【小編30秒簡單懂】
- 市場現況：全台平均買賣屋齡 30.89 年創新高；屋齡 40 年以上交易佔比 31.1%，幾乎每 3 筆就 1 筆是老屋。
- 交易熱絡原因：
- 價格優勢：老屋房價普遍較低、議價彈性大。
- 地段價值：多位於市中心，交通便利、機能完善。
- 政策推動：危老與都更帶來重建後價值提升，吸引投資客。
- 六都交易佔比：台北最高 55.7%，其次新北 30.8%、台南 30.3%、台中 28.6%、高雄 23.2%、桃園最低 19.8%。
- 購屋注意事項：
- 居住安全：老屋常見管線老化、耐震不足，建議專業檢測。
- 貸款限制：鑑價打折、成數與年限偏低，需備更多現金。
- 改建風險：危老/都更不一定順利，進場前需評估實際進度。
對此，中信房屋研展室副理莊思敏指出，老屋價格親民，坪數實在，且未來具備危老都更的發展潛力，確實值得購屋民眾關注，不過，由於老屋屋齡較高，購買過程中仍有一些眉角需要留意。
莊思敏指出，最近幾年老屋交易愈來愈熱絡，推估主要有以下三個方面的原因。首先就是價格問題，與預售屋、新成屋相比，老屋房價普遍較低，更容易入手，而且新建案因建商有成本考量，讓價空間比較有限，相對之下，老屋的屋主在議價上通常更具彈性，對買方更有吸引力。其次，地段價值也是老屋的一大亮點，大多數都市區的老屋都坐落在地段精華的市中心，交通便利、生活機能完善，反觀新推案則多位處蛋白區甚至蛋殼區，周邊配套仍處於發展階段，對自住型的買方而言，這些精華區的老屋往往更能滿足他們的實際生活需求。再者，最近幾年在政府積極推動都更與危老改建政策下，不少老舊建物經重建後都迎來身價翻漲，這也吸引了許多投資型買方進場，進而帶動老屋交易的升溫。
進一步觀察六都屋齡40年以上中古屋的交易佔比，以台北市最多、高達55.7%，其後分別是新北市30.8%、台南市30.3%、台中市28.6%、高雄市23.2%以及桃園市19.8%。對此，莊思敏表示，台北市土地開發已趨於飽和，區內可供大面積開發的素地資源相當有限，市場供給以中古屋為主，再加上新建案開價動輒上百萬，而中古屋仍普遍落在7~8字頭上下，在比價效應下，選擇中古屋的購屋民眾自然更多。至於，屋齡40年以上中古屋交易佔比最低的桃園市，主要是因為與雙北精華區相比，桃園購屋門檻相對較低，且區內又有較多的新興重劃區，新建案供給充足，購屋民眾的選擇性多，因此拉低了中古屋的交易佔比。
不過，莊思敏也提醒，雖然這些屋齡較高的中古屋CP值很不錯，但購買時仍有許多細節需要注意。第一，居住安全不容忽視，屋齡較高的老屋常見管線老化、漏水、耐震力不足等問題，建議購屋民眾入手前最好要請專業檢測單位進行全面檢查。第二，銀行在評估老屋時，通常會因為屋況而將鑑價打折，且貸款成數可能不高，貸款年限也會比較短，若再加上後續的裝修費用，購屋往往需要準備較多的現金。第三，雖然近年政府積極推動危老與都更政策，但並非所有老屋都能順利改建，過程中也可能因住戶意見分歧而延宕，因此，購屋民眾如果將老屋視為投資標的，建議可以多向在地房仲諮詢，掌握實際的都更進度。
資料來源：https://house.chinatimes.com/20250826003139-264401
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