時，進行催繳
- 負責應對、處理來自房客的諮詢、各種疑難雜症甚至是抱怨（例：房間內設備故障的修理應對、噪音問題等）
- 辦理續租手續
- 辦理退租手續、進行退租時的結算、屋內設備損壞時的修繕處理等
負責管理這些出租用房源，意味著隨時都有可能有突發狀況。因此管理公司的員工除了要具備一定的專業知識，也必須要能應付突發狀況。以下為大家介紹日本的房地產常見的管理方式。
日本的出租用不動產管理方式 主要有以下三種
- 自行管理
- 委託管理
- 出租給管理公司，由第三方全權管理
房東自行管理
在日本依然有房東傾向自行管理。從選擇房客到處理各種管理方面的大小事，全都由房東親力親為。這種作法的好處是，屋主可以第一時間掌握房間的情況，並且能親自面試房客，也不需要額外支付管理費用。如果想要節省開支又想要第一時間全盤掌握房間的情況，推薦由房東自行管理。
委託管理
在日本的出租市場上相當常見的「委託管理」。和屋主對接的主要是管理公司的員工，而不需要房東親自出面面對房客。另外，房東也可以選擇並協商想要委託給管理公司處理的業務範圍。這種模式推薦給另外有正職工作無法隨時隨地處理突發狀況的屋主。另外也推薦給手上同時有數間房子在出租，無法一個人兼顧所有房間狀況的屋主。
將房間轉租給管理公司 全權交由第三方管理
屋主也可以選擇在一開始與管理公司簽訂「轉租契約（sublease）」，由管理公司承租該房間，全權交由管理公司（第三方）打理。這種方式可以節省屋主許多心力，不需要擔心房間現在是否租出去。每個月只需要按時收取租金即可（收到金額為扣除手續費的金額；每間管理公司手續費的計算方式不同，須親自與管理公司確認、交涉）。這種模式，很大程度降低了屋主為了持續找到房客，降低空置率所帶來的心理上壓力。
管理公司的業務範圍
以下是日本的管理公司常見的業務範圍說明。對於屋主而言，最主要的要求就是「持續為房東找到房客。讓房東持續有租金收入。」如何降低空置率、縮短因房客退租造成的租金收入空窗期都是評斷一個管理公司是否可靠的關鍵。
如文章開頭敘述，日本的不動產管理公司負責的業務主要可分為以下幾項。
- 招募房客
- 審核並挑選房客
- 辦理簽約手續
- 處理租金相關業務
- 辦理契約更新手續
- 處理房客退租時的手續和費用的結算
以下會針對上述項目稍作說明。
招募房客
管理公司除了處理現有房客的相關業務之外，主要的業務還包含招募新的房客。若出現空房，管理公司必須盡快為房東找到新的承租人，縮短因租金減少造成的衝擊。而招募房客並不只是單純在網上或路上張貼廣告就了事，如何製作出合理又吸引人的廣告也考驗著管理公司的行銷能力。
審核並挑選房客
審核並挑選合適的房客也是管理公司的一項主要業務。在日本，管理公司會要求申請人提出薪資證明，以評估該申請人是否有能力按月繳納租金。而以申請人角度來看，挑選「每月租金不超過自己每個月收入的1/3」的租屋處是最保險的做法。而日本的租屋通常也必須有保證人。（日本人一般是填寫自己的父母或親戚。外國人則多半需要使用保證公司或請公司、在日親友或是學校做擔保。）管理公司也會將收集到的資料交予房東判斷是否願意出租該申請人（＊至今依然有不少日本人房東不願意或排斥將房子租給外國人。一般是害怕外國人會突然跑回國不繳租金，或因為生活習慣、文化與日本不同造成鄰居的困擾或將房間弄壞。）
辦理簽約手續
若雙方彼此確認沒問題，接下來管理公司便會負責辦理簽約手續。管理公司負責製作合約和相關附屬文件，並且替申請人辦理加入租屋保險的手續。另外，管理公司也會請具備「宅建士」證照的執業人員為申請人說明「入住事項」又稱為「重要事項說明」，合約裡會詳列出承租後管理公司（屋主）和承租人（房客）各自需要遵守的規定以及若出現問題、糾紛時的聯絡、處理方式、費用結算、責任歸屬等細項。
處理租金相關事宜
對屋主而言，管理公司最重要的是幫忙向房客按月收取租金。雖然日本的租屋模式，現在多半改為綁定房客的銀行帳戶，每個月自動扣款，但仍有管理公司可讓房客選擇每個月自行匯款繳納租金。這種情況，管理公司就更需要確認租金是否每個月按時入帳，若出現遲交或長期未繳納的狀況就要向房客催繳或確認該房客的情況，並向屋主報告。
辦理續租手續
日本的租屋契約多半為兩年一簽。在臨近更新截止日期前，管理公司就必須向承租人確認是否有續租的意願。為了避免影響到後續的文書工作和保險續約的手續。管理公司必須在該承租人合約到期前的半年至一年的時間（甚至更短），進行通知並向承租人確認是否續租。
辦理退租手續和費用結算
若房客不打算續租，管理公司在收到聯絡後就要開始進行退租相關費用的結算和手續。一般包含退租時屋內狀況的檢查、押金的結算、原狀恢復和清潔費用的結算等。這些都是非常細節的業務，對於個人來說是相當繁瑣的業務，所以大部分會委託管理公司處理。
委託管理公司的手續費行情
一般出租套房的管理手續費行情為房租的5%~10%。例如房租25萬日圓的房間，就會向房東收取12,500〜25,000日圓的行政手續費。當然一開始一定會認為找手續費愈低的管理公司愈好，但單憑手續費就決定一個管理公司的好壞是十分冒險的方式。每一間管理公司的強項和業務模式其實都不盡相同。屋主必須根據自身的情況、要求、期望，以及每個管理公司可提供的服務和報價做出綜合的判斷為佳。
挑選合適管理公司的5個訣竅
最後給各位5個小訣竅用以判斷一間管理公司是否值得信賴。
［訣竅1］確認該管理公司的招募能力
簡單來說能夠為屋主在最短的時間內找到房客降低空置率、退租率是最大的關鍵。特別是現代人多半是透過網路搜尋租屋諮詢。只看網路上的資料和照片就決定承租的人也逐年增加，如何善用網路替屋主招募合適的房客也成為判斷一間管理公司業務能力的關鍵之一。
［訣竅2］是否能為房東提供合適的租金價碼建議
制定過高或過低的租金都會對房東整體的收支計劃產生負面的影響。設定過高的租金有可能導致遲遲找不到房客，過低的租金則有可能影響到房東本身的收支計劃，無法創造出預期的收益。因此是否能為房東提出適當的租金價碼設定，也考驗一個管理公司的業務能力與專業知識。
［訣竅3］合作氣氛是否愉快？該公司本身的經營狀況是否安定？
房地產委託管理是一種長期合作關係的構築，如果不能找到房東個人認為合作愉快或信任的管理公司，則日後業務上的對接很可能出現問題。另外，了解一間管理公司的營運狀況也很重要，如果將房產交由一間實際經營上有問題的公司，若日後公司出現營運問題甚至破產倒閉，都會對房東自身的權益和房子的管理上出現負面影響。
［訣竅4］除了出租業務 是否有能力處理不動產的買賣
除了出租賺取租金，透過不動產買賣獲益的屋主也不在少數。管理公司的業務範圍也不只侷限於處理出租業務，如果能同時提供房地產買賣方面的諮詢和協助就能替屋主省下大筆時間。屋主不需要再另外去諮詢別間公司處理買賣的業務，同時還有可能省下部分行政手續費。
［訣竅5］確認該公司收取的手續費是否合理
一般來說，出租用房地產的管理手續費多落在每月租金的5%~10%。雖然能便宜就便宜是人之常情，但收取過於便宜或明顯高額的手續費的公司都必須警惕。選擇管理公司時，務必連同手續費都一同謹慎評估。
最後依然是一句老話，投資都具有風險，唯有根據自身需求和狀況,多聽、多看、多問，才是避免掉入投資陷阱的不二法門。
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