什麼是預告登記？3大影響、適用情境、流程、費用一次搞懂

在房屋買賣、贈與或借貸等產權移轉的過程，常潛藏著各種交易風險。所謂的「預告登記」，就是一種保障產權的重要法律機制，可以用來限制所有權人擅自變更或處分不動產。

本文將帶你了解什麼是預告登記、適用情境、如何申請，以及申請後可能的法律效果與限制。

什麼是預告登記？請求權人是什麼？

「預告登記」是一種防止所有權人擅自進行房屋買賣、贈與、借貸、分割、過戶等產權變動的行為。預告登記請求權人可有權限制所有權人擅自處分不動產，所有權人在辦理房屋貸款、買賣、過戶等處分前，都需要徵求請求權人的同意。

簡單來說，預告登記就像「提前鎖定」不動產的產權變動，使該不動產在預告登記期間無法被任意處分、轉移或抵押設定。因此，對於買方、出資人、債權人等有請求不動產權利的人來說，預告登記是一道重要的法律防線。

債權人為防止債務人將不動產再過戶或抵押給第三人，常會要求設定預告登記以保障其債權。

父母將房屋登記給子女，但希望保障自己的居住權或監護權利，也可能透過預告登記作為防範機制。

若房屋登記名義人並非實際出資人，實際出資人為避免該名義人將不動產任意處分，可透過預告登記確保權益。

在買賣雙方簽訂買賣契約、支付訂金後，正式過戶前，為保障買方權益，可先行申請預告登記，避免賣方將產權轉移給他人。

填寫「土地登記申請書」與「登記清冊」、備妥身分證件，可由申請人本人或委託代理人送件至地政事務所，身分核對無誤後會發還身分證件，同時領取收件收據。

若資料有缺漏或錯誤，地政機關會通知申請人補正，申請人需在收到「補正通知書」的 15 天內依照內容進行補正。若逾期未補正，或補正後仍不符合規定，將駁回預告登記申請。

政府審查無誤後即完成預告登記，申請人或委託代理人要攜帶收件收據和印章，到領件櫃檯領回所有權狀與其他相關文件。

一般約為 1 ~ 2 個工作天即可完成預告登記。

只要預告登記生效，原登記名義人就無法在未經請求權人同意前，逕行將產權轉移或設定。

預告登記具法律效益，若未來發生產權糾紛、債務問題或權利爭議，登記資料能作為法律保障的重要依據。

預告登記期間限制了不動產的處分權，若未取得請求權人同意，將無法申請貸款；而銀行在審核時，也可能認為產權不明，或因曾辦理民間貸款預告登記而視為高風險案件，影響核貸成功率。

若未經請求權人同意，無法進行買賣、贈與、抵押、設定他項權利等動作。若要轉讓或設定抵押權必須先取得請求權人的同意並完成「塗銷預告登記」。

根據《土地法》第79條之1第3項：「預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。」。

因此，若預告登記為政府徵收、法院判決或強制執行，將不受預告登記限制，也就是說，即使有預告登記，一旦進入司法或徵收程序，仍可能發生產權變動。

預告登記能為買方、債權人或出資者提供一層法律保障，有效防止不動產在過戶前被任意轉讓、抵押或出售。但它並非萬靈丹，一旦面臨法院判決、強制執行或政府徵收時，該限制仍可能失效。因此，建議搭配抵押權設定、不動產信託等方式，為不動產權利設置多層防線。