皮朋哥短評:江翠北新建案《日安東京Tokyo》

閱讀時間約 7 分鐘

在2023年即將結束之前,皮朋哥發掘到一個令人覺得驚喜的建案:日安東京Tokyo。位於江翠北側重劃區的AB區,也就是在知名的親子景點435藝文特區和中正路附近,主打的是高綠覆蓋率與公園河岸景觀,還有極富質感的蔦屋聯名選書

講到茂德,大家都會想到經典的手槍格局,這個預計2024/01/06正式開案的案子,皮朋哥有幸在2023年即將過完的12/30週六造訪,由於去之前沒甚麼期望,參觀完了之後卻覺得有驚喜有亮點,以下就簡單介紹一下。


raw-image


周遭環境介紹

以模型來看,大概一般人的感受就是中規中矩,標準四四方方,不算有甚麼特別的亮點。然而這個建案的優點,個人認為並不是著重於建築本身,而是周遭的環境。

首先這個建案的建築基地是三面臨路。如下圖所示,西北邊是板城路、西南邊是藝文二街、東南邊是藝文街。唯有東北邊和建案信義嘉品相鄰,會是棟距條件比較差的一側。

raw-image


接下來看更近一點的圖示就更清楚了。

raw-image
  • 西北面是文丘公園,可以說是景觀最美的一側。雖然不是水面第一排,但是前景公園,遠景水岸,基本上還是很不錯的無限棟距。
  • 西南面是藝香公園和亞昕翠峰,由於亞昕翠峰的退縮,加上12米的藝文二街,因此棟距也有不錯的40米,更何況亞昕翠峰只有十五樓高,因此日安東京Tokyo高樓層看過去也可以享有不錯的棟距和景觀。
  • 東南面則是307公車總站,景觀當然就不怎麼樣,但是也會有無遮蔽的超大棟距。
  • 東北面是信義嘉品,在意棟距景觀採光的就只能說不要考慮這一面了,這一面也都是以18坪最小坪數為主,只能說要最低總價的還是可以選這一面。



生活機能

本案位處江翠北側重劃區AB區,生活機能主要仰賴中正路商圈。走路至最近的全聯約400公尺,附近就各式小吃應有盡有,甚至步行至板橋火車站也不過1.7公里。附近綠覆蓋率極高,最知名的親子休憩場所就是435藝文特區,加上文丘公園、藝香公園、國光公園,可說是非常舒服的居住環境。

交通則是主要仰賴307公車之王與310兩條路線,當然步行至中正路上有更多公車的選擇。

學區是國光國小和板橋國中,國光國小步行約550公尺;板橋國中也是差不多550公尺;板橋國民運動中心是800公尺,新北市立聯合醫院板橋院區是950公尺。

最大的嫌惡設施殯儀館,完全看不見,距離也頗遠達1.2公里,個人認為是完全不用擔心了。

各種機能都有到位,同時又享有靜謐安寧和優雅綠地,可說是離塵不離城。



建案基本資料速寫

《日安東京Tokyo》的基本資料如下:

  • 開案:2024/01;預計完工:2027/12(皮朋哥自行預估蓋四年)
  • 土地分區為住商用。
  • 基地面積:830.31坪
  • 195戶住家,7戶店面,126戶辦公室。一共328戶。
  • 平面式車位296個、有充電設備(含預留)。
  • 本案共一棟建築,24樓高,地下5層為汽機車停車場。
  • 2~3樓為公設樓層和部分事務所,4~9樓為事務所規劃,10~24樓為住宅規劃。
  • 共3隻電梯,都可以直上頂樓和地下室,然而梯戶比依照茂德慣例,依舊是不太理想。
  • 大廳挑高7米8,非常非常氣派!
  • 樓高:住家為3米2,事務所忘記問了。XD
  • 公設比也忘記問了XD,建蔽率31.78%。
  • 管理費暫定是一坪70元。

建材配備亮點:

  • ​廚具這次有升級,有給到Bosch的洗碗機,同時檯面是石英石非人造石檯面。
  • 衛浴部分,兩間廁所戶別都同時給Panasonic暖風機和凱樂的免治馬桶。而不是只給一套,這一點蠻不錯的。
  • 太格SPC石塑地板,算是不錯的牌子。
  • 錦鋐的5+5mm膠合玻璃,終於不是給普通氣密窗了。
  • Studor排水通氣正負壓防疫系統。
  • APD五合一電子鎖,現場試用皮朋哥非常滿意,反應速度快,又有指紋辨識。
  • 特別亮點:這次日安東京Tokyo跟蔦屋聯名,在公設部分建置了書香氣息濃厚的蔦屋選書,茂德也會像新潤潤咖啡一樣,協助社區建置輕食供應,當然管委會成立後可自行選擇是否繼續營運。

總之這次茂德(或者說代銷?)有試著想要把社區建案的質感做出來,在建材配備上也明顯有比較大方,這一點皮朋哥是願意給予肯定的。


皮朋哥賞屋戶別

講到格局,大概茂德格局給人的刻板印象就是那樣,好像會讓人想打哈欠不用特別介紹了?但是這次皮朋哥參觀樣品屋之後,居然有眼睛為之一亮的感覺?更正確一點來說,是要換個觀念。也就是,買方要自動把建商設計的格局自己自動減一房,那你就會覺得,嗯,其實還不錯,不算太差。

以下用皮朋哥有興趣的戶別來舉例並分享樣品屋照片。

B7:24.85坪,3房1廳2衛1陽台

看下圖,好,我知道,別生氣,先別罵,關鍵在於把客廳旁邊那間房間給敲掉,那就會變成一個還可以接受的兩房兩衛格局了。用24.85坪做兩房兩衛是合理的哦。

raw-image
  • 單面採光,暗廳明房。建議要敲掉客廳旁邊房間,然後次臥也作半牆玻璃隔間,改善客廳的採光問題。電視牆的位置和寬度也會變得比較理想。
  • 室內無柱子設計,樑壓床頭的問題也屬裝潢可以解決或是改善。只能說格局設計上算是有進步。
  • 客廳面寬目測有3米,可以看下圖樣品屋照片感受一下,算是不會覺得壓迫的距離。
  • 值得注意的是,本戶別建議選高樓層,越高越好,至少高過16樓以上,主臥看出去的感覺會非常棒!可以看見遠方的河景和台65高架道路。
raw-image

這是現場樣品屋照片,就是敲掉客廳旁邊那間房間做到這樣的效果,個人是覺得空間和採光已經算是可以接受的。

E8:22.94坪事務所

raw-image
  • 《日安東京Tokyo》這次事務所的規畫是室內有把廁所做好,這一個關鍵是讓皮朋哥會願意考慮購買其事務所戶別的因素。另外廁所可是有開窗的哦!
  • 另外一個關鍵是公共梯間沒有公廁設計,因此事務所的公設比並不會偏高,這是皮朋哥會願意考慮購買其事務所戶別的因素之二。
  • 不過注意除了廁所之外,其他部分是毛胚交屋的,就是沒有地板沒有隔間。
  • 看上圖可以得知做到室內完全無樑柱,這對於茂德來說真是超難得的啊!
  • E8戶別是難得的小坪數雙面採光,可以參考看看下面的樣品屋設計,皮朋哥認為這樣設計非常棒,拿來當工作室或是辦公場所會非常舒服。
raw-image
raw-image


價格分析和總評

本案目前還在早鳥階段。但是價格已經有出來了。特色是樓層價差極小,次頂樓最貴,頂樓比次頂樓總價便宜不到5萬,次頂樓樓下只便宜2萬,這種定價方式當然就是選高樓層了。以下報價僅供參考:

B7-23F(24.85坪):1,722 + 250 = 1,972萬(車位為B3F 250cm大車位)

E8-5F(22.94坪):1,390 + 250 = 1,791萬(車位為B3F 250cm大車位)


住家高樓層單價約為69萬,事務所單價約為60萬左右。皮朋哥個人認為這個價錢差不多是現在江翠北側重劃區的一般行情,不算特別高也不算便宜。

可能有人會覺得偏貴,然而這塊基地確實是不錯的基地,三面臨路,綠覆蓋率高,有生活機能不會太偏僻,而以江翠北側重劃區DEF區開價普遍紛紛攀上8字頭來說,《日安東京Tokyo》的價錢只能說不算貴但也沒到讓利的程度。

加上配備升級、格局有改進比較不那麼糟,還有公設部分質感的營造,皮朋哥認為尚算可以入手的建案了。順道一提,如果對景觀情有獨鍾的,記得要挑選面板城路的B3 or B5戶別啊,近看公園遠看水岸,香香的。

只是有點感慨,曾幾何時江翠北側重劃區要入手兩房要準備2000萬總價了?真是可怕的房價啊...

avatar-img
139會員
110內容數
預售屋、成屋、公寓、農地、報稅、節稅、交易實務、仲介、代銷。有趣的房事經驗分享。
留言0
查看全部
avatar-img
發表第一個留言支持創作者!
皮朋哥的沙龍 的其他內容
最終審判日:工務局、建管處、和建築師公會派員前來現場會勘。 最終審判 在現場會勘的最終審判日到來之前,皮朋哥又前往板橋的慈惠宮一趟。說到這個慈惠宮,也是與郭台銘董事長頗有淵源,這個想了解的人可以自行G
面對絕境時的反應是甚麼?躺平或許會很舒服... 但是,別逃避了,逃避是解決不了問題的...
闖過了那麼多關,最後依然還是功敗垂成嗎...
前情提要:皮朋哥一直被買方刁難找麻煩,被動挨打的局面,終於即將告一段落。接下來讓我們來看看王牌律師怎麼搞定這一局的。
前情提要:氣瘋了的我,一直想要請律師上法院跟對方戰到底...
從一個單純的買賣案件,演變成工程問題, 工程問題暫時解決,又演變成法律攻防。 風暴持續擴大中...
最終審判日:工務局、建管處、和建築師公會派員前來現場會勘。 最終審判 在現場會勘的最終審判日到來之前,皮朋哥又前往板橋的慈惠宮一趟。說到這個慈惠宮,也是與郭台銘董事長頗有淵源,這個想了解的人可以自行G
面對絕境時的反應是甚麼?躺平或許會很舒服... 但是,別逃避了,逃避是解決不了問題的...
闖過了那麼多關,最後依然還是功敗垂成嗎...
前情提要:皮朋哥一直被買方刁難找麻煩,被動挨打的局面,終於即將告一段落。接下來讓我們來看看王牌律師怎麼搞定這一局的。
前情提要:氣瘋了的我,一直想要請律師上法院跟對方戰到底...
從一個單純的買賣案件,演變成工程問題, 工程問題暫時解決,又演變成法律攻防。 風暴持續擴大中...
你可能也想看
Google News 追蹤
Thumbnail
這個秋,Chill 嗨嗨!穿搭美美去賞楓,裝備款款去露營⋯⋯你的秋天怎麼過?秋日 To Do List 等你分享! 秋季全站徵文,我們準備了五個創作主題,參賽還有機會獲得「火烤兩用鍋」,一起來看看如何參加吧~
Thumbnail
11/20日NVDA即將公布最新一期的財報, 今天Sell Side的分析師, 開始調高目標價, 市場的股價也開始反應, 未來一週NVDA將重新回到美股市場的焦點, 今天我們要分析NVDA Sell Side怎麼看待這次NVDA的財報預測, 以及實際上Buy Side的倉位及操作, 從
Thumbnail
Hi 大家好,我是Ethan😊 相近大家都知道保濕是皮膚保養中最基本,也是最重要的一步。無論是在畫室裡長時間對著畫布,還是在旅途中面對各種氣候變化,保持皮膚的水分平衡對我來說至關重要。保濕化妝水不僅能迅速為皮膚補水,還能提升後續保養品的吸收效率。 曾經,我的保養程序簡單到只包括清潔和隨意上乳液
Thumbnail
以前我都認為只有男生有掉髮的問題,但是我最近發現自己的髮根越來越扁塌,不像之前蓬鬆,整個人看起來不再充滿活力有精神,反而看起氣色不佳,略顯老態,讓我開始意識到即使是女生也要好好的使用養髮液,進行頭皮護理,重拾健康豐盈的秀髮。
Thumbnail
「梯皮」自然是翻譯,它是傳統北美原住民的家,英文叫tipi,亦被拼做teepee。 距作者佩格澀斯居住開車三小時的天然氣城市藥帽,豎立著世界最大的一座梯皮……
Thumbnail
前NBA球員夸梅-布朗點評:“如果我有詹姆斯的球衣,那麼它已經被我燒了。我發現詹姆斯,你並不是那個人。你就是個數據刷子。” 皮蓬說:“大家都忘了以前的喬丹了。我來公牛前,他曾是一名糟糕的球員,是一位難以合作的隊友。他過去最看重的不是勝利,而是個人得分。他一直追求得分王,直到菲爾-傑克遜的出現才有所改
Thumbnail
皮蓬前妻拉薩爾曝出大料:“一周三次我不覺得有什麼,和皮蓬結婚的23年裡,我們每天晚上都要來四次,23年期間每天晚上,從不間斷。我發誓。” 老鷹在半場領先22分的情況下慘遭逆轉,客場118-126不敵馬刺,遭遇最近4場比賽的第3場失利。老鷹今天上半場得到83分,創下賽季新高!然後下半場得到35分,創下
Thumbnail
Financial Times裡有篇報導說到後疫情時代的職場變革管理(change management),其中提到員工心態的轉變,除了喜歡更具彈性(flexible)的工作方式外,更認知到所有工作皆非永續型(sustainable),因此更喜歡one-off bonus及其他獎勵型incentiv
「從美國紅皮書指數看通膨」 美國在昨日公佈了紅皮書指數為+3%,這份數據要告訴我們什麼?而鲍威爾也在昨日的談話表示了更為鷹派的言論,我們先來看看紅皮書指數: 🟢紅皮書指數: 全名為「紅皮書同店零售銷售指數」由美國紅皮書研究機構(Redbook Research)所調查 主要觀察全美 9,000 間
Thumbnail
我個人用過水狀、磨砂狀的頭皮去角質產品,但都不是很理想,不是操作上不方便,就是可能會卡顆粒,看見這個新的頭皮保養去角質產品,又主打蓬鬆,就想測測看他的狀態可以到哪,是不是一款適合在家裡自己操作的簡單方便,又有效果的頭皮保養產品呢?開始實測!
Thumbnail
店家資訊 品牌名稱:嗶嗶兔 BB2手工餅乾 電話:02-29850178 官方網站|臉書粉絲專頁|蝦皮賣場 產品:曲奇餅乾|牛奶糖夾心餅乾|手工餅乾|沖泡飲品|禮盒|果乾 小草莓夢裡有隻嗶嗶叫的兔子 蝦皮鐵盒曲奇銷售第一 經典奶香 茶香抹茶 香醇咖啡 濃厚可可巧克力 伯爵紅茶
最近因為業務量變大 很常騎車曬+熬夜加班 臉變的暗沉、蠟黃 黑眼圈也跑出來 看起來超慘 擦原本的保養品也都沒什麼用 (我原本是用專科) 是不是只能靠醫美才能恢復? 或大家有沒有推薦一些有用的美白保養品?
Thumbnail
這個秋,Chill 嗨嗨!穿搭美美去賞楓,裝備款款去露營⋯⋯你的秋天怎麼過?秋日 To Do List 等你分享! 秋季全站徵文,我們準備了五個創作主題,參賽還有機會獲得「火烤兩用鍋」,一起來看看如何參加吧~
Thumbnail
11/20日NVDA即將公布最新一期的財報, 今天Sell Side的分析師, 開始調高目標價, 市場的股價也開始反應, 未來一週NVDA將重新回到美股市場的焦點, 今天我們要分析NVDA Sell Side怎麼看待這次NVDA的財報預測, 以及實際上Buy Side的倉位及操作, 從
Thumbnail
Hi 大家好,我是Ethan😊 相近大家都知道保濕是皮膚保養中最基本,也是最重要的一步。無論是在畫室裡長時間對著畫布,還是在旅途中面對各種氣候變化,保持皮膚的水分平衡對我來說至關重要。保濕化妝水不僅能迅速為皮膚補水,還能提升後續保養品的吸收效率。 曾經,我的保養程序簡單到只包括清潔和隨意上乳液
Thumbnail
以前我都認為只有男生有掉髮的問題,但是我最近發現自己的髮根越來越扁塌,不像之前蓬鬆,整個人看起來不再充滿活力有精神,反而看起氣色不佳,略顯老態,讓我開始意識到即使是女生也要好好的使用養髮液,進行頭皮護理,重拾健康豐盈的秀髮。
Thumbnail
「梯皮」自然是翻譯,它是傳統北美原住民的家,英文叫tipi,亦被拼做teepee。 距作者佩格澀斯居住開車三小時的天然氣城市藥帽,豎立著世界最大的一座梯皮……
Thumbnail
前NBA球員夸梅-布朗點評:“如果我有詹姆斯的球衣,那麼它已經被我燒了。我發現詹姆斯,你並不是那個人。你就是個數據刷子。” 皮蓬說:“大家都忘了以前的喬丹了。我來公牛前,他曾是一名糟糕的球員,是一位難以合作的隊友。他過去最看重的不是勝利,而是個人得分。他一直追求得分王,直到菲爾-傑克遜的出現才有所改
Thumbnail
皮蓬前妻拉薩爾曝出大料:“一周三次我不覺得有什麼,和皮蓬結婚的23年裡,我們每天晚上都要來四次,23年期間每天晚上,從不間斷。我發誓。” 老鷹在半場領先22分的情況下慘遭逆轉,客場118-126不敵馬刺,遭遇最近4場比賽的第3場失利。老鷹今天上半場得到83分,創下賽季新高!然後下半場得到35分,創下
Thumbnail
Financial Times裡有篇報導說到後疫情時代的職場變革管理(change management),其中提到員工心態的轉變,除了喜歡更具彈性(flexible)的工作方式外,更認知到所有工作皆非永續型(sustainable),因此更喜歡one-off bonus及其他獎勵型incentiv
「從美國紅皮書指數看通膨」 美國在昨日公佈了紅皮書指數為+3%,這份數據要告訴我們什麼?而鲍威爾也在昨日的談話表示了更為鷹派的言論,我們先來看看紅皮書指數: 🟢紅皮書指數: 全名為「紅皮書同店零售銷售指數」由美國紅皮書研究機構(Redbook Research)所調查 主要觀察全美 9,000 間
Thumbnail
我個人用過水狀、磨砂狀的頭皮去角質產品,但都不是很理想,不是操作上不方便,就是可能會卡顆粒,看見這個新的頭皮保養去角質產品,又主打蓬鬆,就想測測看他的狀態可以到哪,是不是一款適合在家裡自己操作的簡單方便,又有效果的頭皮保養產品呢?開始實測!
Thumbnail
店家資訊 品牌名稱:嗶嗶兔 BB2手工餅乾 電話:02-29850178 官方網站|臉書粉絲專頁|蝦皮賣場 產品:曲奇餅乾|牛奶糖夾心餅乾|手工餅乾|沖泡飲品|禮盒|果乾 小草莓夢裡有隻嗶嗶叫的兔子 蝦皮鐵盒曲奇銷售第一 經典奶香 茶香抹茶 香醇咖啡 濃厚可可巧克力 伯爵紅茶
最近因為業務量變大 很常騎車曬+熬夜加班 臉變的暗沉、蠟黃 黑眼圈也跑出來 看起來超慘 擦原本的保養品也都沒什麼用 (我原本是用專科) 是不是只能靠醫美才能恢復? 或大家有沒有推薦一些有用的美白保養品?