20年以上老屋能撿便宜?專家:地段是王道

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台灣少子化、高齡化趨勢加劇,加上房價居高不下,近期有網友在PTT發文探討:「未來是否能用300萬買到雙北或桃園的70年老公寓?」貼文引發熱議。多數人認為,老屋雖可能因屋齡過高而跌價,但「地段」仍是決定價值的關鍵,蛋黃區老宅因土地價值高,崩跌空間有限;但蛋白、蛋殼區若無人接手,恐淪為「廢墟化」危機。

少子化衝擊房市?網友看法兩極

原PO推論,台灣生育率低迷,未來年輕人口減少,新屋供給有限下,老屋可能因乏人問津而價格崩跌,甚至「300萬買雙北老宅」不再是夢。然而此觀點遭多數網友反駁,直言「台北屋主不缺錢,寧願放著養地也不賤賣」、「現在就有低價老屋,問題是貸款難、整修貴,你敢買嗎?」

更有網友以現實案例提醒,目前雙北40年以上老宅,若地段精華,單價仍動輒50萬至80萬元,總價破千萬者比比皆是,「20年前就有人預言房價崩盤,結果等到現在還在漲」。

老屋三大風險:貸款、翻修、管理困境

對於有意撿便宜的購屋族,網友點出三大隱憂:

  1. 貸款門檻高:銀行對高齡老屋放貸保守,屋齡超過50年者,恐需全現金購屋,對首購族門檻極高。
  2. 翻修成本飆升:老屋翻新費用逐年上漲,一名網友直言:「現在水電重拉、結構補強加裝修,500萬跑不掉,20年後工錢只會更貴。」
  3. 管理失能危機:公寓大廈若無管委會,公設維護、管線老舊問題將成噩夢,甚至可能因住戶意見分歧,淪為無人管理的危樓。

蛋黃區老宅仍有「兩大優勢」

儘管風險高,但房地產專家分析,精華地段的老宅仍具投資價值:

  1. 土地持分高:公寓產品地坪持分大,若位於都更熱區,未來整合成功後,增值潛力可觀。
  2. 租金與稅負優勢:老屋房屋稅低、投報率穩定,尤其捷運、學區、商圈周邊物件,出租需求強勁。

「重點不是屋齡,而是土地價值。」專家提醒,購置老屋前需確認三大要點:頂樓違建是否影響都更、社區是否有自主更新意願,以及結構安全是否經專業評估。

未來房市兩極化:蛋黃區抗跌、蛋殼區恐淪鬼城

對於網友臆測「20年後老屋崩盤」,專家認為,不同區域將走向極端分化:

  • 蛋黃區:雙北、桃園核心地段因土地稀缺,老宅價格受都更、危老重建議題支撐,難大幅下跌。
  • 蛋白、蛋殼區:若人口持續外流、缺乏就業與交通建設,老屋可能因無人維護和管理,逐漸淪為「廢墟化」社區,甚至出現「10萬元也賣不掉」的慘況。

自住慎選、投資看長線

鉅軒代書建議,若以自住為目的購買老宅,需將「翻修成本」納入總預算,並優先選擇管線已更新、鄰近生活機能的物件;若瞄準投資,則應聚焦具都更題材的區塊,並耐心等待整合機會。畢竟,「時間或許會摧毀建築,但黃金地段永遠是房市不敗的王道。」

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