超負荷的「高房價」原因剖析(上)
🌾臺灣住宅市場現象-「高房價」原因剖析
臺灣住宅市場呈現的「高住宅自有率」、「高房價」、「低租金報酬率」、「高老舊住宅比例」、「高空屋率」以及「低居住品質」等六大複雜現象，一直以來引起社會廣泛討論。這些現象不僅在個體居住經驗中相互連結，更對整體社會經濟結構產生深遠影響。它們存在著「相互影響」和「相互連結」，形成一個相當複雜且立體的關係體系，每個現象同時也是其他現象的成因之一。
這些現象反映了房地產市場的複雜性，凸顯了相關問題的深層次原因。本次旨在深入探討各現象的問題根源，以期提供對臺灣房地產市場現象的更深刻理解。
(因篇幅有限，此篇分享部分「高房價」原因剖析(「賣方成本」、「資金」)，其餘於(中) 、(下)篇分享)
🌾超負荷的「高房價所得比」
「高房價」
🌾現象簡述：
臺灣「高房價所得比」近10倍，遠超合理水平，反映出「低所得」問題。高房價影響年輕人獨立，生育率下滑，購屋壓力沉重，嚴重影響家庭品質。臺灣的房價問題不僅限於居民，也影響投資房東的租金報酬率。整體而言，高房價是臺灣社會結構和家庭生活的重要挑戰。
🌾原因剖析：
「高房價」議題很複雜，很難一篇完整說明，未來還會有很多相關篇章做分享。
「高房價」涉及多層次的複雜原因，主要為「賣方成本」、「資金」、「利率」、「供給」和「需求」。
以下是這些要素的具體分析：
1.「賣方成本」：
這裡指的賣方是「開發商」，出來做生意都是將本求利，「土地成本」加上「建築成本」，以及「合理利潤」、「稅負」，成就最終房價。(其中「土地成本」占最大宗)
(1)土地成本：
臺灣地狹人稠，土地資源有限，尤其在「都會區」，「可供建築使用的土地」逐漸減少，而「可建素地」更是稀缺。當前只要有土地釋出，必然引來「群狼爭食」，加上「中央及地方政府」因財政考量「高價標地」(標出的價格遠遠高於底價)，不僅開發商高價買地，更帶起周邊土地價格跟漲，因而土地價格一再推高。
(2)建築成本：
(包含原物料成本、工人薪資及造價)
「COVID-19疫情」引爆「鋼鐵、砂石、鋁」等大宗原物料上漲，「疫情後」各國投入大筆經費推動公共建設，對建材、原物料需求加劇，加上這些原物料多採進口，在國際原物料不斷升高下，建築的原物料成本大幅上漲。
另外，全球節能減碳的環保要求，使得「高耗能」、「高汙染」的建築主要原物料「鋼鐵、砂石、鋁」的成本大幅增加，而且這個趨勢很難改變，亦即建築的原物料在往後是少有降價的可能。
此外，「缺工問題」造成的「工人薪資上漲」，也是推升建築成本升高的因素之一。建案工地因「3K（危險、辛苦、骯髒）的工作環境，這類工作原本就不受青睞，更何況是年輕人，加上現有人力的逐漸「老化」，造成營造業施工人力的日益短缺。在這樣先天不良的環境下，加上以「台積電」為首的高科技產業大規模「擴廠趕工」，現有的營造人力難以負荷，結果當然是「各項工程的工期拉長」、「人工成本大幅上漲」。
現在，新的建案想要「順銷」，必須從增加産品的「附加價值」上著手，也因此造就「新的建築規格」，像是「耐震等級」、「智慧建築」、「綠建築」、「無障礙設施」...等，這些建築規格的升級都會拉高「造價」，但帶來的好處則是建築物的「耐震力」、「節能減碳設施」、「智慧智能化」，這些都是有利於「居住水平」的升級。
(3)稅負：
房地產「稅負」成本加重，也是造成「高房價」的原因之一。過去「開發商」(大部分建設公司老闆都是「專業地主」)只需繳土地增值稅，但2016、2021年又多出「房地合一稅」1.0、2.0版，稅負支出因此增加。
未來，「囤房稅2.0」上路，政策將對於持有大量「待售房屋（餘屋）」的開發商帶來更大的負擔。
「羊毛出在羊身上」，賣方成本增加，最終售價勢必也上升。
2.「資金」：
在探討「資金」之前，先來了解臺灣住宅市場另一個特殊存在：房產的「金融商品」化。
房地產在經濟上具有兩種主要功能，一是「使用價值-居住」，即提供居住需求；另一是「交換價值-投資」，即作為一項投資工具。然而，近年來許多人持有房產的目的已不再僅為了「安居」，而是透過「買賣價差」來追求套利，進而透過資本的運作來「賺取更多資本」。這意味著房地產的「交換價值」逐漸凌駕了其本身的「使用價值-居住」。
在臺灣，房產是民眾主要的資產之一，也被視為許多人的「主要金融商品」。相對於投資股市可能有賺有賠的風險，投資房產在「長期來看幾乎穩賺不賠」。這種現象的主要差異在於，房地產的價值在於其「實際使用價值」和「房地產市場的穩定性」。
值得注意的是，與其他金融商品（如股票）相比，臺灣的房地產市場在景氣不佳時反而可能表現更為強勁，這是因為相對於其他金融商品，投資者更傾向於將資金轉投向房地產，認為它更為穩健。因此，景氣衰退對臺灣房市的影響相對有限，使其成為一個相對安全的投資選擇。
另外，講到「資金」，不可忽視的是「錢」的特性，「錢」是最敏感的，「錢」總是流向「能短時間產生高回報」及「需要足夠大的容量來承載」的領域。
具體而言，需要有個「穩定可靠」、「體量巨大」、「門檻不高」、「能普及大眾」的行業來容納。從「能短時間產生高回報」及「需要足夠大的容量來承載」這兩個原則來看，除了「房地產行業」，其他行業目前都無法滿足這些條件。
「房地產」因為「總價高」，就像是一個巨大的泳池，非常適合承載大量的資金，同時房地產又具備獨特的三大特性：「保值」、「增值」、「現金流」，再加上傳統觀念與制度漏洞導致買房需求相當強勁，於是在房地產的利率較高（漲幅或租金）、資金又大氾濫的時候，自然就成為吸引資金進駐的最佳標的。
接下來正式進入探討為什麼「資金」也是造成「高房價」的原因之一﹖
房地產的「金融商品」化，受到「貨幣寬鬆政策」、「貨幣貶值」、「低利率」、「長還款期限」以及「低持有稅金」的驅使，促進「大量資金」湧入房地產市場。
在臺灣，房地產的實際需求並不是人口，而是｢資金｣，真實的狀況是，氾濫的｢資金｣，追逐不斷囤積的房子，只要｢資金｣比房子多，那房價就會不斷上漲。「需求」帶著「資金」及氾濫的｢資金｣創造｢需求｣，房價能不漲嗎﹖
(1)貨幣寬鬆政策：
疫情下，全球經濟陷於停頓，以美國爲首的先進國家為了「挽救經濟」、「提升就業機會」，發動了無限制的「貨幣寬鬆政策」，貨幣大放水的結果，造成了「資金漫溢」，也衍生了資産價格的上漲，大量回流的台商資金，更是錦上添花，成為推動房價上漲的強勁力量。
(2)貨幣貶值：
當貨幣貶值時，每單位的貨幣價值下降，導致相同數量的貨幣無法購買相同數量的商品和服務。當「通膨上升」，物價上漲時，人們會尋找保值或投資的方式，而房地產通常被視為一個「相對穩定」的實質資產。因此，隨著「通膨上升」，投資者和個人可能傾向於將資金轉向房地產市場，尋求保值或資本增值。
(3) 低利率＋長還款期限：
臺灣｢升息步調相對緩和｣，長期來說處於｢相對低利的融資環境｣，許多人申貸取得資金購屋。
銀行提供「寬鬆的貸款條件」，包括「低利率」和「長還款期限」，使得消費者能夠更輕鬆地「進入市場購屋」或是能夠「負擔更高價格的房產」。
(早期房貸的還款期限只有20年，但由於房價越來越高，為了讓購屋者可以在還款上更輕鬆，於是銀行開始將還款期限延長至30年，近年也出現40年的方案。)
(4)低持有稅金：
臺灣擁有「世界級低廉的持有稅金」，自然吸引大量資金流入房地產內，因而順勢推升了房價。
由於房屋稅是用政府的評定現值來計算（低於市價），土地稅也因為一般住宅持有的土地面積極小（例如電梯大樓社區），因此兩者加起來的持有稅相當低。
(你每年繳給社區的「管理費」或「持有一輛車的稅金」，說不定還遠大於房屋持有稅金)。
以下未完待續……
