皮朋哥短評：江翠北新建案《日安東京Tokyo》

在2023年即將結束之前，皮朋哥發掘到一個令人覺得驚喜的建案：日安東京Tokyo。位於江翠北側重劃區的AB區，也就是在知名的親子景點435藝文特區和中正路附近，主打的是高綠覆蓋率與公園河岸景觀，還有極富質感的蔦屋聯名選書。

講到茂德，大家都會想到經典的手槍格局，這個預計2024/01/06正式開案的案子，皮朋哥有幸在2023年即將過完的12/30週六造訪，由於去之前沒甚麼期望，參觀完了之後卻覺得有驚喜有亮點，以下就簡單介紹一下。

周遭環境介紹

以模型來看，大概一般人的感受就是中規中矩，標準四四方方，不算有甚麼特別的亮點。然而這個建案的優點，個人認為並不是著重於建築本身，而是周遭的環境。

首先這個建案的建築基地是三面臨路。如下圖所示，西北邊是板城路、西南邊是藝文二街、東南邊是藝文街。唯有東北邊和建案信義嘉品相鄰，會是棟距條件比較差的一側。

接下來看更近一點的圖示就更清楚了。

• 西北面是文丘公園，可以說是景觀最美的一側。雖然不是水面第一排，但是前景公園，遠景水岸，基本上還是很不錯的無限棟距。
• 西南面是藝香公園和亞昕翠峰，由於亞昕翠峰的退縮，加上12米的藝文二街，因此棟距也有不錯的40米，更何況亞昕翠峰只有十五樓高，因此日安東京Tokyo高樓層看過去也可以享有不錯的棟距和景觀。
• 東南面則是307公車總站，景觀當然就不怎麼樣，但是也會有無遮蔽的超大棟距。
• 東北面是信義嘉品，在意棟距景觀採光的就只能說不要考慮這一面了，這一面也都是以18坪最小坪數為主，只能說要最低總價的還是可以選這一面。

生活機能

本案位處江翠北側重劃區AB區，生活機能主要仰賴中正路商圈。走路至最近的全聯約400公尺，附近就各式小吃應有盡有，甚至步行至板橋火車站也不過1.7公里。附近綠覆蓋率極高，最知名的親子休憩場所就是435藝文特區，加上文丘公園、藝香公園、國光公園，可說是非常舒服的居住環境。

交通則是主要仰賴307公車之王與310兩條路線，當然步行至中正路上有更多公車的選擇。

學區是國光國小和板橋國中，國光國小步行約550公尺；板橋國中也是差不多550公尺；板橋國民運動中心是800公尺，新北市立聯合醫院板橋院區是950公尺。

最大的嫌惡設施殯儀館，完全看不見，距離也頗遠達1.2公里，個人認為是完全不用擔心了。

各種機能都有到位，同時又享有靜謐安寧和優雅綠地，可說是離塵不離城。

建案基本資料速寫

《日安東京Tokyo》的基本資料如下：

• 開案：2024/01；預計完工：2027/12（皮朋哥自行預估蓋四年）
• 土地分區為住商用。
• 基地面積：830.31坪
• 195戶住家，7戶店面，126戶辦公室。一共328戶。
• 平面式車位296個、有充電設備（含預留）。
• 本案共一棟建築，24樓高，地下5層為汽機車停車場。
• 2~3樓為公設樓層和部分事務所，4~9樓為事務所規劃，10~24樓為住宅規劃。
• 共3隻電梯，都可以直上頂樓和地下室，然而梯戶比依照茂德慣例，依舊是不太理想。
• 大廳挑高7米8，非常非常氣派！
• 樓高：住家為3米2，事務所忘記問了。XD
• 公設比也忘記問了XD，建蔽率31.78%。
• 管理費暫定是一坪70元。

建材配備亮點：

• ​廚具這次有升級，有給到Bosch的洗碗機，同時檯面是石英石非人造石檯面。
• 衛浴部分，兩間廁所戶別都同時給Panasonic暖風機和凱樂的免治馬桶。而不是只給一套，這一點蠻不錯的。
• 太格SPC石塑地板，算是不錯的牌子。
• 錦鋐的5+5mm膠合玻璃，終於不是給普通氣密窗了。
• Studor排水通氣正負壓防疫系統。
• APD五合一電子鎖，現場試用皮朋哥非常滿意，反應速度快，又有指紋辨識。
• 特別亮點：這次日安東京Tokyo跟蔦屋聯名，在公設部分建置了書香氣息濃厚的蔦屋選書，茂德也會像新潤潤咖啡一樣，協助社區建置輕食供應，當然管委會成立後可自行選擇是否繼續營運。

總之這次茂德（或者說代銷？）有試著想要把社區建案的質感做出來，在建材配備上也明顯有比較大方，這一點皮朋哥是願意給予肯定的。

皮朋哥賞屋戶別

講到格局，大概茂德格局給人的刻板印象就是那樣，好像會讓人想打哈欠不用特別介紹了？但是這次皮朋哥參觀樣品屋之後，居然有眼睛為之一亮的感覺？更正確一點來說，是要換個觀念。也就是，買方要自動把建商設計的格局自己自動減一房，那你就會覺得，嗯，其實還不錯，不算太差。

以下用皮朋哥有興趣的戶別來舉例並分享樣品屋照片。

B7：24.85坪，3房1廳2衛1陽台

看下圖，好，我知道，別生氣，先別罵，關鍵在於把客廳旁邊那間房間給敲掉，那就會變成一個還可以接受的兩房兩衛格局了。用24.85坪做兩房兩衛是合理的哦。

• 單面採光，暗廳明房。建議要敲掉客廳旁邊房間，然後次臥也作半牆玻璃隔間，改善客廳的採光問題。電視牆的位置和寬度也會變得比較理想。
• 室內無柱子設計，樑壓床頭的問題也屬裝潢可以解決或是改善。只能說格局設計上算是有進步。
• 客廳面寬目測有3米，可以看下圖樣品屋照片感受一下，算是不會覺得壓迫的距離。
• 值得注意的是，本戶別建議選高樓層，越高越好，至少高過16樓以上，主臥看出去的感覺會非常棒！可以看見遠方的河景和台65高架道路。

這是現場樣品屋照片，就是敲掉客廳旁邊那間房間做到這樣的效果，個人是覺得空間和採光已經算是可以接受的。

E8：22.94坪事務所

• 《日安東京Tokyo》這次事務所的規畫是室內有把廁所做好，這一個關鍵是讓皮朋哥會願意考慮購買其事務所戶別的因素。另外廁所可是有開窗的哦！
• 另外一個關鍵是公共梯間沒有公廁設計，因此事務所的公設比並不會偏高，這是皮朋哥會願意考慮購買其事務所戶別的因素之二。
• 不過注意除了廁所之外，其他部分是毛胚交屋的，就是沒有地板沒有隔間。
• 看上圖可以得知做到室內完全無樑柱，這對於茂德來說真是超難得的啊！
• E8戶別是難得的小坪數雙面採光，可以參考看看下面的樣品屋設計，皮朋哥認為這樣設計非常棒，拿來當工作室或是辦公場所會非常舒服。

價格分析和總評

本案目前還在早鳥階段。但是價格已經有出來了。特色是樓層價差極小，次頂樓最貴，頂樓比次頂樓總價便宜不到５萬，次頂樓樓下只便宜２萬，這種定價方式當然就是選高樓層了。以下報價僅供參考：

B7-23F（24.85坪）：1,722 + 250 = 1,972萬（車位為B3F 250cm大車位）

E8-5F（22.94坪）：1,390 + 250 = 1,791萬（車位為B3F 250cm大車位）

住家高樓層單價約為69萬，事務所單價約為60萬左右。皮朋哥個人認為這個價錢差不多是現在江翠北側重劃區的一般行情，不算特別高也不算便宜。

可能有人會覺得偏貴，然而這塊基地確實是不錯的基地，三面臨路，綠覆蓋率高，有生活機能不會太偏僻，而以江翠北側重劃區DEF區開價普遍紛紛攀上8字頭來說，《日安東京Tokyo》的價錢只能說不算貴但也沒到讓利的程度。

加上配備升級、格局有改進比較不那麼糟，還有公設部分質感的營造，皮朋哥認為尚算可以入手的建案了。順道一提，如果對景觀情有獨鍾的，記得要挑選面板城路的B3 or B5戶別啊，近看公園遠看水岸，香香的。

只是有點感慨，曾幾何時江翠北側重劃區要入手兩房要準備2000萬總價了？真是可怕的房價啊...