超潛部薯｜全坤建(2509)｜雙北都更專業戶｜在手案量165億｜2027爆發年｜苦盡甘來即將谷底翻身?

圖片來源：全坤建設官網-峰碩案

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公司介紹

全坤建設開發股份有限公司，成立於民國62年，於77年上市，前身為「全坤興業股份有限公司」，98年更名為現名，核定股本29.8億，實收股本22.45億，112Q3淨值18.58，歷年股本有慢慢成長的趨勢，依股本規模屬於中型建商。

主要營業項目：

• 建築業
• 其他營業收入

現任董事長李勇毅，現年50初頭，擁有美國財務管理學位，隨著父親在全坤建設歷練多年，對於土地開發、業務銷售及公司管理皆有涉略，於2012年正式接班，並開啟了海外業務，但曾在2010年任職總經理時爆發內線交易事件，算是不太光明的黑紀錄，但往好的方面想，後續10年都沒有更負面的新聞出現。

公司架構

全坤旗下子孫公司複雜，但比較重要的有3家，第一家為99%持有的「保鑫投資」；第二家為保鑫100%持有的「家圓營造」，也就是全坤御用的甲級營造廠，從損益數字來看也是做功德的；最後一家為Chainqui Holding，其負責美國不動產事業，也是轉投資的主要虧損來源，估計為營造費用支出，受到美國缺工及物價上漲等因素，且短期內無海外建案入帳，故此數字恐維持高檔。

圖片來源：111年報

股權結構

截至112年4月，本國法人持股55.77%、個人43.03%及外資1.2%，細看持股分級，代表散戶的50張以下佔22.7%，代表大戶的1000張以上佔66.9%，有趣的是總股東人數2萬2,954人，但零股及1-5張級距就佔了其中89.5%(2萬532人)，若單純人數來看會覺得散戶超爆多，但零股對整張交易影響不大，主要是近幾年配股造成的，若以散戶總持股22.7%來看確實是偏高，會偏高可從股價從高檔連續走了2-3年空頭，造成散戶套牢的來解釋，對於未來股價上漲會有所壓抑，恐需要時間慢慢化解。

圖片來源：111年報

圖片來源：111年報

董監持股僅有8.7%，看似偏低，但十大股東中大部分都跟李家有相關，合計控制52.61%，公司的經營權非常穩固，暫時看不到有被挑戰的可能性。

圖片來源：goodinfo!

圖片來源：111年報

獲利能力

每股盈餘(EPS)

近8年EPS起伏很大，2018年創下5.7元高峰後，逐年溜滑梯，進2年都是虧損狀態，這跟全坤主打都更的特色有關，都更案的案子規劃期都很長，而且過程中變數很多，很難像自建案掌握那麼高，同時也反映在股價上，2018創下37.95高點，2022年10月崩盤最低14元，4年間跌幅63%，套了不少人在山上洗碗。

圖片來源：財報狗

毛利率、稅後淨利率

近5年平均毛利率38.78%、107-109平均稅後淨利率（純益率）22.6%（營收規模不足造成虧損之年度未納入計算），此２數字在同業中屬於前段班，但建造成本上升尚未有新案認列，若以此數字推估未來獲利恐失真，長期來看，薯叔預期毛利率及稅後淨利率會較平均下降。

圖片來源：112年法說會簡報

營建股毛利率呈現公司對於直接成本（主要為土地取得費用及營造發包費用）的管控能力。

稅後淨利率（( 營收－直接成本－間接成本 +業外損益－稅務費用）/ 營收 )可以看出公司真正的獲利品質。

股利政策

近8年股利政策不穩定，若只看EPS>2的年度，配發率約在40-50%之間，賺少的2020年或者虧損的2017年甚至有超配，2022年則為2006年後首次不配息，可以看出股利政策一直再改變，2023年全年虧損，高機率也不會配息，但今年開始將有小案開始入帳，「照理」會在明年恢復配息，若能配股就完美了，另外填息紀錄也不太優，尤其是2018-2019是股價的相對高點。

圖片來源：goodinfo!

安全性分析

負債比率

近8年負債比呈現區間走勢，約落在35-60%區間，2023Q3負債比52.53%，於營建族群中屬偏低（前段<60%、中等60-80%、後段>80%），而從下圖可看出負債比低點位於2021年，爾後逐漸增加，主要原因為新案開始投入資金，短期借款快速上升，合約負債也因銷售轉佳成長，整理來說還是非常健康的水準，薯叔推測比率較營建族群平均低很多，是因為全坤主打都更案，土地由地主提供，本身不用自備高額的購地資金及貸款。

圖片來源：財報狗

圖片來源：財報狗

利息資本化

最新利率區間落在2.42%-2.55%，在同業中屬於中等，年度利息費用約在1.9億元，其中屬於在建房地資本化金額僅約2,000萬，其他金額認列在財務成本項下，可能是會計認列的問題，例如借款名目並非是土建融。

圖片來源：112Q3季報

未分配盈餘

截至2023Q3帳上有7.32億的未分配盈餘，相當於0.32個股本，算是有點吃緊阿，連續2年虧損也持續消耗未分配盈餘，還好明年開始會有建案入帳可以補充金庫。

圖片來源：112Q3季報

籌碼穩定度

觀察近52週千張大戶持股比例為68.24%（截至2024/01/19），千張大戶及400張大股東從2023/10開始，呈現穩定上升的趨勢，雖然幅度僅約1.2%左右，而同時間股東人數也逐漸自約21,500人微幅下降至約20,800人，可以解釋散戶慢慢下車中，大戶慢慢吃貨，只是數量及規模還不夠明顯，不過薯叔是正向看待。

圖片來源：112Q3季報

建案資訊

全坤的建案規畫分佈於美國、越南及台灣，但主力還是在雙北都更，尤其是台北市的案子最多，海外的案子則是收租為主，並在適當時機不排除出售，總銷金額165億元（未包含武昌街、熱海案，以及最近取得的三重、大同案），約為7.3倍股本，其中多案已經完銷，只需要等時間入帳。

圖片來源：112年法說會簡報

圖片來源：112年法說會簡報

圖片來源：112年法說會簡報