第一步：檢視買賣契約和不動產現況說明書
在發現漏水問題後，首先要仔細檢查成屋買賣契約和不動產現況說明書中關於「滲漏水狀況」及「漏水位置」的描述。如果文件中標示滲漏水狀況為「無」，或是描述的漏水位置與實際不符，買方可以依據這些記錄，向賣方主張瑕疵擔保責任。
第二步：理解「現況交屋」條款的限制
若賣方在買賣契約中特別註明「依現況交屋」，這是否就意味著賣方可以免除瑕疵擔保責任呢？司法實務上認為，「依現況交屋」通常適用於買賣雙方已知的瑕疵，如裝潢或外觀問題，但對於如房屋結構安全、漏水等非肉眼可見的未知瑕疵，賣方仍需負擔瑕疵擔保責任。因此，賣方不能以「現況交屋」為由來排除其對於房屋未知瑕疵的責任。
第三步：立即通知賣方
一旦發現漏水問題，買方應立即以書面形式通知賣方，如使用「存證信函」或「律師函」來進行通知，以避免日後因通知問題產生爭議。這樣的書面通知也能有效保護買方的權益。
第四步：評估漏水責任歸屬
買方應聘請專業的抓漏公司來檢查漏水狀況，並提供專業意見，以確定漏水的責任歸屬。特別是在交屋後進行過裝潢的情況下，需要清楚漏水是否因為裝潢施工引起，還是房屋本身的問題。如果確認漏水是由房屋本身引起，而非大樓外牆裂縫所致，則應向賣方主張權利。若問題來自大樓外牆裂縫，應由管理委員會或全體住戶分擔修繕費用。
第五步：在六個月內起訴保護權利
當確定漏水責任在於賣方後，買方應在通知賣方後的六個月內提出訴訟，要求解除契約或減少價金。如果賣方故意隱瞞漏水瑕疵，則買方不受六個月的訴訟時效限制。需要注意的是，有些賣方或仲介可能會在六個月內假意協商，但實際上故意拖延時間，以期超過買方的訴訟時效。買方應對此特別警惕。
如果買方因未能及時發現漏水瑕疵而未通知賣方，最晚應於交屋後五年內起訴，以主張權利。
若不幸買到漏水屋，建議買方應尋求 專業律師 的協助，以維護自身權益。
漏水訴訟具高度專業，從起訴狀的撰擬、請求賠償的範圍、蒐證、證據調查、對鑑定報告的意見、訴訟法律攻防等，其中該留意的事項和細節繁多，每個訴訟策略的安排都影響訴訟結果，在遇到此類糾紛時，建議不論買方或賣方都應尋求專業不動產律師的協助，以維護自身權益。
如要諮詢或委任律師，律師費用、律師收費 可點擊，文章內對律師收費問題有詳盡的解說。
延伸閱讀：
