2022-07-27|閱讀時間 ‧ 約 6 分鐘

房客在租屋處自殺，房屋變凶宅造成房價大跌，房東可否求償？

房客在我的房子自殺，我竟然只能自認倒楣？

這類型案件在法院愈來愈多，早期對於房東能否求償，法院見解二極。

＃房客在租屋處自殺造成房價大跌求償困難

房客在租屋處自殺，造成房價大跌，不是很理所當然的事嗎？房東求償為什麼法院會不准呢？

問題出在民法第432及433的條文上，先來看看條文：

民法432條

承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。

承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。

民法第433條

因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。

大家看出端倪了嗎？

承租人賠償的前提是：租賃物毀損、滅失，但房客自殺，有造成房子「毀損、滅失」嗎？

沒有吧？房子沒有少一磚一瓦，只是價格下跌而已。

而若大家手邊有坊間租賃契約的，也可以看看，通常也是約定「乙方如有……或損害租賃房屋等情事時，應負賠償損害責任……」

則這個損害，包不包含房子沒有少一磚一瓦，只是價格下跌的狀況？

又「自殺」，算不算是「故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人」呢？

＃要不要賠法院見解搖擺

我們在最高法院104年度台上字第1789號的歷審判決可以看到法院見解搖擺的過程。

這件的事實是：本案房客在年初承租房東的房屋，4個月後在屋內燒炭自殺身亡，房東主張房價行情原有1,000萬，房客自殺成為凶宅後僅剩6成，房東主張房客自殺侵害其房屋所有權，向房客繼承人，即死者的父母，請求連帶賠償300萬元。

一、歷審法院判決情況：

房東主張：房客明知房屋非其所有，且應知於房屋內自殺死亡，將使房屋成為凶宅，日後難以出租、出售，仍於房屋內自殺身亡，自屬侵害房東房屋所有權，依民法第184條第1項前段，向房客繼承人，即死者的父母，請求連帶賠償300萬元。

第一審法院(臺灣臺北地方法院 102年度訴字第3155號)判決房東敗訴，理由是房客雖然在房屋內燒炭自殺，但在法律上房東對房子所有權權能的行使並未受到限制（也就是房東還是可以再出租或自行利用），也沒有造成房屋毀損滅失或功能損壞，仍然可以提供房東親戚居住，所以房子的所有權沒有受到損害。自殺凶宅造成房屋貶值、無法出租等狀況，是在不動產交易市場上，因心理因素影響產生交易價格降低、減少，屬「純粹經濟上損失」，是「權利以外的利益」，不屬於民法第184條第1項前段保護的「權利」，因此判房東敗訴。

第二審法院(臺灣高等法院 103年度上字第544號)：自殺凶宅造成房屋貶值、無法出租等狀況，屬純經濟損失範疇，非自然死亡因素雖然沒有對房屋造成直接物理性的損壞或使用效用的降低，但衡量我國民情，一般社會大眾對於凶宅，難免有嫌惡、畏懼的心理，對居住者容易造成心理的負面影響，妨礙生活品質，因此與相同地段、環境的房子相較，凶宅在房地產交易市場的接受度及買賣或出租價格明顯低落，為眾所周知之事。因此，自殺雖是行為人終結生命的自我決定結果，但依現今社會風俗民情仍應受制約，應認為在他人建物內自殺，是屬背於善良風俗的行為。何況故意在他人屋內燒炭自殺，對他人財產利益可能造成的危害，為一般人可得的認知，因此判房東勝訴。

第三審法院(最高法院 104年度台上字第1789號)認為「故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，應負損害賠償責任」，雖然是民法第184條第1項後段所明定，但須行為人主觀上有故意以背於善良風俗為方法、手段，以達加損害於他人的目的，亦即行為人對加損害於他人，要有主觀上的故意才符合要件。而所謂故意，包括明知並有意使其發生（直接故意）或預見其發生而其發生並不違背其本意（間接故意）。可是，房客都要自殺了，怎麼會有故意以背於善良風俗之方法，加損害於房東的意思？要自殺的人會考慮到房價會下跌？因此廢棄了高院的判決，發回更審。

由此可見，同樣的案例事實，歷審卻有不同的判決結果。房客在租屋處自殺，並沒有造成房屋物理上的毀損滅失或功能損壞，房東仍可以就房屋自由使用、出租或出賣，所有權並未受到侵害，因此房東無法依民法第184條第1項前段「權利」受侵害求償，但凶宅導致房價貶值或無法出租產生的「純粹經濟上損失」，為「權利以外的利益」，房東是不是可依民法第184條第1項後段向房客繼承人求償？則有疑問。

雖然自殺依現今社會風氣，可認定屬於自殺背於善良風俗的行為，然而就民法第184條第1項後段「故意」的主觀要件，房東要舉證自殺房客，是有意以自殺行為造成房屋的價值減損，或預見其自殺行為將導致房屋價值的減損而不違背其本意，才有機會獲得勝訴判決進而受償。

二、之後在經歷幾件類似案件的激盪下，最高法院對此問題的看法已漸趨一致：

自殺不會造成房屋有何物理上毀損，或是使用功能之減損或喪失，房東不能以所有權被侵害求償。
自殺也不會構成故意以背於善良風俗為方法，以達加損害於他人的行為。房東也不能說房客是故意以背於善良風俗為方法來造成他的損害。

＃房東自保之法

那這樣，房東出租房屋只能祈禱不要有人在裡面自殺？

也不必然，人助不如自助。

若有房屋出租他人，要避免房客自殺求償無門的狀況，不妨於租約加上：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，如有違反致租賃物毀損滅失，或減損經濟價值等情事時，應負賠償損害責任。」並約定保證人應連帶負責，較能確保權益。
參考判決：最高法院103年度台上字第583號判決、105年度台上字第1139號103年度台上字第584號判決、109年度台上字第2112號判決最高法院110年台上字第2499號判決。

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