【房止無知】預售屋換約貸款成數要注意！頭期款可得準備多一點

故事就得從近期說起，正好具有購屋的需求因此開始踏上了看房的旅程，從原先直接找建商看預售屋的起手式到了後續找仲介探詢中古屋的旅程中，學習到了一些該注意的事項，透過心得的整理與分享提供給需要的朋友們進行參考，找心目中理想的房子前，我想我們都會先上「房屋交易網」或是FB社群中瀏覽物件，但瀏覽的過程中漸漸發現怎麼那麼多預售屋透過仲介出來進行銷售呢？ 心中不免好奇，因此就鎖定了一間心目中尚可的物件進行進一步的了解，才發現原來有這麼多的眉角需要注意，尤其是貸款的部分，並不是我們想的那麼簡單...。

原來深入了解之後才知道，透過仲介出來的預售屋通常都已經快交屋了，此時屋主就會趁交屋前及行情正好的時候趕緊將手邊投資的預售屋進行售出，這樣一來屋主只要付出接近頭期款的金額就可以透過「換約」的方式進行價差的利潤賺取，而也因為這樣的交易方式導致房價變相的上漲，所以政府才要推出一些措施來因應，有興趣的朋友歡迎參考「【房止無知】關於平均地權條例，帶來哪些衝擊？」。

P.S 看到這邊或許有些朋友會想說，既然政府已經實施「平均地權條例」了，那怎麼還會有換約的狀況發生呢？ 由於不朔及既往的後門，112年6月30日前，投資客買的預售屋紅單，是合法可以加價轉，因此仍是需要注意一下。

預售屋換約是什麼？

預售屋換約是指購買預售屋後，在建物完工前，買方與建商達成協議，將原有的預售契約變更為新的預售契約，以便修改或增補原有契約的內容。換約後，原有契約的內容即失效，新的預售契約將取代原有契約，成為雙方約定的新條件。

換約通常是在建築物建成後，買方與建商就原有契約內容進行協商，例如調整交屋日期、付款方式、房屋設備、用途等條款。換約後，雙方必須簽訂新的預售契約，以確保雙方權益及責任的履行。換約需要經由雙方同意且簽署合約才生效。

需要注意的是，換約的條款與細節必須明確列明在新的契約中，以避免未來發生糾紛。如果您有任何疑問，建議請尋求專業律師或房地產專家的協助，以保障自己的權益。

預售屋換約，得多準備自備款

為什麼？ 通常會有換約的行為產生是屋主覺得有利可圖，而提早以當時約定的價格進行購入，並預期未來價格會再往上漲，因此當價格也如預期般的上漲時，屋主就會將手上的物件釋出，賺取價差，但這對買家來講未必有利，假設房屋當時的價格為800萬，但目前行情價格為1000萬，而我們也打算以1000萬的金額買下該房屋，直覺上我們會認為貸款就是以1000萬下去進行核貸，但實際上並非如此，而是以屋主當時購買的價格800萬下去進行核貸的，因此多出來的1000-800 = 200萬就是買家需要多準備的頭期款，這點真的需要非常注意，在我們一知半解的情況下，仲介甚至不會主動告知此狀況，故進行這類行交易的朋友務必考慮到這點，並多加注意，以免頭期款不足導致後續非常麻煩的程序發生。

預售屋的買賣也沒有成屋的「貸款未達 X 成就解約」這種條款，所以如果貸款成數沒有貸到預期中的數字，剩下的金額就得自行補齊，當頭期款都不能貸款時，如果手上資金不足，只能以「信貸」或其他方式來生出這筆資金，這對於我們來說負擔不小，真的需要非常小心。

結語

人家說買房是需要一些衝動才買的成，確實有其道理，但衝動之前我們也務必做好功課，避免亂買導致損失的發生，甚至影響生活品質，為了減少悲劇發生，我們需要時時刻刻的加以學習，並盡量多聽、多問，買房的過程真的會學到很多知識，也為自己帶來了很多啟發，原來市場上都是這麼運作的，有錢人都怎麼去玩房地產的...，我們後續會逐一解密，讓我們避開陷阱，迎上光明之路。

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