日本房地產投資停看聽：大阪房市受到投資人注目

在投資房地產之前必要的功課就是「務必對投資的地點進行盡可能的資料收集與調查。」，在實際投入資金之前，務必要了解該地區的特性、行情、未來發展等資訊。而近來引起投資人關注的地區莫過於「大阪」所屬了！大阪受惠於接下來將主辦世博會、日本第一間兼具合法賭場功能的綜合度假村的開幕，以及目前已擁有大阪環球影城的優勢，大阪市區近年來也持續進行各項商業開發，特別是大阪府主要區域更被看好房地產價值（格）未來仍有上漲潛力與趨勢。本次的內容就針對大阪未來最具投資潛力的區域和作為投資人主要投資標的的中古屋行情進行解析。

首先我們要了解日本房地產投資裡的一個觀念：東京本身具備龐大人口優勢，未來預計人口也會持續增長，作為不動產投資目的地確實是十分安穩而不會出錯的選擇。但東京的房屋價格也比日本其他城市都來得高，需要投入的成本較高，相對而言，投資報酬率就會降低。而其中，同樣具備一定人口紅利優勢，整體價格又較東京低廉，投資報酬率換算較東京高的城市，當屬「大阪」。這次就針對大阪府內值得投資的地區，還有大阪這座城市未來的前景和房市的發展進行說明。

大阪房地產的魅力：

根據日本政府於2015年公佈的國勢調查，大阪的中心六區，人口成增加趨勢。中心區域如下：北區、中央區、福島區、西區、浪速區、天王寺區。而人口的增加意味著對房地產市場帶來加乘效果，進而也推升了大阪市區的土地價格。雖然因受到疫情影響，大阪的發展及人口增長的態勢一度於2020年停滯，但目前大阪市區內的各項開發以及商業建設又再度重啟，外國觀光客的回流，也重新帶動了大阪市區內餐飲業、商業街區乃至飯店業的起死回生。 

大阪為日本重要的觀光重鎮

根據日本政府的「觀光立國政策」，訂下了於2030年外國人觀光客人次達6,000萬人的目標。然而受到疫情的影響，日本政府不得不於2020年7月時重新訂定新的策略，以「維持勞動（雇用）市場以及商業活動的運作以及「重整維持社會運作的基底」的大方向為主。觀光政策方面也以兼顧防疫政策以及社會經濟運轉為主軸。

根據日本政策投資銀行於2020年6月實施的居住類相關調查結果。日本受到亞洲各國居民的歡迎，榮登宜居國家的榜首，歐洲、美國以及澳洲也都上榜。而隨著疫情趨緩，預計前往大阪的人口亦會增加，進而帶動當地消費經濟。

公司行號以及商業設施聚集的「北邊」都市更新的腳步不停歇

大阪知名的梅田繁華街主要位於大阪的「北邊」而難波及心齋橋繁華街則位於大阪的「南邊」，雖然這是當地人約定成俗的概念。但實際上從地圖上看，兩者皆位於大阪市的北邊。這兩個區域聚集了眾多餐廳、辦公大樓以及旅館、飯店等商業設施。其中以房地產而言，行情價格相對較高的高層公寓或家庭面向的公寓大樓，主要也集中於北邊地區。外國觀光客到訪大阪多半也選擇這些地區住宿和觀光，可以想見今後「北邊」地區的土地價格乃至房價都相對仍有上漲空間。

 大阪投資推薦地區：

大阪市區內今後受注目的投資地段，主要有六大區域，這六大區域在未來的租屋市場，特別是面向單身族群的租屋市場依然看俏。

北區：

以JR大阪站、阪急梅田站（現更名為大阪梅田站）為中心的北區。是大阪市內主要的商業中心。車站周邊有為數眾多的百貨商場以及辦公大樓。大阪車站的北側目前也正在進行大規模的都市更新。第一期的開發隨著綜合商業設施「Grand Front大阪」於2013年4月的開幕階段性完工。該建築主要是以商場以及飯店組合而成的複合式商業大樓。而現階段GRAND FRONT大阪的西側則正在進行「梅田二期」的開發。該區域由梅田開始往難波方向組成了大阪代表的商業街區「御堂筋界隈」。亦有不少日本大型企業將總部設置於此，是關西地區首屈一指的商業街道。

 中央區：

與北區同為大阪代表的商業街道，此區域還有眾多公家機關聚集。以大阪證券交易所位在的北濱為首，是關西地區代表性的金融街。近年來有眾多高層建築落成，定居於此的人口也逐年攀升。難波與道頓堀地理位置上則位於中央區的南側。

福島區：

位於北區的西邊，是知名日本大廠松下電器於1918年創業的基地。該區聚集眾多以印刷公司、汽車零件製造商等日本中小企業為主的工業區。因為鄰近梅田，目前該地區發展成為以住商混合為主的街道。

另外，朝日放送大學的分校也位於福島區，因此也擁有以學生客層為主的年輕人聚集的街區。

西區：

與北區、中央區、福島區相鄰，不論是通勤還是日常生活都十分便利，因此有大量的住宅開發是西區的一大特色。西區的代表商業街道「堀江」等同於東京的「青山」和「代官山」，是關西有名的潮流發源地。

浪速區：

「大阪市中心六區」房地產價格相對便宜的區域。浪速區因為地理位置上前往其他主要商業街區的交通便利的優點，當地聚集眾多以單身租屋族為主要客層的出租用套房的建案。

天王寺區：

以ＪＲ大阪環狀線南側總站「天王寺站」為中心的天王寺區，以佔地廣闊的商業區聞名。於2014年3月竣工的「ＡＢＥＮＯ ＨＡＲＵＫＡＳＵ」為日本新落成的第一高樓，也使得天王寺區在年輕人之間的人氣高漲。 

大阪投資用出租套房行情如何？

根據（一財）日本不動産研究所於今年四月份發表針對房地產投資人的問卷調查結果發現，投資人普遍對於大阪的投資用出租套房的投資回報率感到樂觀，並對大阪的房地產投資市場抱有信心。說到投資報酬率比起東京城南地區3.8%的投報率；大阪的投報率則可來到4.4%。

大阪投報率比東京高的原因

大阪的投報率高於東京的最主要理由是「大阪的房地產價格普遍比東京便宜」。接下來就來看看大阪中心六大區域的平均土地價格。

大阪中心6區的土地行情

大阪中心六大區域的土地價格對比東京中心五大區域的土地價格。大阪一平方米的平均價格為39.4萬日圓，東京一平方米則站上156.3萬日圓。換算之下，大阪一平方米的均價約為東京的1/4。

根據房源的不同，數據會有所變動

可以想見大阪今後的不動產價格依然有推升的空間，對於投資人而言，大阪市中心的房市走向，特別是市中心六大區域，隨著2025年世博會的開幕以及2029年亞洲最大兼具賭場的綜合娛樂城的開幕，人氣可望更加攀升。 

投資房地產前停看聽：認真分析投資風險及利弊再行投資

任何投資都有風險，房地產投資也不例外。務必確認投資回報率以及市場行情與市場動向，務必聰明投資！

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