超負荷的「高房價」原因剖析(中)
🌾臺灣住宅市場現象-「高房價」原因剖析
🌾超負荷的「高房價所得比」
「高房價」
(因篇幅有限，此篇分享部分「高房價」原因剖析(「利率」、「供給」+「需求」)，其餘於(下)篇分享)
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🌾現象簡述：
臺灣「高房價所得比」近10倍，遠超合理水平，反映出「低所得」問題。高房價影響年輕人獨立，生育率下滑，購屋壓力沉重，嚴重影響家庭品質。臺灣的房價問題不僅限於居民，也影響投資房東的租金報酬率。整體而言，高房價是臺灣社會結構和家庭生活的重要挑戰。
🌾原因剖析：
「高房價」議題很複雜，很難一篇完整說明，未來還會有很多相關篇章做分享。
「高房價」涉及多層次的複雜原因，主要為「賣方成本」、「資金」、「利率」、「供給」和「需求」。
以下是這些要素的具體分析：
3利率：
這裡將利率分為銀行存款的「低利率」和房貸的「低利率」，會更容易理解。
(1)銀行存款的「低利率」：
先前在探討「資金」時，有提到「錢」總是流向「能短時間產生高回報」及「需要足夠大的容量來承載」的領域，另外，「錢」也有所謂的「趨利性」，也就是資金「錢」自然都會流向「利率更高」的地方。
打個比喻：假設現在手上有1,000萬，然後在臺北市買了一間小套房辛辛苦苦收租，還要「自己管理」、「自己處理修繕」、「自己面對租客雜七雜八的瑣碎問題」，結果一整年下來，僅僅只有近2%的租金收益。
但如果銀行將臺幣定存利率拉到5%以上，請問你還會想當房東嗎？肯定不會吧（期待房價漲幅就另當別論），於是就會讓許多房東決定把房子賣掉，輕鬆地去收5%的定存。
相反地，為什麼大家現在都把錢從銀行借出來去炒房、炒股，就是因為往年新臺幣定存利率連1%都不到，把錢放在銀行根本沒賺頭，甚至每年還會被通膨吃掉現金的價值，等於把錢放在銀行是不賺反虧、實質的負利率，那麼大家當然就會把錢從銀行領出來做其他更高利率的投資，這就是「趨利性」。
銀行存款的「低利率」就是一股強大的「推力」，將「錢」從銀行推往市場的力量，而利率更高的房地產或股市，則具備強大的「拉力」。
大量資金從銀行流出，對於大部的人來說，房產似乎仍然是最穩妥和靠譜的「金融商品」，於是大量資金都去競爭「數量有限」的房子，根據價高者得的道理，房價自然被不斷推高。
(2)房貸的「低利率」：
臺灣｢升息步調相對緩和｣，長期來說處於｢相對低利的融資環境｣，許多人申貸取得資金購屋。
另外，當談到房貸的「低利率」時，通常會提到與之相關的「金融管制政策」。在某些情境下，為了「促進房地產市場」和「提高人們購房的能力」，政府會「放寬金融管制」，銀行也就提供「寬鬆的貸款條件」，包括「高貸款成數」、「寬限期」、「低利率」和「長還款期限」等。
「放寬金融管制」的效應使得購房變得更加容易。「高貸款成數」和「寬限期」使得購屋者更容易獲得貸款，而「低利率」和「長還款期限」則有助於減輕每月還款壓力，提高購屋的可負擔性，大量銀行的資金源源不絕地注入房市內，進而推升房價。
然而，「容易取得貸款」的情況引發了一個「惡性循環」，尤其體現在「房屋貸款的擴張」上。由於人們更容易獲得貸款用於購房，這加劇了對房地產的需求，進而推升了房價。房價的上升進一步刺激了更多人借款購房，形成了一個循環反復的現象。
🌾｢供給｣+｢需求｣
在經濟學中，｢供需法則｣被視為一個基本而重要的原則，它是指在市場中，商品或服務的價格和數量是由｢供給｣和｢需求｣的相對關係所決定的。這種自由市場機制背後的理念是，當供給增加或需求減少時，價格下跌；反之，當供給減少或需求增加時，價格上升。
在房地產市場中，「供需法則」更堪稱是最強法則。所有專家看房價走勢，十個有九個都是一句「就看供給需求」，｢供不應求，房價就漲｣，反之，｢供過於求，房價就會跌｣。
房地產市場中，供需的關係是｢相互影響｣的，難以單一確認是｢供給決定需求｣還是｢需求決定供給｣。一方面，｢供給方的行為影響著市場需求｣，如果有更多人購買房地產，供應商可能會增加產品數量，以滿足市場需求。另一方面，｢需求的增減也會影響供給｣，高需求可能驅使開發商提高供應，而低需求可能導致供應減少或調整。
此外，整體房市｢供給量｣增加，並不代表每個區域就都是如此。每個區域的｢需求狀況｣和對於｢房價的認知｣也都不太一樣。在需求方面，有些地方人口密集，需求量大；有些地方人口雖少，但外來客或投資客很多，需求也很大；有些地方則開始出現人口外移，剛性買盤不再；不同的需求狀況、搭配不同的供給量，各區的價格變動就會有所差異。
另外，對房價的｢認知｣方面也很重要。一般來說，各地｢買方｣、｢賣方｣對於建案都有相去不遠的認知，也就是｢行情價｣；基於這點，無論供給、需求如何變化，區域房價也都還是會有此「認知」的支撐，就算一地供給大增、需求不變（甚或減少），已達到供需法則中均衡價格下跌的條件，但這個「認知價格」仍可能不會讓房價那麼容易有太誇張的跌幅。
根據｢供需法則｣，｢高房價｣通常是由｢供需不平衡｣引起的，具體來說是｢供不應求｣。
以下未完待續……
(後續會有幾篇分享如何利用「房市指標」判斷｢房市景氣｣，並透過「房市指標」掌握房市的｢供給｣與｢需求｣量。)
