日本不動產投資說明會
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日本不動產投資，張燈結綵是收益，禁若寒蟬是利得
偶然的機會，接受朋友邀請去參加日本建商來台銷售投資公寓的座談會，不愧日式風格，一進場工作人員們即90度鞠躬歡迎肥羊入場，送上美味糕點及咖啡，即開始投資的說明，本文將以簡文代筆記，寫給筆者自己也寫給你們參考。
投資單位：
一個投資單位是"一棟"出租公寓，你沒聽錯，不是一間房子，而是一整棟2樓公寓，6~9個住房單位，每個住房單位約8坪左右的一房一廳一衛格局。總價約7,000萬~1億日圓，以目前的匯率計算，大概兩千多萬就可以買到一整棟的出租公寓，乍聽之下，跟台灣的不動產比起來真的是超級划算，2000萬在高雄大概只能買到三~四房的電梯大樓含車位，所以主辦單位也不斷強調跟台灣的房價比起來很划算。
建材配置：
因為台灣絕大部分的房屋都採用鋼筋混凝土為主要建材，因此容易忽略日本這樣的單位是採取木造建築，每15年就要依法規重新翻修必須花不少錢，這部分業者雖不閃躲，但也不強調，另外就是似乎依照日本的法規折舊可以抵稅，但這樣的木造折舊年限是22年，好像也宣告這樣的房屋在22年後殘值可能接近於0，只剩土地價值。
門口有基本的密碼郵件信箱、包裹信箱、電子鎖，監視器，螢幕對講機等，但室內不用家具，據業者所言，日本人不愛使用二手家具，因此不用附家具比較好。
門口有基本的密碼郵件信箱、包裹信箱、電子鎖，監視器，螢幕對講機等，但室內不用家具，據業者所言，日本人不愛使用二手家具，因此不用附家具比較好。
物件地點：
有許多大城市的物件供顧客選擇，物件通常選在大城市，距離地鐵站走路15分鐘的距離，附近有可以的生活機能，據說日本人能接受的步行距離就是大約15分鐘，這樣的距離無論是走路或是騎車，對日本人來說都是舒服的距離。
管理及出租率：
業者採一條龍服務，他們在日本購得土地後，自行蓋好房子，出售給海外人士並提供物業管理的服務，連收租金也幫你匯來台灣而不收手續費，可以說是從買受物件、出租管理、金流一手包辦，宣稱出租率98%以上，而且是整個持有務業的時間，比起一般日本投資通常會面臨15%空租率好得多，代管費約租金5%。
租金應該是主打低價市場，目標單身族群，業者稱目前日本的租賃市場裡單身族群為最大宗，佔40%。
租金應該是主打低價市場，目標單身族群，業者稱目前日本的租賃市場裡單身族群為最大宗，佔40%。
租金報酬率：
租金的毛報酬率約6%多一些(租金收入/購買成本)，如果扣掉管理費及相關費用實際報酬率約5%，坦白說並不太吸引人，而且還沒考慮大筆的維修成本，相信實際操作應該會更低一些，縱使台灣房價高，但要找到超過這個報酬率的收租物件，其實還是找的到。
保值性：
如果問他們將來如果出售，市場行情如何，會不會賠錢？業者會不斷地以官方說法回應：這要看租金及地段而定，我想應該很多人質疑過這個問題，他們的回答也很隱諱，更別提5年內出售有40%的資本利得稅(但如果成立公司再用公司的名義購買不動產會比較便宜些)，看來在日本投資，仍然免不了那金句：你要人家的微利，人家要你的重本！
貸款：
驚喜的發現原來去日本買房子也可以貸款，基本上是跟台灣有在日本開設分行的銀行貸款，該業者配合的是兆豐及玉山，貸款成數約6~7成，利率則沒想像的低，目前仍有2.3%，與台灣相當，分20年攤還。
居留權：
直接購買日本的房屋並不會取得日本的居留權，但據說可以在日本設立公司，經營項目選不動產業，然後再買這樣的物件，只要年營收(也就是租金收益)達到一定的規模，就有機會取得居留權。
結論
就報酬率來說，實在沒甚麼吸引力，而且還要面臨不確定性的資本利得，至於我真正有興趣的區域，業者說最近很夯，相關物件早就被搶購一空，因此果然市場真正甜的物件，他們國內人自己買都來不及了，這種招攬客人到海外的投資，十之八九沒有甜頭。
筆者知道身邊有人已經到倫敦投資不動產慘遭套牢，求售無門，海外投資還是要千萬保守謹慎。
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從事公務員10年後的Andy，好不容易累積了一小筆錢，兩個小事業，毅然選擇不再為五斗米折腰，離職後在自由市場森林中闖蕩，繼續尋覓財富自由的密碼，一點點興奮、一點點心酸，盡在此處跟你分享。
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本篇參與的主題策展
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我並不是本領域的專家，只是提出近日的發現與觀察，因此本文不會有「答案」，只會有滿滿的「提問」。希望藉此讓更多人關注「這些」議題，尤其是所謂的「專家」們。
先為大家解釋何謂「榨乳機之亂」：日本Youtube平台近月來掀起一股「搾乳」狂潮，近兩個月以來許多女性爭相拍攝「搾乳機使用教學影片」
中國的做法其實不少見，讀者不要急著痛罵邪惡，因為中國的抄襲能力，嚴格講是台灣人去教出來的，忘記台灣是曾經的海盜王國了嗎？請去G一下，年輕朋友沒經歷那個時代，很難理解抄襲也有產業鏈。
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除了凶宅，還有一種可能性也會讓我們避而遠之，那就是惡鄰居。
千金買房、萬金買鄰，要是買了房後才發現附近住著惡鄰居，整天吵鬧弄得你受不了，那可是萬劫不復。
而萬一你這個惡鄰居是黑道呢？要如何妥善地避開這樣的物件？
其實單純以暴力團的據點在隔壁，就說這物件是事故物件，這帽子扣得有點過了，個人認為充其
那麼，凶宅的行情是如何？
找物件最怕遇到凶宅，以海外投資家最偏好的東京都而言，凶宅（事故物件）的占比約在0.1%，千分之一的機率，這比率其實不算低。
趨吉避凶的方法，如第一篇所提到的，自行查詢「大島てる」，要不就是透過不動產公司跟你告知。總之，在不動產資訊、法規相對完善的日本，若是對事故物件有所
凶宅，在日本叫做「事故物件」
在法律上雖然沒有對此的定義，不過一般通俗是認為，裡面有死過人的就是事物物件。
眾所皆知日本是高齡化社會，老人很多，難免有自然身故的事件，自然身故這種雖然不算事故，不過很多獨居老人是「孤獨死」，要是陳屍太久(例如兩周以上)，味道都飄散出來，需要經由特殊清掃，甚至整修才能完
找物件最怕遇到凶宅，凶宅是曾發生枉死、他殺、含冤或恨而自殺等非自然死亡事件，此類建築物通常令住戶心生畏怖，有所忌諱，因而價格偏低。
隨著不動產資訊逐漸透明化，凶宅情報也成為務必告知的其中一個重要事項，日本也不例外。不過大多數人在詢問社區型建物時，不僅只在意自己那個區分有沒有凶宅，同時也會想知道全棟可
野村不動產的調查結果，有關今後的日本不動產價格，預測「會上揚」的比率為31.4%，增加幅度驚人。既然大家預期日本今後的不動產價格會上升，那就不能要來研究投資日本不動產如何入門啦!但是沒有在日本或海外投資不動產經驗的大家，要注意那些事情呢?或是有什麼不能採的地雷卻不知道的?一起來看吧!
1.REINS是什麼
很多人第一次購買日本不動產的時候，都會聽到仲介說 : 日本的不動產是連賣制的，別的公司的物件我們也可以介紹喔。
這是因為日本有一個叫REINS的不動產流通網路平台系統，全名為Real Estate Information Network System(不動產流通標準情報系統)，
Xpark盛大開幕了！不過這種時候就要有人負責不開心才能達到能量守恆，像是遠在隔壁新北市的林口三井MITSUI OUTLET PARK。但對林口OUTLET的母公司而言、眼光已經該挪到盆地另一側，準備在南港搬出奠定自己商場巨頭地位的大型新娛樂。
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