《案例分享》房屋轉增貸／台中房屋轉增貸(出租)獲准750萬之實際案例分享

*線上填寫初評表：https://goo.gl/forms/vFQOQfCjsYfuD1Pg2

*線上諮詢加Line：jerry.chu

*評估過程免費，辦理成功才需付費

*不做債務協商也沒有當鋪私人高利貸借款

*不亂調閱委託人聯徵信用報告

【月付金降多少】：試算以本次實際增貸金額（扣除國泰房貸違約金0.06%約3萬多元後仍剩餘約133萬），假設還清國泰兩筆企業紓困貸款（餘額各約11.5萬元、17.3萬元）與中信兩筆個人信貸（餘額各約43.4萬元、7.4萬元），之後每月可減少月付金約24,661元，不但達成用低利率去還高利率省下額外的利息，還清四筆貸款後還剩下50多萬現金，作為周轉運用應也是足夠！

前言：

該網友看到網路資訊於6月底於IG上諮詢貸款問題，她表示：

“我目前想用房子增貸整合我的貸款降低月付金；房子單獨我的名字、但實際上是我跟弟弟共有的，目前有房貸（當時弟弟當保人）。有先詢問兆豐，條件下來大概會是多增加65萬、利率2.88%；另外也多找了某銀行、有初估應則多110-120萬的空間，主要卡在一個點，「房子是要做出租、目前正在裝潢」~而業務私下跟我說商業用成數跟利率沒法那麼好。因為我每次都有看到您的回答，想說問看看您這邊。”

初步瞭解這網友目前遇到的情況，重點在於：

*擔保品位於台中市、而房屋所有權人目前人在新北工作，非自住性質

*房屋目前已再進行裝潢(打成隔套)作業，準備未來作為出租使用

*借款人本身存有銀行債務、每月有固定貸款月付金支出，且收入來源不高

*旁系親屬雖願意擔任保證人、但也可能會被某些銀行限制須直系親屬

我進一步向網友取得房屋地址以利跑初步估價程序，也請該網友準備包括聯徵信用報告、房屋先前舊照、現存負債表等，針對上述幾項重點、先行篩選合適銀行並與個別銀行進行討論……

擔保品屋況與周遭環境說明：

坐落門牌地址：台中市xx區xx三街3x號3樓

建築完成日期：民國79年12月16日(屋齡約34年)

登記所有權人：本案委託人W小姐持所有持份

登記原因：買賣取得（111年02月）

建物型式：電梯華廈（總樓層6層）

主要建材：鋼筋混凝土構造

建物坪數：總共36.37坪

(包括主建物32.4坪、附屬建物陽台3,51坪、花台0.45坪)

車位：無

登記用途：住家用

目前使用狀況：重新裝潢整修中（包含做套房隔間與浴室等）

使用分區：都市計畫區內

房屋貸款設定：國泰世華銀行

周遭環境：座落於台中市菁華地段內，周遭有學校、公園、賣場等，距離市區主要幹道約5分鐘可達，15分可上國道一號，生活機能非常優良

本案借款人W小姐目前職業、收入、負債、繳款信用往來狀況：

現職職務：某精品店登記負責人 (資本額20萬／獨資)

商號設立時間：民國98年11月11日

112年國稅局所得清單(50薪資)申報金額：n/a

近一季405稅額申報書（113/01~113/03）：3,954元

銀行負債：

*國泰世華房屋貸款：核貸時間111年02月／核貸金額650萬／分30年攤還／月付金約25,774元(利率約2.55%) ／餘額約6,134,445元

*合庫中期中期擔保貸款：核貸時間113年02月／核貸金額50萬／分五年攤還／月付金約8,710元(利率1.75%)／餘額約47.6萬元

*C銀行中期擔保貸款：核貸時間109年05月／核貸金額50萬／分五年攤還／月付金約9,803元(利率6.6%)／餘額約11.5萬元

*C銀行中期擔保貸款：核貸時間110年11月／核貸金額30萬／分五年攤還／月付金約6,058元(利率約7.8%)／餘額約17.3萬元

*Ch銀行信貸：核准時間112年11月／核貸金額47.1萬／分7年攤還／月付金約7,522元(利率約8.8%) ／餘額約433,054元

*Ch銀行信貸：核准時間112年11月／核貸金額8萬／分7年攤還／月付金約1,278元(利率約8.8%) ／餘額約73,555元

*永豐信用卡：核卡時間090年12月／信用額度5萬／不須繳款

*國泰信用卡：核卡時間099年12月／信用額度15萬／全額繳清

*中信信用卡：核卡時間102年12月／信用額度17.5萬／全額繳清

*台新信用卡：核卡時間107年11月／信用額度15萬／全額繳清

*滙豐信用卡：核卡時間110年11月／信用額度5萬／不需繳款

*富邦信用卡：核卡時間111年07月／信用額度16萬／全額繳清

*合庫信用卡：核卡時間113年02月／信用額度8萬／全額繳清

最近三個月內聯徵查詢：永豐（06/11）

本案保證人W先生目前職業、收入、負債、繳款信用往來狀況：

現職單位：某僑外資電子股份有限公司（實收資本額870萬）

職稱：封裝設計模擬工程師

年資：111年02月到職（2年4個月）

銀行負債（主債務）：

*中國信託信用卡：核卡持間108年09月／信用額度12萬／本期應付帳款2,473元／全額繳清

*台新銀行信用卡：核卡持間111年09月／信用額度26萬／本期應付帳款120,328元／全額繳清

（從債務）：擔任W小姐房貸保證人（貸款金額650萬／餘額約614.7萬）

最近三個月內聯徵被查詢次數：無送件記錄。

經詳細評估後對本案的分析意見：

1.（委託人亦本案借款人，以下簡稱W小姐）W小姐本身設立營業精品店面已有15年時間，目前營業地點於新北市。採用免用統一發票的405稅單，對於店面實際營業額部分較難估算；詳閱她所提供的三本銀行往來存摺，包括存入金額與筆數、平均餘額都不多。計算她目前每月除房貸外、另須支付銀行紓困貸款、企業貸款等月付金，如果僅以405表與這幾本存摺的財力，『於本次房屋轉增貸款中是確定算不過的』。

續上、W小姐雖表示有存股，詳閱過她提供的證券帳戶多為投資ETF與金融股，惟價值不多、對本次增貸實際幫助效益非常少。

2.保證人為W小姐之弟、於外資科技公司擔任工程師收入穩定，重點除了信用卡外並沒任何銀行與融資債務；對於銀行來說、加分效果非常足夠。

3.本案擔保品座落位置非常佳，位市中心且周遭生活機能包括文教、對外聯絡交通等都非常便利。惟房屋雖登記一般住宅用，實際上W小姐與弟都不住於此；目前規劃上正進行裝潢、準備隔成四間套房與浴室，未來準備出租作為投資使用；這動作也讓許多銀行不願承辦非自住型房屋，對投資客均敬謝不敏。

續上、即便有銀行願意承作非自住型房貸，但也跟某銀行回覆W小姐的一樣：『實際為出租商業用途、貸款成數跟利率就沒辦法給到多好的數據。』

4.值得慶幸的是：借款人雖收入財力明顯不足，但對使用信用卡部分堅持不循環信用、不預借現金，額度比率的使用也控制得很好，帳單也全額繳清；保證人無論是收入與信用方面、也適時地協助整個貸款增加還款能力上的說服力。

操作規劃與應變：

1.第一階段先找幾家銀行初估，回報數據平均落於800~950萬間；重點是目前房屋裝潢將作為出租使用，造成有些銀行貸款成數降低。我們再嘗試第二階段嚴選銀行進行估價，其中一窗口回報大約1050萬，貸款金額範圍約在730~840萬間。試算：假設分為20年本息攤還、利率範圍約2.3%~2.5%，月付金大約在38,500元(730萬、2.5%)~44,500元間（840萬、2.5%）。

2.本案擔保品既然已再裝潢中、未來作為出租使用，非自住性質的風險考量將影響到銀行對於貸款成數與利率的授信數據；故整體作業上我們須特別注意鑑價報告照片的呈現，以及對本案截長補短的陳述說明。

3.申請途中偏偏又遇到『新青安事件』，讓各銀行回歸銀行法『第72-2條款（商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十）』，致使各銀行授信緊縮、紛表示額度有受限制或是限撥等情況發生，導致原本一些應該有的『福利』~譬如說延長還款年限與寬限期等，因授信緊縮對借款人要求比以往更嚴謹而遭到限縮。

銀行最終審查結果：

銀行最終核准房貸總額750萬／利率為2.23%(指數型房貸利率)／分20年本息攤還／月付金約38,764元／開辦費5,000元／限定二年內不能清償整筆貸款

結案後的心得：

W小姐原本希望能增貸到130萬以上是最好的結果，至少不會因為資金不足導致規劃事項無法執行；利率部分、我們也盡力申請爭取到整筆貸款都是2.23%，以非自住型房貸部分、能拿到這數據~我想對W小姐應該確實能省下不少的房貸利息。

至於原本我們規劃是希望爭取到25年還款期，不過卻被『新青安事件』影響到銀行授信主管不願提供較長的攤還期，避免後續總行督導稽核時指點案件的徵授信缺失。關於這部分、也只能跟W小姐婉轉告知實情，也請她暫避其鋒、先正常繳款一年本息後再向銀行申請寬限期。

最後仍須感謝W小姐的信任囑託，與這段時間補齊應備文件並耐心等待案件結果出爐，亦預祝她生意興隆事業暢旺。

本篇真實案例，非經『作者本人同意』不得轉載~如發現網友擅自轉載刊登，將以違反『著作權法』提出告訴！請自重。