房屋交屋後發現漏水,買家如何保護自身權益?

更新於 發佈於 閱讀時間約 3 分鐘
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第一步:檢視買賣契約和不動產現況說明書

在發現漏水問題後,首先要仔細檢查成屋買賣契約和不動產現況說明書中關於「滲漏水狀況」及「漏水位置」的描述。如果文件中標示滲漏水狀況為「無」,或是描述的漏水位置與實際不符,買方可以依據這些記錄,向賣方主張瑕疵擔保責任。


第二步:理解「現況交屋」條款的限制

若賣方在買賣契約中特別註明「依現況交屋」,這是否就意味著賣方可以免除瑕疵擔保責任呢?司法實務上認為,「依現況交屋」通常適用於買賣雙方已知的瑕疵,如裝潢或外觀問題,但對於如房屋結構安全、漏水等非肉眼可見的未知瑕疵,賣方仍需負擔瑕疵擔保責任。因此,賣方不能以「現況交屋」為由來排除其對於房屋未知瑕疵的責任。


第三步:立即通知賣方

一旦發現漏水問題,買方應立即以書面形式通知賣方,如使用「存證信函」或「律師函」來進行通知,以避免日後因通知問題產生爭議。這樣的書面通知也能有效保護買方的權益。


第四步:評估漏水責任歸屬

買方應聘請專業的抓漏公司來檢查漏水狀況,並提供專業意見,以確定漏水的責任歸屬。特別是在交屋後進行過裝潢的情況下,需要清楚漏水是否因為裝潢施工引起,還是房屋本身的問題。如果確認漏水是由房屋本身引起,而非大樓外牆裂縫所致,則應向賣方主張權利。若問題來自大樓外牆裂縫,應由管理委員會或全體住戶分擔修繕費用。


第五步:在六個月內起訴保護權利

當確定漏水責任在於賣方後,買方應在通知賣方後的六個月內提出訴訟,要求解除契約或減少價金。如果賣方故意隱瞞漏水瑕疵,則買方不受六個月的訴訟時效限制。需要注意的是,有些賣方或仲介可能會在六個月內假意協商,但實際上故意拖延時間,以期超過買方的訴訟時效。買方應對此特別警惕。

如果買方因未能及時發現漏水瑕疵而未通知賣方,最晚應於交屋後五年內起訴,以主張權利。


若不幸買到漏水屋,建議買方應尋求 專業律師 的協助,以維護自身權益。

漏水訴訟具高度專業,從起訴狀的撰擬、請求賠償的範圍、蒐證、證據調查、對鑑定報告的意見、訴訟法律攻防等,其中該留意的事項和細節繁多,每個訴訟策略的安排都影響訴訟結果,在遇到此類糾紛時,建議不論買方或賣方都應尋求專業不動產律師的協助,以維護自身權益。


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延伸閱讀:

買到漏水屋怎麼辦?律師教您如何求償與鑑定

樓上漏水怎麼辦?律師教您如何釐清責任歸屬、鑑定

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