皮朋哥短評:江翠北新建案《日安東京Tokyo》

閱讀時間約 7 分鐘

在2023年即將結束之前,皮朋哥發掘到一個令人覺得驚喜的建案:日安東京Tokyo。位於江翠北側重劃區的AB區,也就是在知名的親子景點435藝文特區和中正路附近,主打的是高綠覆蓋率與公園河岸景觀,還有極富質感的蔦屋聯名選書

講到茂德,大家都會想到經典的手槍格局,這個預計2024/01/06正式開案的案子,皮朋哥有幸在2023年即將過完的12/30週六造訪,由於去之前沒甚麼期望,參觀完了之後卻覺得有驚喜有亮點,以下就簡單介紹一下。


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周遭環境介紹

以模型來看,大概一般人的感受就是中規中矩,標準四四方方,不算有甚麼特別的亮點。然而這個建案的優點,個人認為並不是著重於建築本身,而是周遭的環境。

首先這個建案的建築基地是三面臨路。如下圖所示,西北邊是板城路、西南邊是藝文二街、東南邊是藝文街。唯有東北邊和建案信義嘉品相鄰,會是棟距條件比較差的一側。

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接下來看更近一點的圖示就更清楚了。

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  • 西北面是文丘公園,可以說是景觀最美的一側。雖然不是水面第一排,但是前景公園,遠景水岸,基本上還是很不錯的無限棟距。
  • 西南面是藝香公園和亞昕翠峰,由於亞昕翠峰的退縮,加上12米的藝文二街,因此棟距也有不錯的40米,更何況亞昕翠峰只有十五樓高,因此日安東京Tokyo高樓層看過去也可以享有不錯的棟距和景觀。
  • 東南面則是307公車總站,景觀當然就不怎麼樣,但是也會有無遮蔽的超大棟距。
  • 東北面是信義嘉品,在意棟距景觀採光的就只能說不要考慮這一面了,這一面也都是以18坪最小坪數為主,只能說要最低總價的還是可以選這一面。



生活機能

本案位處江翠北側重劃區AB區,生活機能主要仰賴中正路商圈。走路至最近的全聯約400公尺,附近就各式小吃應有盡有,甚至步行至板橋火車站也不過1.7公里。附近綠覆蓋率極高,最知名的親子休憩場所就是435藝文特區,加上文丘公園、藝香公園、國光公園,可說是非常舒服的居住環境。

交通則是主要仰賴307公車之王與310兩條路線,當然步行至中正路上有更多公車的選擇。

學區是國光國小和板橋國中,國光國小步行約550公尺;板橋國中也是差不多550公尺;板橋國民運動中心是800公尺,新北市立聯合醫院板橋院區是950公尺。

最大的嫌惡設施殯儀館,完全看不見,距離也頗遠達1.2公里,個人認為是完全不用擔心了。

各種機能都有到位,同時又享有靜謐安寧和優雅綠地,可說是離塵不離城。



建案基本資料速寫

《日安東京Tokyo》的基本資料如下:

  • 開案:2024/01;預計完工:2027/12(皮朋哥自行預估蓋四年)
  • 土地分區為住商用。
  • 基地面積:830.31坪
  • 195戶住家,7戶店面,126戶辦公室。一共328戶。
  • 平面式車位296個、有充電設備(含預留)。
  • 本案共一棟建築,24樓高,地下5層為汽機車停車場。
  • 2~3樓為公設樓層和部分事務所,4~9樓為事務所規劃,10~24樓為住宅規劃。
  • 共3隻電梯,都可以直上頂樓和地下室,然而梯戶比依照茂德慣例,依舊是不太理想。
  • 大廳挑高7米8,非常非常氣派!
  • 樓高:住家為3米2,事務所忘記問了。XD
  • 公設比也忘記問了XD,建蔽率31.78%。
  • 管理費暫定是一坪70元。

建材配備亮點:

  • ​廚具這次有升級,有給到Bosch的洗碗機,同時檯面是石英石非人造石檯面。
  • 衛浴部分,兩間廁所戶別都同時給Panasonic暖風機和凱樂的免治馬桶。而不是只給一套,這一點蠻不錯的。
  • 太格SPC石塑地板,算是不錯的牌子。
  • 錦鋐的5+5mm膠合玻璃,終於不是給普通氣密窗了。
  • Studor排水通氣正負壓防疫系統。
  • APD五合一電子鎖,現場試用皮朋哥非常滿意,反應速度快,又有指紋辨識。
  • 特別亮點:這次日安東京Tokyo跟蔦屋聯名,在公設部分建置了書香氣息濃厚的蔦屋選書,茂德也會像新潤潤咖啡一樣,協助社區建置輕食供應,當然管委會成立後可自行選擇是否繼續營運。

總之這次茂德(或者說代銷?)有試著想要把社區建案的質感做出來,在建材配備上也明顯有比較大方,這一點皮朋哥是願意給予肯定的。


皮朋哥賞屋戶別

講到格局,大概茂德格局給人的刻板印象就是那樣,好像會讓人想打哈欠不用特別介紹了?但是這次皮朋哥參觀樣品屋之後,居然有眼睛為之一亮的感覺?更正確一點來說,是要換個觀念。也就是,買方要自動把建商設計的格局自己自動減一房,那你就會覺得,嗯,其實還不錯,不算太差。

以下用皮朋哥有興趣的戶別來舉例並分享樣品屋照片。

B7:24.85坪,3房1廳2衛1陽台

看下圖,好,我知道,別生氣,先別罵,關鍵在於把客廳旁邊那間房間給敲掉,那就會變成一個還可以接受的兩房兩衛格局了。用24.85坪做兩房兩衛是合理的哦。

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  • 單面採光,暗廳明房。建議要敲掉客廳旁邊房間,然後次臥也作半牆玻璃隔間,改善客廳的採光問題。電視牆的位置和寬度也會變得比較理想。
  • 室內無柱子設計,樑壓床頭的問題也屬裝潢可以解決或是改善。只能說格局設計上算是有進步。
  • 客廳面寬目測有3米,可以看下圖樣品屋照片感受一下,算是不會覺得壓迫的距離。
  • 值得注意的是,本戶別建議選高樓層,越高越好,至少高過16樓以上,主臥看出去的感覺會非常棒!可以看見遠方的河景和台65高架道路。
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這是現場樣品屋照片,就是敲掉客廳旁邊那間房間做到這樣的效果,個人是覺得空間和採光已經算是可以接受的。

E8:22.94坪事務所

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  • 《日安東京Tokyo》這次事務所的規畫是室內有把廁所做好,這一個關鍵是讓皮朋哥會願意考慮購買其事務所戶別的因素。另外廁所可是有開窗的哦!
  • 另外一個關鍵是公共梯間沒有公廁設計,因此事務所的公設比並不會偏高,這是皮朋哥會願意考慮購買其事務所戶別的因素之二。
  • 不過注意除了廁所之外,其他部分是毛胚交屋的,就是沒有地板沒有隔間。
  • 看上圖可以得知做到室內完全無樑柱,這對於茂德來說真是超難得的啊!
  • E8戶別是難得的小坪數雙面採光,可以參考看看下面的樣品屋設計,皮朋哥認為這樣設計非常棒,拿來當工作室或是辦公場所會非常舒服。
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價格分析和總評

本案目前還在早鳥階段。但是價格已經有出來了。特色是樓層價差極小,次頂樓最貴,頂樓比次頂樓總價便宜不到5萬,次頂樓樓下只便宜2萬,這種定價方式當然就是選高樓層了。以下報價僅供參考:

B7-23F(24.85坪):1,722 + 250 = 1,972萬(車位為B3F 250cm大車位)

E8-5F(22.94坪):1,390 + 250 = 1,791萬(車位為B3F 250cm大車位)


住家高樓層單價約為69萬,事務所單價約為60萬左右。皮朋哥個人認為這個價錢差不多是現在江翠北側重劃區的一般行情,不算特別高也不算便宜。

可能有人會覺得偏貴,然而這塊基地確實是不錯的基地,三面臨路,綠覆蓋率高,有生活機能不會太偏僻,而以江翠北側重劃區DEF區開價普遍紛紛攀上8字頭來說,《日安東京Tokyo》的價錢只能說不算貴但也沒到讓利的程度。

加上配備升級、格局有改進比較不那麼糟,還有公設部分質感的營造,皮朋哥認為尚算可以入手的建案了。順道一提,如果對景觀情有獨鍾的,記得要挑選面板城路的B3 or B5戶別啊,近看公園遠看水岸,香香的。

只是有點感慨,曾幾何時江翠北側重劃區要入手兩房要準備2000萬總價了?真是可怕的房價啊...

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