作者：鉅軒代書
房價漲勢壓得人喘不過氣。
根據金融聯徵中心最新房貸資料統計，今年上半年，全台屋齡30年以上的老公寓平均鑑估房價來到1095萬元，銀行核貸成數僅 74.9%，自備款比例飆升至 25.1%，比去年多出 3.3 個百分點。換句話說，購屋族得準備 275 萬元 自備款，比去年多出 43 萬元。台灣房屋集團估算，若晚一年買房，等於每個月必須多存 3.5 萬元才能追上漲幅，等於多出一份「月薪」。
六都買房門檻全面升高 北市自備款破 450 萬元
觀察六都情況，房價高、貸款保守的台北市壓力最驚人。
北市老公寓平均自備款金額高達 454 萬元，比去年多出 70 萬元，幾乎是南部城市的兩倍。這筆錢在台南、高雄部分區域甚至能直接買下一間小套房。
台灣房屋集團趨勢中心執行長 張旭嵐 指出，老公寓過去因總價親民，一直是首購族與小資族的首選。但如今不只屋價上揚，銀行對老屋核貸態度也愈發保守，普遍只貸七成左右，加上限貸令與房貸風險控管收緊，使得自備款壓力不減反增。
張旭嵐提醒，老屋除了房價外，還得額外預算裝修費，整體現金門檻節節攀升。對年輕族群而言，若沒有家庭支援，「想靠自己存錢買房，幾乎比登天還難」。
台南核貸最保守 自備款比例飆升至 27%
根據統計，今年上半年台南老公寓的核貸成數為六都最低，平均自備款比例達 27%，需準備約 135 萬元，比去年增加 32 萬元，是增幅最大的城市。
台灣房屋趨勢中心經理 李家妮 分析，雖然台南房價漲幅不大，但銀行審核更趨嚴格，主要原因包括：
- 申貸族群年齡從 30～40 歲提升至 40～50 歲
- 高收入族比例下降
- 銀行對中高齡與一般收入族放貸更保守
李家妮提醒，購屋族在出手前，應先向銀行試算貸款額度與鑑價金額，並預留至少一成的彈性資金，以免核貸不如預期導致資金缺口，讓購屋計畫泡湯。
2025年上半年-全台及六都老公寓自備款。
房價不只比薪水漲得快，現在連老公寓都變成「高門檻入場券」。
想安全踏進房市，務必提前試算貸款條件、保留資金彈性，別讓自備款成為買房最後一根稻草。
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