用信貸當購屋頭款可行否？

這一問題吸引不少網友注意，尤其政府推出『新青安專案』出來後更甚；日前我也曾在FB上看到很多類似『免頭款購屋』的廣告(是否為詐騙就不得而知)。到底能不能用信貸來代替購屋頭款？先以近日網友提出的這一個問題來分析：

“最近家人要買房、700萬中古屋（23年）。因頭期無法拿出來，後續有上網爬文看能不能全信貸頭期，有些人說可以有些人說無法（無法的原因有這樣房貸貸不過、沒有人在全信貸頭期），後續有告知家人這樣方法不可行，還是繼續租房就好，但家人不予理會”

*目前家人想法：家人信貸頭期，我貸房貸，買的中古屋要用我的新青安並且掛我名

*我年紀25、無任何負債、月薪43k、職業監工、年資約7個月

『家人名義申請信貸當作頭期款，這網友作為房屋購屋者兼登記所有權人與房貸貸款人』。假設：

1. 700萬成交價亦為銀行鑑價報告數據

2. 銀行貸款八成、房貸可申請金額為560萬

3. 信貸作為頭期款須準備140萬

4. 上述數據不含稅金、裝潢等支出

這網友欲申請新青安房貸、40年還款期寬限期五年應無疑問；560萬分40年攤還、利率假設平均值2.2%的月付金約為17,553元，佔網友總收入約41%的支出比，佔比大致上也無問題。須注意的變數在於：

1. 家人名義申請信貸真能籌足140萬？即使可以、是否產生負面效應：月付金壓力過重的問題？

2. 信貸利率一般資格平均約5~9%，以140萬、七年期攤還、利率7%計算月付金也要21,130元，光是利息支出就要374,899元(借140萬要還到177萬多)，這項支出是否划算？

3. 房貸實際核貸成數『視借款人擔保品地點及屋況等因素考量，借款金額則須評估借款人還款能力、信用因素等，依承辦銀行綜合評估辦理』。若經銀行評估無法達到八成房貸，有無應變措施？

4. 上述提到還不包括必要性支出部分譬如稅金等，若沒有準備多一些現金，如何因應後續支出？

上述是針對這為網友的回覆；但注意這個案還算是『分工(房貸信貸分開處理)』進行風險較低。我也看過不少個案是將『房信貸都攬在自己身上』~先辦信貸作為頭期款再申請房貸，但最後支出比一肩扛的情況下導致支出比爆增，除失去了生活品質、也讓發生意外的應變現金無法籌措，甚至於動用到信用卡循環信用與刷卡分期比重高、演變成高負債比族群，更進一步跟民間融資申請車貸、小額借貸等讓自己債台高築越滾越大洞，最後無法翻身的窘境。

回到問題主軸：用信貸當作購屋頭期款，有些人說可以有些人說無法（無法的原因有這樣房貸貸不過、沒有人在全信貸頭期）？

*說可以：以上述『購屋700萬網友』為例，若分開進行、『非同一人、個別申請房信貸』，房貸銀行就無法查到頭期款來源是用信貸(申請信貸的資金用途、應沒有人會笨到說要用作購屋頭期款)，也不會發生房貸銀行認定信貸用途是購屋炒房而婉拒房貸申請，當然信貸房貸非同一人、也不會產生負債與收支比相互影響的問題。除非、房貸銀行因為房貸申請人資格較弱(多半是財力不足或不符)、請申請人主動提供財力保證人，而這保證人就不能用『先前辦信貸籌購屋頭期款』的那一位來擔任。

*說不可以：若為同一人要先後擔負信貸作頭期款與後續購屋房貸，即使信貸有機會核到足夠支付頭期款的額度，後續申請房貸確實也有高可能性被銀行徵信查到近期內有核准大額信貸作為頭期款之疑慮，除可能會被要求說明信貸資金用途外、若含信貸+本次房貸總支出比大於銀行規定，要求額外提供財力保證人的機率增加，若沒有保人提供、婉拒房貸機會也自然提高。

0985-666-807／Line：jerry.chu

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