申租、標租差很大，一次搞懂差別、流程、租金與文件
在實務上，常常聽到民眾這樣問：
「這塊地是國有地，我可以租嗎？」
「我已經用很多年了，為什麼還要去標？」
「聽說國有地租金很便宜，是真的嗎？」
「為什麼別人可以直接承租，我卻只能標租?」但其實，國有地並不是你想租就能租。
關鍵在於：你是走「申租」，還是只能參加「標租」。
兩者在資格、流程、租金、風險上，差異非常大。
以下用實務角度，一次幫你說清楚。
一、先搞懂核心差別：申租 vs 標租
（一）什麼是國有地「申租」？
申租，是指特定人因為已經有「既成使用事實」，向國產署申請承租國有土地。
常見可申租的情況包括：
- 建物或附屬設施占用國有地
- 長期耕作、使用（須符合規定）
- 袋地通行、必要使用
- 既有公共或準公共設施使用
重點不是你出多少錢，而是你「能不能證明你早就在用，而且用得合理」。
（二）什麼是國有地「標租」？
標租，是由國產署公開公告出租標的，讓符合資格的人公開競標。實務上可以主動申請標租，如果是自家旁邊畸零地這一類型用地，多半不會有其他人參與標租，得標機會大。
標租特色：
- 不需要既成使用事實
- 價高者得標
- 租金由市場競爭決定
只要資格符合、出價夠高，就有機會租到。實務上可以主動申請標租，如果是自家旁邊畸零地這一類型用地，多半不會有其他人參與標租，得標機會大。
申租 vs. 標租
二、國有地「申租」實務流程
Step 1｜確認土地為國有地
可向地政機關申請土地登記簿謄本，確認是否為國有地以及管理機關資訊。
Step 2｜判斷是否符合申租事由
不是所有占用都能申租，需符合國產署相關出租規定，如在民國八十二年七月二十一日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者。
Step 3｜準備完整申請文件
文件是否齊全，往往決定案件能否通過。
Step 4｜向國產署分署或辦事處提出申請
郵寄申請、臨櫃申請皆可
Step 5｜審查通過後簽約、繳租
許多案件會卡在「使用事實證明不足」，被要求補件，甚至直接被要求改走標租。
三、國有地「標租」流程重點
標租流程
Step 1｜留意國產署公告的出租標的/主動提出申租
Step 2｜領取招標文件
Step 3｜準備投標文件與押標金
Step 4｜參與開標
Step 5｜得標後簽訂租約，繳交保證金與租金
- 標租的好處是程序明確、速度快
- 缺點是租金通常高於申租
四、租金怎麼算？保證金要繳多少？
（一）申租的租金計算方式
申租案件的租金，不是喊價，而是依法計算。
- 以「當期土地申報地價土 × 一定比率」計算年租金
- 比率依土地使用性質不同而調整 ，例如基地：年租金為當期土地申報地價總額乘以百分之五、房屋：年租金為當期房屋課稅現值乘以百分之十。
租金相對穩定，也較容易預期。
（二）標租的租金計算方式
- 年租金：得標後由國產署依申報地價核算，但申報地價若調升會隨之調整，年租金一年繳納2次，一次繳納半年租金。
- 基地租約：當期土地申報地價×標租面積×租金率（0.05）。
- 農作地、畜牧地、養殖地租約：當期正產物全年收穫總量折算代金×租金率（0.25）。
- 訂約權利金： 一次性費用，由競標決定，價格者得標。
- 履約保證金：按得標訂約權利金10%(小數點以下無條件捨去)計算，金額未達20萬元者，以20萬元計算；退租時恢復原狀後會歸還。
- 投標保證金：按訂約權利金招標底價10%計算(計至千位)，金額未達1萬元者，以1萬元計算。
熱門地段，租金往往會被標高。
（三）保證金怎麼算？
常見作法：
- 約為 1～2 個月租金
- 作為履約保證
- 租約期滿且無欠租、違約情形，可返還
實際金額仍以契約或公告為準。
五、申租、標租常見應備文件
申租應備文件：
- 申請書
- 身分證明文件
- 實際使用時間證明文件(如照片、航照圖、水電使用證明)
- 土地/建物謄本
- 地籍圖謄本
- 都市計畫土地使用分區證明（有效期限內）
- 切結書
- 其他。
標租應備文件：
- 國有非公用不動產標租需求書
- 身分證明文件
- 土地/建物謄本
- 土地地籍圖謄本（申請標租範圍為一筆土地之部分，請於地籍圖標繪範圍）
- 都市計畫土地使用分區證明書（有效期限內）
- 倘現狀已作露營場、農地未登記工廠使用，應檢附地方政府列管為占用輔導合法化對象等相關證明文件。
- 其他。
六、哪些情況會被要求「不能申租，只能標租」？
實務上，常見原因包括：
- 使用時間過短
- 無法證明使用事實
- 使用目的不符法令
- 政策上不適合特定人承租
這時通常會收到不符合申租要件，請參與公開標租之通知。
游代書提醒：
- 如果你的房屋占用國有地： 請趕快蒐集民國 82 年前的證據申請「申租」，這是避免被訴請拆屋還地的最好方法。
- 如果你是「想尋找土地利用」： 請鎖定國產署的標租公告，雖然有競爭，但權利義務最清楚，不怕日後有糾紛。
國有地承租後，嚴禁轉租、分租給他人！一旦被發現，國產署有權直接終止租約並收回土地，千萬不要因小失大。
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