囤房稅！囤防稅?還是囤房睡?

近來政府規劃實行囤房稅是針對不動產市場的一項關鍵政策，其目的是解決高房價和投機性購房的問題，同時提高稅收收入。然而，不動產價格的本質包含經濟價值和泡沫價值，這使得政府在實行囤房稅時面臨著極大的挑戰。如果政策未能將抑制重點放在泡沫價值上，則有可能陷入兩種窘境：一是新進者囤積房產以防避稅捐，二是多數房產持有者繼續囤積房產後安穩入睡。

囤房稅的定義及目的

此刻臺灣政府正在研擬實行囤房稅，依據為房屋稅條例第5條1項1款的規定，亦即自住房屋與非自住房屋採稅率分離，供自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現值1.2%；其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值1.5%，最高不得超過3.6%。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率，此即俗稱「囤房稅」法源基礎。實行囤房稅的原因當然涵蓋了經濟、社會、政策和市場等多個層面，簡單大別以下幾項目的1.遏制不當投資行為：台灣大量的投資者不是出於自住需求，而是為了短期資本增值，導致了房價的不合理上漲；2.降低房價泡沫風險：長期的房價上漲可能導致房價泡沫，一旦泡沫破裂，可能引發金融危機和經濟不穩定；3.提高住房市場的供應：高房價和投機性購房行為可能阻礙新的住房供應。通過減少投資者的囤積行為，政府希望能夠鼓勵開發商提供更多的住房，以滿足不斷增長的居民需求；4.增加稅收收入：政府可以通過徵收囤房稅獲得額外的稅收收入。這些收入可以用於改善基礎設施、教育、醫療保健等公共服務，有助於提高國民生活品質。囤房稅的實行旨在打擊這種不當的投資行為，降低房地產市場的投機性，讓住房更多地用於居住而不是投資，故實行囤房稅本質上即屬加重房屋稅，僅是將對象限縮在一定數戶以上的持有者，因此囤房稅究竟能否達成政策目的，可以從現行房屋稅制來思考。

偏低的房屋稅制

房屋現值為房屋稅的稅基，稅基乘上稅率即是所有權人每年繳納的房屋稅，而房屋現值規定在房屋稅條例第11條，依據該條文簡單說，房屋現值=房屋標準單價x房屋面積x地段調整率x(1-年折舊率x經歷年數)，而我國偏低的房屋標準單價及不合理的折舊率，導致評定出來的房屋現值往往低於市價甚多，因此無論如何調高稅率，在稅基偏低的情況下，房屋稅同樣偏低，因此在我國持有房屋的成本很多時候甚至比汽車的稅賦更低，無法反映稅捐公平性。

稽徵的困難

幾年前即有人提出課徵囤房稅，當時財政部認為不宜推行全國總歸戶，主要是因為囤房稅是根基於房屋稅而來，房屋稅屬於地方稅，目前是由各縣市自訂稅率，全國總歸戶及統一修法調整稅率的稽徵實務難以執行，部分人士則提出課徵囤房稅會讓房價繼續上漲。對於政府過往的稽徵實務難處，為何現在突然變成不是難處了，可以開始研擬全國總歸戶及上修稅率，實在令人摸不著頭緒(難怪被批評是為了選票)。

囤房稅課徵的效果

囤房稅的課徵效果可以從稅負制度、不動產投資與不動產經濟學得到合理的映證，就是囤房稅確實會讓出租人將稅負轉嫁至租金，但與房價漲跌無關：

囤房稅與稅負制度(移轉稅與持有稅)

討論囤房稅與租金及房價漲跌關係之前，需先對稅捐上之移轉稅及持有稅的轉嫁有簡單的瞭解。

移轉稅（Transaction Tax）是一種對財務交易或財產轉讓所徵收的稅款。它通常是根據交易的價值或金額來計算的，並且在買賣雙方進行財產轉移或交易時收取。目的是為政府提供額外的財政收入，或者控制市場上的交易頻率，以減少市場波動性，例如土地增值稅、房地合一稅。

持有稅（Holding Tax）則是一種對特定財產或資產的所有者所徵收的年度稅款，不論是否有轉讓或交易。持有稅通常是基於資產的價值或估值來計算的，並且在資產持有者名下的財產上收取。目的是鼓勵資產的積極使用，防止囤積資產，或者提供政府額外的稅收來支持公共開支，例如地價稅、房屋稅(囤房稅)。

囤房稅與不動產投資分析及經濟學之關係

實行囤房稅後，出租者之出租成本增加，出租者為了不想負擔增加的稅捐，房屋租賃的供給量將減少，房租將上漲；另外，由不動產收益計算中，房地收益價格(P)等於房地淨收益(A)除以收益資本化率(R)，(公式為P=A/R)，但房地淨收益(A)又等於總收益(TR)減總費用(TC)，(公式為A=TR-TC)，囤房稅即在上開總費用(TC)中的一部分，換言之，房地收益價格P=(TR-TC)/R，當總費用(TC)增加時，出租人想維持相同的房地收益價格時，只能想辦法增加總收益(TR)，亦即出租人將提高租金以維持相同的房地收益價格(P)，此等即為實行囤房稅後將導致租金上漲之不動產經濟分析及投資分析結果，與實際現況可以相映證。

囤房稅能導致房價下跌嗎?

政府或許認為課徵囤房稅會提高房屋所有人之持有成本，迫使持有人出售，增加房屋供給以抑制房價上漲，但實際上不動產價格是由不動產經濟價值及泡沫價值所組成的價格，不動產經濟價值表彰的就是前述的房地收益價格，故不動產價格是否下跌還須視不動產泡沫價值的增減而定，非單純以增加持有成本進而抑制房地收益價格即可輕易讓不動產價格下跌，易言之，若不動產泡沫價值增加的幅度大於不動產收益價值減少的幅度，冀望透過囤房稅以抑制房價無異是緣木求魚，遑論需視地方政府有無決心徵收囤房稅及執行效果如何而定。

結論

總結來說，台灣政府實行囤房稅是出於多重考慮，旨在解決高房價、社會不平等、投機性購房等問題，同時有助於增加稅收、穩定經濟、改善土地利用，並符合國際趨勢。然而，政府在實行囤房稅時若僅僅著眼於增加持有成本以逼迫出售或出租，只是見樹不見林，忽略了不動產價值中佔絕對影響力的泡沫價值，唯有針對讓泡沫價值降低至合理範圍內，才能真正合理化不動產價格，否則炒作房產在投機者眼中仍是囤了防稅，在持有多房產者眼中也可以囤房安心睡，恐難達成政策想要的降低房價或增加釋出租屋的成效。