【理財對決筆記06】想當包租公？REITs是什麼？怎麼買？買房收租？還是買REITs？

成為包租公應該是很多財富自由的選項之一，有好幾棟房子穩穩收租是很多人躺平的目標。但其實在投資真實房產時，還有另一種選擇可以讓你當包租公，也就是投資REITs，房地產投資信託（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）。

REITS是什麼？怎麼買？

REITs是一種由多個投資者出資形成的基金，主要用於投資和經營各種不動產項目，如辦公大樓、商場、酒店和住宅等。報酬率主要來自這些不動產產生的租金和價差產生的收益。其最大的特點在於REITS有被規定每年應將當年度 90% 收益以股利形式發放給股東投資者，所以收入會相當穩定。

買REITS的投報率？有什麼好處？有什麼缺點？

REITs的特點是它同時具備股票和債券的特性，是股債平衡之外的另一種選擇，可以視作第三種資產配置的選擇，降低風險。好處是同時可以享有價差跟股息的獲利，報酬率可以到7-8%，配息率則有3-4%。此外免收證券交易稅，在台灣還可以免繳二代健保。缺點就是流動性差，然後跟不動產市場景氣有高度相關，所以不是跟債券一樣幾乎無風險。

買房收租跟REITS差在哪裡？

其實還蠻多人會把買REITs等於輕鬆當包租公這件事情劃上等號。強調的論點包含，買房的流動性差、需要大筆資金，還要親力親為當房東，但REITs的流動性好，需要資金低，可以分散風險不會全投在同一個物件上等等。但我自己覺得REITs只是獲利來源是房地產，不等於REITs就是包租公，REITs只是投資的一種工具，但不等於你當了包租公。因為包租公的房子是可以收回來自己住，但REITs就是投資工具而已。所以來比較兩者其實是不太一樣的。應該去拿REITs跟股票、債券進行比較，可以參考下表：

在臺灣可以怎麼買REITs？

台股市場

臺灣目前在台股市場，只有7檔REITs可以購買，包含土銀富邦R1（01001T）、土銀國泰R1（01002T）、兆豐新光R1（01003T）、土銀富邦R2（01004T）、兆豐國泰R2（01007T）、王道圓滿R1（01009T）和京城富樂R1（01010T）。並且這些REITs以投資商辦、商場為主，較為扁平。所以流入資金不足，流動性很差。

所以要購買的話，更推薦瞄準海外資產為主的REITs ETF，但台股市場的話也只有三檔，就是復華的FH富時不動產（00712）、群益道瓊美國地產（00714）、富邦入息REITs+（00908），不過好處是計息部分計入海外所得，不會課稅。

美股市場

其實美股市場的REITs的投資比台灣的REITs多元很多，投資的房地產項目多，而且也不會受到台灣法規的限制，所以是比較健全的投資選項。

要直接買REITs的話，可以購買鎖定無線基地臺租客的AMT、鎖定零售業租客並且月配息的O、巴菲特爺爺投資的STOR等等。而要買ETF的話，則有VNQ、USRT、IYR等選擇。（想要的話也可以買VNQI，就是除去美國市場的REITs ETF，達到避險目的，或購買全球房地產ETF REET）。方法的話看是用複委託還是海外券商購買都行。

結論

在了解REITs是什麼之後，我應該會做的選擇是，先把REITs跟當包租公這件事情切開，並把它作為我資產配置的其中一環。在標的部分可能會鎖定用複委託購買VNQ配一點點VNQI，進行避險，或看報酬率買入一些REET。有多餘資金再配一點點到台灣的REITs ETF，個股部分則免。