【圖】簡易分辨3種法拍屋

閱讀時間約 6 分鐘
你想買的是金拍屋 還是銀拍屋?秒懂3種法拍屋。圖/實價登錄比價王 製作
想要買房子,取得物件有很多種管道:透過屋主自刊廣告、委託房仲、或向建商代銷業者直購等,也有一些人尤其投資客,會想要以低於市價的方式取得房屋,之後收取房租或轉手賣掉賺差價等,而這樣的房屋多有「狀況」,像是原本房屋所有權人可能因故無法繼續繳交貸款,或夫妻協議離婚後,基於「夫妻財產共有原則」,必須將彼此名下不動產、動產等平均分配二人,此時房子就需鑑價、委託法院將房子拍賣。這類房子,廣義來說就是俗稱的「法拍屋」,其中又因拍賣執行單位不同,又分成「法拍屋」、「金拍屋」與「銀拍屋」等三種房屋拍賣類型,繼續往下跟著圖表介紹,看看其中的異同。

什麼是「法拍屋」?

法拍屋,簡單理解其實就是法院拍賣的房屋,即債權人向法院聲請拍賣債務人的不動產,依《強制執行法》執行。一般法拍屋會在各地方法院舉行,投標方式主要有「現場彌封投標」或投標人不需到場,以郵寄投標書的「通訊投標」兩種,標的物的所有權為債務人。
一般法拍屋流程與特點。圖/實價登錄比價王 製作
法拍屋的投標底價,法官會依「估價報告書」訂定;投標保證金則依投標底價的10~30%,一般為20%來支付。想要投標的民眾須留意,一旦法拍屋得標後,必須在7天內繳清尾款,否則會被視為棄標,最嚴重者可能會連保證金都無法全部拿回。假設順利在期限內付清剩餘款項,14日後法院才會核發「不動產權利移轉證明書」,民眾才能憑這份證明書,委託代書辦理後續的「產權登記」及「過戶」。
一般法拍屋流程與特點。圖/實價登錄比價王 製作
不過,對於一般已經需要貸款購屋民眾,此時因產權尚未轉移,又要在7天內籌措大筆資金繳付尾款,確有難度。為了不要讓自身陷入「屋財兩失」的窘境,大家各憑本事,有的人會尋求民間金主補足資金缺口,但通常利率較高;另一種方法是,事先詢問是否有銀行願意提供「法拍屋代墊款」。所謂「法拍屋代墊款」是指通常為期1個月的無擔保信用貸款,因對銀行業者風險很大,所以利率平均仍要6%,關鍵在於一旦你取得房屋產權後,銀行就會將貸款轉為利率較低、年限較長的一般房貸。
什麼是「強制執行法」?
雖然購買法拍屋,就是看中法拍屋較一般市價便宜,但還是有幾個缺點:
(1)普遍來說,一般遭法院拍賣的房屋,大多會在屋外貼上封條,所以只能看見外觀,無法入內確認真實屋況。
(2)法院不負「瑕疵擔保責任」得標人須自負風險。對於有些肉眼看不見的隱憂,像是可能買到有結構安全疑慮的海砂屋,或是多一些透心涼室友的「凶宅」等等。建議投標人務必查閱法拍公告物件的備註欄,確認有無車位、有無租約等現況。或調閱謄本、現場場勘附近同棟大樓、同個社區房屋,來推測室內的格局。當然,向鄰居或管理員打聽,法拍屋是否為凶宅等其它隱藏風險,也不失為一個好方法。
(3)法院拍賣的房屋,大多為「不點交」物件,因法拍屋的所有權人屬於債務人,萬一遇到得標的法拍屋,還有人住在屋內占用中,得標人可能就要多花心思溝通,再不然就只能花錢了事了。

什麼是「金拍屋」?

「金拍屋」指的是法院委託「台灣金融資產服務股份有限公司」(以下簡稱台灣金服)拍賣抵押不動產,其法源依據有《強制執行法》與《金融合併法》。組織成立背景主要是因市面上法拍屋太多,政府為了要加速解決不良債權,促使法院更快處理法拍屋等因素,台灣金服公司因此誕生。
小王百科:「台灣金服」是依據金融機構合併法第11條,及財政部公布的「公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法」之規定,擔任公正第三人,並以獨立、客觀及公正之經營理念提供各項服務。本公司於90年10月5日獲財政部核發公正第三人認可,同年10月17日獲經濟部發給公司執照,「台灣金服」成立。全台設有北中南三處據點。<資料來源>
金拍屋流程與特點。圖/實價登錄比價王 製作
基本上金拍屋的執行程序、法律效力與投標金額等,大致上與法拍屋相同。有二點不同:第一,台灣金服的投標地點分為北、中、南三區,不像法拍屋是各地方法院。第二,根據台灣金服官網說明,除非該物件是空屋,且由「債權銀行保管」, 台灣金服公司會主動聯絡債權銀行,詢問該行是否願意提供帶看服務。 若是銀行願意帶看的物件,業者會在各案件的拍賣公告中「 備註欄」註明。
金拍屋流程與特點。圖/實價登錄比價王 製作

什麼是「銀拍屋」?

若不動產債權人為銀行,經法拍無人購買而流標者,回到銀行端可自行處分拍賣的不動產,就是銀拍屋,依《一般不動產交易法》執行。購買銀拍屋因標的物所有權屬於銀行,具有「產權清楚」、「可以帶看屋況」及「可以點交」等優點。有別於法拍屋和金拍屋,銀拍屋主要有喊價式競標,及部分銀行業者也採用「通訊投標」方式。其中,喊價競標最早可追溯到多年前今周刊的一則報導。報導中訪問戴德梁行總經理顏炳立,他提及台灣第一場銀拍屋是由具外商背景的花旗銀行,委託戴德梁行,在2001年以「公開競標、口頭喊價」的機制拍賣不動產,為此奠定銀行拓展房屋拍賣業務的基礎。
銀拍屋流程與特點。圖/實價登錄比價王 製作
法拍屋通訊投標書範例圖。圖/法務部行政執行署新北分署
銀拍屋流程與特點。圖/實價登錄比價王 製作
魔鬼藏在細節裡,購買法拍屋前前後後要注意很多事情。有人會說新手買房別碰法拍這塊;也有人說可以先從銀拍屋下手,因為至少房子是銀行的,他們會整理過,且產權清楚。無論如何,就像民眾查詢實價登錄一樣,很多枝微末節的小事,真的都會藏在明細或備註欄裡,包含法拍屋能否點交?可不可以事先進入屋內,確認房屋現況等,都將有跡可循。

👍 小編推推 👍

即將進入廣告,捲動後可繼續閱讀
為什麼會看到廣告
41會員
679Content count
不定時分享房地產知識的一個網站。
留言0
查看全部
發表第一個留言支持創作者!
E. Grey的沙龍 的其他內容
根據實價登錄揭露,桃園市豪宅市場出現了變動,長期為藝文特區高單價之首的中悦系列,過去最高單價為「中悦麗舍花園」2020年交易的頂樓戶,單價是50.8萬元,總價為8,200萬元。而今年(2022年)由「麗晶花園廣場」取代,今年6月交易的21樓戶,總價是4,100萬元,單價來到53萬元。 對此消息,全球
📷 什麼是逕為分割。圖/新莊地政影音頻道 ★ 【小王字典】 逕(ㄐㄧㄥˋ)為(ㄨㄟˊ)是指「直接作為」,像是常聽到「逕自」一詞,就是「自己直接」的意思。 「土地逕為分割」在一定條件下,政府不需經土地所有權人同意,可直接將土地重新劃分,以下詳細說明: 要想了解「逕為分割」,先知道什麼是「土地分割複丈
📷 老人住老宅「都更」只是心願 無法實現?圖/新北住都中心。製圖/實價登錄比價王 九月中,花東頻傳地震,導致多地發生超商民宅倒榻、橋梁被震毀等意外,居住安全與房屋結構議題再次浮上檯面。依據內政部今年第二季房屋稅籍統計資料顯示,全台灣有901.7萬戶住宅,其中有51%的住宅屋齡超過30年,全台住宅平
一名網友在PTT發文表示,看到花蓮玉里有一棟3層樓房倒塌的新聞,就讓他想起以前的類似案件,「一樓變成地下室,真的蠻恐怖的」。這也讓他好奇,依照現在的建築工法,如果是同樣的一棟新大樓,住在哪一層樓相對比較安全,若是大樓的地下室蓋很深,是否也會影響房屋安全。 文章曝光後,不少人都認為主要關鍵不是住在哪層
學生、上班族在外地生活,經常會有租屋需求,不過若沒有篩選好,恐怕會住得很痛苦。一名網友在Dcard發文表示,自己租屋第一眼會先看有沒有對外窗,「假如房間沒有對外窗的話,會覺得陽光照不進、房間也不通風,這樣子住起來蠻不舒適的。」 原PO也透露,他的男友租屋是先看網路訊號是否良好,由於每個人注意的地方不
央行22日宣布升息半碼,各公股銀行預計26日起調升存款利率,購屋族每月房貸也將加重,不過,日前國泰金控發布9月「國民經濟信心」調查結果卻顯示,買房意願指數從上月-58微幅上揚至-55.8,為連續5個月低點後首度上升。 國泰金調查報告指出,民眾賣房意願持續下挫,從8月的-12.6再降至9月的-12.8
根據實價登錄揭露,桃園市豪宅市場出現了變動,長期為藝文特區高單價之首的中悦系列,過去最高單價為「中悦麗舍花園」2020年交易的頂樓戶,單價是50.8萬元,總價為8,200萬元。而今年(2022年)由「麗晶花園廣場」取代,今年6月交易的21樓戶,總價是4,100萬元,單價來到53萬元。 對此消息,全球
📷 什麼是逕為分割。圖/新莊地政影音頻道 ★ 【小王字典】 逕(ㄐㄧㄥˋ)為(ㄨㄟˊ)是指「直接作為」,像是常聽到「逕自」一詞,就是「自己直接」的意思。 「土地逕為分割」在一定條件下,政府不需經土地所有權人同意,可直接將土地重新劃分,以下詳細說明: 要想了解「逕為分割」,先知道什麼是「土地分割複丈
📷 老人住老宅「都更」只是心願 無法實現?圖/新北住都中心。製圖/實價登錄比價王 九月中,花東頻傳地震,導致多地發生超商民宅倒榻、橋梁被震毀等意外,居住安全與房屋結構議題再次浮上檯面。依據內政部今年第二季房屋稅籍統計資料顯示,全台灣有901.7萬戶住宅,其中有51%的住宅屋齡超過30年,全台住宅平
一名網友在PTT發文表示,看到花蓮玉里有一棟3層樓房倒塌的新聞,就讓他想起以前的類似案件,「一樓變成地下室,真的蠻恐怖的」。這也讓他好奇,依照現在的建築工法,如果是同樣的一棟新大樓,住在哪一層樓相對比較安全,若是大樓的地下室蓋很深,是否也會影響房屋安全。 文章曝光後,不少人都認為主要關鍵不是住在哪層
學生、上班族在外地生活,經常會有租屋需求,不過若沒有篩選好,恐怕會住得很痛苦。一名網友在Dcard發文表示,自己租屋第一眼會先看有沒有對外窗,「假如房間沒有對外窗的話,會覺得陽光照不進、房間也不通風,這樣子住起來蠻不舒適的。」 原PO也透露,他的男友租屋是先看網路訊號是否良好,由於每個人注意的地方不
央行22日宣布升息半碼,各公股銀行預計26日起調升存款利率,購屋族每月房貸也將加重,不過,日前國泰金控發布9月「國民經濟信心」調查結果卻顯示,買房意願指數從上月-58微幅上揚至-55.8,為連續5個月低點後首度上升。 國泰金調查報告指出,民眾賣房意願持續下挫,從8月的-12.6再降至9月的-12.8
你可能也想看
Thumbnail
1.加權指數與櫃買指數 週五的加權指數在非農就業數據開出來後,雖稍微低於預期,但指數仍向上噴出,在美股開盤後於21500形成一個爆量假突破後急轉直下,就一路收至最低。 台股方面走勢需觀察週一在斷頭潮出現後,週二或週三開始有無買單進場支撐,在沒有明確的反轉訊號形成前,小夥伴盡量不要貿然抄底,或是追空
Thumbnail
近期的「貼文發佈流程 & 版型大更新」功能大家使用了嗎? 新版式整體視覺上「更加凸顯圖片」,為了搭配這次的更新,我們推出首次貼文策展 ❤️ 使用貼文功能並完成這次的指定任務,還有機會獲得富士即可拍,讓你的美好回憶都可以用即可拍珍藏!
Thumbnail
現代人都很忙~只要花少許時間~ 就可以知道實物的可動度及實體與官方照片的差異! 給有想買的人參考!
Thumbnail
腦子一抽忽然想到寫除夕長年菜,屬於番外,而且惡搞為主。 沒看過本卷的可能會抓不到為何如此書寫的目的,拋開不看,就是歸於一句--新年快樂!
Thumbnail
Stylar AI是一個輔助圖像生成工具,可以將我們的照片快速轉換成不同風格,提供超過40種風格做選擇,就像簡易版的Photoshop,有圖層管理、去背、選取、文字等多種功能,可以新增圖像素材,或是透過AI技術來生成圖層進行排版,輕鬆創造獨特的視覺作品。
Thumbnail
  這篇是很簡單的遊戲心得文,不是什麼很專業的文章,寫的內容高機率會是錯的,所以還在觀望要不要入坑的話,就稍作參考就好;若有內容或觀念寫錯,也還請不吝指出。因為這款沒有什麼劇透可言,所以就不再多廢話進入正文~
Thumbnail
易經1~6爻是甚麼? 房屋的結構來比喻六條爻,想像一個房子有兩層樓, 1爻、2爻、3爻 在一樓,4爻、5爻、6爻 在二樓。 1~3 為下卦,為學習知識的三個方式。 4~6 為上卦,開始向外發展,將 1、2、3 建構的東西推到世界上。 1爻 思考研究學習的個性,會因為自己的不足而感到恐
Thumbnail
你可能想過,加速財務自由,幫你提早退休的關鍵比率是什麼?知名暢銷作家葛蘭賽巴蒂爾告訴你「淨資產的成長率」才能快速拉近你與財務自由的距離,幫助你達成 FIRE。Mr. S 想透過這篇文章教你如何在 10 分鐘內利用簡單 3 個步驟迅速製作出專屬於你的淨值追蹤表並計算淨值成長率。
Thumbnail
「圖解」是一項很有魅力的技能,夠將複雜的資訊濃縮在一張圖上說清楚。這篇文章寫給需要處理複雜問題的人,內容摘要於一位工程師分享「為自己的程式碼做圖解的經驗」,看完後你可以學習圖解的 3 個大概念 — 區分、連結、描述關係,將腦中複雜的問題與邏輯架構,透過圖解表達出來。
Thumbnail
你好,來自摺紙大笨象先生的問候!在此教學短片中,你將學習完成一隻小艇。此教學為簡易程度,適合初學者。
Thumbnail
精油是什麼?香精是什麼?是天然?是化學?聽說精油放在車子裡面會爆炸?
Thumbnail
被外界視為美股大多頭的高盛,在利率和通膨雙升的趨勢下,最近調降年底美股目標價,並提供了三個情境分析。
Thumbnail
1.加權指數與櫃買指數 週五的加權指數在非農就業數據開出來後,雖稍微低於預期,但指數仍向上噴出,在美股開盤後於21500形成一個爆量假突破後急轉直下,就一路收至最低。 台股方面走勢需觀察週一在斷頭潮出現後,週二或週三開始有無買單進場支撐,在沒有明確的反轉訊號形成前,小夥伴盡量不要貿然抄底,或是追空
Thumbnail
近期的「貼文發佈流程 & 版型大更新」功能大家使用了嗎? 新版式整體視覺上「更加凸顯圖片」,為了搭配這次的更新,我們推出首次貼文策展 ❤️ 使用貼文功能並完成這次的指定任務,還有機會獲得富士即可拍,讓你的美好回憶都可以用即可拍珍藏!
Thumbnail
現代人都很忙~只要花少許時間~ 就可以知道實物的可動度及實體與官方照片的差異! 給有想買的人參考!
Thumbnail
腦子一抽忽然想到寫除夕長年菜,屬於番外,而且惡搞為主。 沒看過本卷的可能會抓不到為何如此書寫的目的,拋開不看,就是歸於一句--新年快樂!
Thumbnail
Stylar AI是一個輔助圖像生成工具,可以將我們的照片快速轉換成不同風格,提供超過40種風格做選擇,就像簡易版的Photoshop,有圖層管理、去背、選取、文字等多種功能,可以新增圖像素材,或是透過AI技術來生成圖層進行排版,輕鬆創造獨特的視覺作品。
Thumbnail
  這篇是很簡單的遊戲心得文,不是什麼很專業的文章,寫的內容高機率會是錯的,所以還在觀望要不要入坑的話,就稍作參考就好;若有內容或觀念寫錯,也還請不吝指出。因為這款沒有什麼劇透可言,所以就不再多廢話進入正文~
Thumbnail
易經1~6爻是甚麼? 房屋的結構來比喻六條爻,想像一個房子有兩層樓, 1爻、2爻、3爻 在一樓,4爻、5爻、6爻 在二樓。 1~3 為下卦,為學習知識的三個方式。 4~6 為上卦,開始向外發展,將 1、2、3 建構的東西推到世界上。 1爻 思考研究學習的個性,會因為自己的不足而感到恐
Thumbnail
你可能想過,加速財務自由,幫你提早退休的關鍵比率是什麼?知名暢銷作家葛蘭賽巴蒂爾告訴你「淨資產的成長率」才能快速拉近你與財務自由的距離,幫助你達成 FIRE。Mr. S 想透過這篇文章教你如何在 10 分鐘內利用簡單 3 個步驟迅速製作出專屬於你的淨值追蹤表並計算淨值成長率。
Thumbnail
「圖解」是一項很有魅力的技能,夠將複雜的資訊濃縮在一張圖上說清楚。這篇文章寫給需要處理複雜問題的人,內容摘要於一位工程師分享「為自己的程式碼做圖解的經驗」,看完後你可以學習圖解的 3 個大概念 — 區分、連結、描述關係,將腦中複雜的問題與邏輯架構,透過圖解表達出來。
Thumbnail
你好,來自摺紙大笨象先生的問候!在此教學短片中,你將學習完成一隻小艇。此教學為簡易程度,適合初學者。
Thumbnail
精油是什麼?香精是什麼?是天然?是化學?聽說精油放在車子裡面會爆炸?
Thumbnail
被外界視為美股大多頭的高盛,在利率和通膨雙升的趨勢下,最近調降年底美股目標價,並提供了三個情境分析。