房屋交屋後漏水，買家如何保護自身權益？

第一步：檢視買賣契約和不動產現況說明書

在發現漏水問題後，首先要仔細檢查成屋買賣契約和不動產現況說明書中關於「滲漏水狀況」及「漏水位置」的描述。如果文件中標示滲漏水狀況為「無」，或是描述的漏水位置與實際不符，買方可以依據這些記錄，向賣方主張瑕疵擔保責任。

第二步：理解「現況交屋」條款的限制

若賣方在買賣契約中特別註明「依現況交屋」，這是否就意味著賣方可以免除瑕疵擔保責任呢？司法實務上認為，「依現況交屋」通常適用於買賣雙方已知的瑕疵，如裝潢或外觀問題，但對於如房屋結構安全、漏水等非肉眼可見的未知瑕疵，賣方仍需負擔瑕疵擔保責任。因此，賣方不能以「現況交屋」為由來排除其對於房屋未知瑕疵的責任。

第三步：立即通知賣方

一旦發現漏水問題，買方應立即以書面形式通知賣方，如使用「存證信函」或「律師函」來進行通知，以避免日後因通知問題產生爭議。這樣的書面通知也能有效保護買方的權益。

第四步：評估漏水責任歸屬

買方應聘請專業的抓漏公司來檢查漏水狀況，並提供專業意見，以確定漏水的責任歸屬。特別是在交屋後進行過裝潢的情況下，需要清楚漏水是否因為裝潢施工引起，還是房屋本身的問題。如果確認漏水是由房屋本身引起，而非大樓外牆裂縫所致，則應向賣方主張權利。若問題來自大樓外牆裂縫，應由管理委員會或全體住戶分擔修繕費用。

第五步：在六個月內起訴保護權利

當確定漏水責任在於賣方後，買方應在通知賣方後的六個月內提出訴訟，要求解除契約或減少價金。如果賣方故意隱瞞漏水瑕疵，則買方不受六個月的訴訟時效限制。需要注意的是，有些賣方或仲介可能會在六個月內假意協商，但實際上故意拖延時間，以期超過買方的訴訟時效。買方應對此特別警惕。

如果買方因未能及時發現漏水瑕疵而未通知賣方，最晚應於交屋後五年內起訴，以主張權利。

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