陳小編
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喜歡投資&金融科技的小編~
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由新到舊
【小編30秒簡單懂】
交易降溫，但預售屋還在漲: 六都預售屋房價全面上揚，台南年漲14.6%居冠，新北14.5%緊追；台中、桃園、高雄皆有8～12%漲幅，台北也小漲。
為何跌不下來？
1.原物料、土地、營建成本高漲（含「土方之亂」）
2.建商不降價，改送裝潢家電變相讓利
3.預售付款彈
【小編30秒簡單懂】
房貸全面轉嚴
2025移轉量創8年新低，房貸樣本年減38%。
利率升至2.44%，核貸成數降至71.8%，自備款壓力提高。
購屋族雙重壓力: 利率上升＋成數下降，小資族過件難度加大。
相對有利族群: 年收100～200萬族群條件最佳，利率約2.42%。
市場趨勢:
【小編30秒簡單懂】
六都2025年11月建物買賣移轉棟數
六都合計：15,919棟，單月第三低，月減6.3%。
個別城市：台北月減0.7%、新北-8%、桃園-8.8%、台中-6.8%、台南+3.7%、高雄-9.4%。
市場觀察
數據反映10月~11月初市況，政策鬆綁與傳統第四季購屋旺季
【小編30秒簡單懂】
114年11月5日正式發布，三大方向為：放寬規範、促進更新、回應民生。
主要修法重點:
放寬都市更新與簡易都更審議規範。
商業區可作住宅使用、容積更具彈性。
保護區、農業區內合格危老屋可依原高度重建。
老屋增設電梯免重新檢討車位，便利長者出入。
放寬市場建蔽率至7
【小編30秒簡單懂】
房地合一2.0稅收觀察: 財政部最新分析指出，自制度上路以來，每年課稅件數逾10萬件。 雖然今年上半年短期交易占比降至 29.9%，但平均每件稅額仍創新高，達 62萬元。
稅率結構 :
持有 2 年內：45%
持有 2–5 年：35%
持有 5–10 年：20%
【小編30秒簡單懂】
中央社宅包租代管第5期啟動: 服務擴大至 全台19縣市、118家業者 參與。
成果回顧:自2020年起累計媒合 11.8萬戶、有效契約 7萬戶。
三大精進方向:
1.強化弱勢租屋協助：延長租期至3年、調整補助與服務費。
2.弱勢關懷獎勵制度：新增獎勵金、結合社政與民間
【小編30秒簡單懂】
整體影響：七都成交量全面下滑，減幅均逾4成，房市明顯降溫。
1.最大跌幅：
新竹：6,695件 → 2,919件，減56.4%（受高房價＋貸款困難影響）。
台中：20,369件 → 9,479件，減53.5%（推案多、剛需不足，受衝擊大）。
2.北部三都：
桃園：減
【小編30秒簡單懂】
新青安貸款最新重點（2025/9/1起）
政策調整：行政院會決定，新青安貸款不計入銀行法72條之2比率，擴大房貸承作，確保資源用於 首購、自住。
一次限貸：借款人限貸一次，需簽自住切結，嚴查轉租、人頭戶、營業用途，違者追回補貼並調整條件。
注意 4 要點：
貸款條件
【小編30秒簡單懂】
市場現況：全台平均買賣屋齡 30.89 年創新高；屋齡 40 年以上交易佔比 31.1%，幾乎每 3 筆就 1 筆是老屋。
交易熱絡原因：
價格優勢：老屋房價普遍較低、議價彈性大。
地段價值：多位於市中心，交通便利、機能完善。
政策推動：危老與都更帶來重建後價值提升
【小編30秒簡單懂】
政策背景：金管會2025/1調降保險業不動產最低收益率至2.545%，促使業者頻繁調整資產布局。
出售案例：明台產險（桃園樓1.2億）、新光人壽（台北長江大樓部分樓層1.32億）。
資產調節動機：業者趁房市「住打商不打」政策，將增值資產獲利了結，轉投向具開發潛力與長期報酬
