「游代書，拜託拜託~幫我做買賣過戶就好，網路上的人說這樣土增稅能省幾十萬，還不用繳贈與稅。」
在不動產傳承的實務中，許多長輩為了規避高額稅賦，常與偏愛的子女合演一齣「假買賣」。特別是當家庭結構複雜（如再婚配偶與前妻子女）時，更想透過生前過戶鎖定資產。然而，國稅局與地政機關早已聯網，這類「二親等間買賣」若無真實金流，這場假戲將變成毀滅家族資產的連鎖崩盤，不僅稅金要連補帶罰，更會留下刑事前科。
一、 真實案例：被舉報的「節稅妙計」
案例背景： 老陳想將市價 2,500 萬的祖傳透天厝過戶給跟前妻生的兒子阿明。因為持有多年，土地增值稅達數百萬，為了申請 10% 的自用住宅土地增值稅優惠，並避開贈與稅，兩人簽署了假買賣契約。老陳過世後，再婚配偶發現怎麼夫妻兩人一直居住的透天厝不在遺產清單裡，憤而向國稅局檢舉該筆交易金流不實。
這種「掛羊頭賣狗肉」的行為，在法律上會拆解為兩個層次來認定：- 買賣行為：因「通謀虛偽」而無效 依據 民法第 87 條第 1 項 規定：「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。」在老陳與阿明的案例中，雙方心裡都清楚並沒有「支付價金」與「取得價金」的真實意願，只是為了規避稅賦而合演一齣買賣戲碼。這種雙方串通好的虛假行為，在法律上被認定為「自始、當然、確定無效」。
- 贈與行為：因「隱藏行為」而有效 雖然買賣契約無效，但雙方內心真正的目的是要「無償移轉房產（贈與）」。依據 民法第 87 條第 2 項 規定：「虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該他項法律行為之規定。」這就是法律上的「隱藏行為」。 因為老陳確實想把房子送給阿明，阿明也確實想收，這份隱藏在假買賣底下的「贈與」契約，只要具備法定的贈與要件，在民法上就會被視為有效。
總結代價： 雖然產權移轉（贈與）有效，但因為法律定性被從「買賣」打回原形變更為「贈與」，導致原本基於買賣關係才能申請的「10% 自用住宅土地增值稅優惠」因前提消失而被撤銷，且必須補徵差額稅款、罰鍰並面臨刑事追訴。
二、 核心稅法：連補帶罰揹上前科的代價
當「假買賣」被還原為「真贈與」，您將面臨以下稅法的嚴厲制裁：
1. 土地增值稅：優惠稅率取消
- 法條： 《土地稅法》第 33 條、第 34 條。
- 後果： 買賣可申請「一生一次」10% 優惠稅率；贈與則一律適用一般稅率（20%、30%、40% 三級累進）。被查獲後需補繳差額稅款。
2. 贈與稅：補稅並處以倍數罰鍰
- 法條： 《遺產及贈與稅法》第 5 條、第 46 條。
- 規定： 二親等以內親屬間財產之買賣，除非能提出支付價金之確實證明，否則以贈與論。
- 罰則： 除補徵贈與稅外，若涉及蓄意隱瞞逃漏，處以應納稅額 1 倍至 3 倍 之罰鍰。
3.稅捐稽徵法第 41 條：逃漏稅捐之處罰
- 法條：稅捐稽徵法第 41 條
- 罰則：納稅義務人以詐術或其他不正當方法逃漏稅捐者，處五年以下有期徒刑，併科新臺幣一千萬元以下罰金。犯前項之罪，個人逃漏稅額在新臺幣一千萬元以上，營利事業逃漏稅額在新臺幣五千萬元以上者，處一年以上七年以下有期徒刑，併科新臺幣一千萬元以上一億元以下罰金。
4. 刑事責任：使公務員登載不實
- 法條： 《刑法》第 214 條。
- 罰則： 明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處 三年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。
三、擊破「假買賣」的四大常見謬論與誤解
謬論一：「我有做匯款紀錄，國稅局查不到。」
事實： 國稅局不只看「有沒有匯款」，更會看「資金來源」與「資金流向」。如果子女的存款是父母剛匯入的，或是子女買完房後又將錢匯回父母戶頭，這種「對流金流」在大數據面前無所遁形。
謬論二：「只要稅單開出來，過戶成功就沒事了。」 事實： 稅捐稽徵法有長達 5 至 7 年的核課期間。過戶成功只是開始，一旦未來幾年內家中發生遺產糾紛（如配偶提告）或子女申報所得與資產不符、甚至被其他人檢舉，國稅局隨時可以回溯追查。
謬論三：「假買賣可以省下未來賣房的房地合一稅。」 事實： 這是最大的陷阱。一旦假買賣被判定為無效，轉換回「贈與」，子女未來的取得成本會被強制認定為極低的「公告現值」。日後出售房屋時，課稅稅基瞬間暴增，面臨最高 45% 的房地合一稅，省了小錢卻賠了大錢。
謬論四：「買賣是我的自由，別人管不著。」 事實： 當涉及「虛偽意思表示」逃漏稅捐時，這就不是個人自由。特別是在有財產紛爭的家庭，如再婚配偶、未受贈的手足、前婚姻的子女，只要提起訴訟或檢舉，法院、稅捐機關便會強行介入查驗金流。
四、 結論：正道傳承，游代書建議的兩條明路
既然「假買賣」風險巨大，長輩應轉換思維，採取合法的「真傳承」：
- 「做真的買賣」：讓下一代學會負擔 讓子女合法向銀行貸款、支付自備款。這不僅確立了合法的「取得成本」（未來省下鉅額房地合一稅），更能完全規避刑事與行政重罰，讓傳承站得住腳。
- 「現金流規劃」：逐年贈與買房基金 善用每人每年 244 萬元 的贈與免稅額。由父母逐年匯款給子女，累積數年後，子女便有「合法資金」向父母購屋。金流清晰、稅務合規，是保護家族資產最穩健的做法。
財產可以再賺，信譽與自由一旦失去便難以挽回。與其冒著五年徒刑與倍數罰鍰的風險演假戲，不如找專業代書規劃合法、透明的資產傳承方案。
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