在2023年即將結束之前,皮朋哥發掘到一個令人覺得驚喜的建案:日安東京Tokyo。位於江翠北側重劃區的AB區,也就是在知名的親子景點435藝文特區和中正路附近,主打的是高綠覆蓋率與公園河岸景觀,還有極富質感的蔦屋聯名選書。
講到茂德,大家都會想到經典的手槍格局,這個預計2024/01/06正式開案的案子,皮朋哥有幸在2023年即將過完的12/30週六造訪,由於去之前沒甚麼期望,參觀完了之後卻覺得有驚喜有亮點,以下就簡單介紹一下。
以模型來看,大概一般人的感受就是中規中矩,標準四四方方,不算有甚麼特別的亮點。然而這個建案的優點,個人認為並不是著重於建築本身,而是周遭的環境。
首先這個建案的建築基地是三面臨路。如下圖所示,西北邊是板城路、西南邊是藝文二街、東南邊是藝文街。唯有東北邊和建案信義嘉品相鄰,會是棟距條件比較差的一側。
接下來看更近一點的圖示就更清楚了。
本案位處江翠北側重劃區AB區,生活機能主要仰賴中正路商圈。走路至最近的全聯約400公尺,附近就各式小吃應有盡有,甚至步行至板橋火車站也不過1.7公里。附近綠覆蓋率極高,最知名的親子休憩場所就是435藝文特區,加上文丘公園、藝香公園、國光公園,可說是非常舒服的居住環境。
交通則是主要仰賴307公車之王與310兩條路線,當然步行至中正路上有更多公車的選擇。
學區是國光國小和板橋國中,國光國小步行約550公尺;板橋國中也是差不多550公尺;板橋國民運動中心是800公尺,新北市立聯合醫院板橋院區是950公尺。
最大的嫌惡設施殯儀館,完全看不見,距離也頗遠達1.2公里,個人認為是完全不用擔心了。
各種機能都有到位,同時又享有靜謐安寧和優雅綠地,可說是離塵不離城。
《日安東京Tokyo》的基本資料如下:
建材配備亮點:
總之這次茂德(或者說代銷?)有試著想要把社區建案的質感做出來,在建材配備上也明顯有比較大方,這一點皮朋哥是願意給予肯定的。
講到格局,大概茂德格局給人的刻板印象就是那樣,好像會讓人想打哈欠不用特別介紹了?但是這次皮朋哥參觀樣品屋之後,居然有眼睛為之一亮的感覺?更正確一點來說,是要換個觀念。也就是,買方要自動把建商設計的格局自己自動減一房,那你就會覺得,嗯,其實還不錯,不算太差。
以下用皮朋哥有興趣的戶別來舉例並分享樣品屋照片。
B7:24.85坪,3房1廳2衛1陽台
看下圖,好,我知道,別生氣,先別罵,關鍵在於把客廳旁邊那間房間給敲掉,那就會變成一個還可以接受的兩房兩衛格局了。用24.85坪做兩房兩衛是合理的哦。
這是現場樣品屋照片,就是敲掉客廳旁邊那間房間做到這樣的效果,個人是覺得空間和採光已經算是可以接受的。
E8:22.94坪事務所
本案目前還在早鳥階段。但是價格已經有出來了。特色是樓層價差極小,次頂樓最貴,頂樓比次頂樓總價便宜不到5萬,次頂樓樓下只便宜2萬,這種定價方式當然就是選高樓層了。以下報價僅供參考:
B7-23F(24.85坪):1,722 + 250 = 1,972萬(車位為B3F 250cm大車位)
E8-5F(22.94坪):1,390 + 250 = 1,791萬(車位為B3F 250cm大車位)
住家高樓層單價約為69萬,事務所單價約為60萬左右。皮朋哥個人認為這個價錢差不多是現在江翠北側重劃區的一般行情,不算特別高也不算便宜。
可能有人會覺得偏貴,然而這塊基地確實是不錯的基地,三面臨路,綠覆蓋率高,有生活機能不會太偏僻,而以江翠北側重劃區DEF區開價普遍紛紛攀上8字頭來說,《日安東京Tokyo》的價錢只能說不算貴但也沒到讓利的程度。
加上配備升級、格局有改進比較不那麼糟,還有公設部分質感的營造,皮朋哥認為尚算可以入手的建案了。順道一提,如果對景觀情有獨鍾的,記得要挑選面板城路的B3 or B5戶別啊,近看公園遠看水岸,香香的。
只是有點感慨,曾幾何時江翠北側重劃區要入手兩房要準備2000萬總價了?真是可怕的房價啊...