超潛部薯|全坤建(2509)|雙北都更專業戶|在手案量165億|2027爆發年|苦盡甘來即將谷底翻身?

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圖片來源:全坤建設官網-峰碩案

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公司介紹

全坤建設開發股份有限公司,成立於民國62年,於77年上市,前身為「全坤興業股份有限公司」,98年更名為現名,核定股本29.8億,實收股本22.45億,112Q3淨值18.58,歷年股本有慢慢成長的趨勢,依股本規模屬於中型建商。

主要營業項目:

  • 建築業
  • 其他營業收入

現任董事長李勇毅,現年50初頭,擁有美國財務管理學位,隨著父親在全坤建設歷練多年,對於土地開發、業務銷售及公司管理皆有涉略,於2012年正式接班,並開啟了海外業務,但曾在2010年任職總經理時爆發內線交易事件,算是不太光明的黑紀錄,但往好的方面想,後續10年都沒有更負面的新聞出現。

公司架構

全坤旗下子孫公司複雜,但比較重要的有3家,第一家為99%持有的「保鑫投資」;第二家為保鑫100%持有的「家圓營造」,也就是全坤御用的甲級營造廠,從損益數字來看也是做功德的;最後一家為Chainqui Holding,其負責美國不動產事業,也是轉投資的主要虧損來源,估計為營造費用支出,受到美國缺工及物價上漲等因素,且短期內無海外建案入帳,故此數字恐維持高檔。

圖片來源:111年報

圖片來源:111年報

股權結構

截至112年4月,本國法人持股55.77%、個人43.03%及外資1.2%,細看持股分級,代表散戶的50張以下佔22.7%,代表大戶的1000張以上佔66.9%,有趣的是總股東人數2萬2,954人,但零股及1-5張級距就佔了其中89.5%(2萬532人),若單純人數來看會覺得散戶超爆多,但零股對整張交易影響不大,主要是近幾年配股造成的,若以散戶總持股22.7%來看確實是偏高,會偏高可從股價從高檔連續走了2-3年空頭,造成散戶套牢的來解釋,對於未來股價上漲會有所壓抑,恐需要時間慢慢化解。

圖片來源:111年報

圖片來源:111年報

圖片來源:111年報

圖片來源:111年報

董監持股僅有8.7%,看似偏低,但十大股東中大部分都跟李家有相關,合計控制52.61%,公司的經營權非常穩固,暫時看不到有被挑戰的可能性。

圖片來源:goodinfo!

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圖片來源:111年報

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獲利能力

每股盈餘(EPS)

近8年EPS起伏很大,2018年創下5.7元高峰後,逐年溜滑梯,進2年都是虧損狀態,這跟全坤主打都更的特色有關,都更案的案子規劃期都很長,而且過程中變數很多,很難像自建案掌握那麼高,同時也反映在股價上,2018創下37.95高點,2022年10月崩盤最低14元,4年間跌幅63%,套了不少人在山上洗碗。

圖片來源:財報狗

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毛利率、稅後淨利率

近5年平均毛利率38.78%、107-109平均稅後淨利率(純益率)22.6%(營收規模不足造成虧損之年度未納入計算),此2數字在同業中屬於前段班,但建造成本上升尚未有新案認列,若以此數字推估未來獲利恐失真,長期來看,薯叔預期毛利率及稅後淨利率會較平均下降。

圖片來源:112年法說會簡報

圖片來源:112年法說會簡報

營建股毛利率呈現公司對於直接成本(主要為土地取得費用及營造發包費用)的管控能力。
稅後淨利率(( 營收-直接成本-間接成本 +業外損益-稅務費用)/ 營收 )可以看出公司真正的獲利品質。

股利政策

近8年股利政策不穩定,若只看EPS>2的年度,配發率約在40-50%之間,賺少的2020年或者虧損的2017年甚至有超配,2022年則為2006年後首次不配息,可以看出股利政策一直再改變,2023年全年虧損,高機率也不會配息,但今年開始將有小案開始入帳,「照理」會在明年恢復配息,若能配股就完美了,另外填息紀錄也不太優,尤其是2018-2019是股價的相對高點。

圖片來源:goodinfo!

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安全性分析

負債比率

近8年負債比呈現區間走勢,約落在35-60%區間,2023Q3負債比52.53%於營建族群中屬偏低(前段<60%、中等60-80%、後段>80%),而從下圖可看出負債比低點位於2021年,爾後逐漸增加,主要原因為新案開始投入資金,短期借款快速上升,合約負債也因銷售轉佳成長,整理來說還是非常健康的水準,薯叔推測比率較營建族群平均低很多,是因為全坤主打都更案,土地由地主提供,本身不用自備高額的購地資金及貸款。

圖片來源:財報狗

圖片來源:財報狗

圖片來源:財報狗

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利息資本化

最新利率區間落在2.42%-2.55%在同業中屬於中等,年度利息費用約在1.9億元,其中屬於在建房地資本化金額僅約2,000萬,其他金額認列在財務成本項下,可能是會計認列的問題,例如借款名目並非是土建融。

圖片來源:112Q3季報

圖片來源:112Q3季報

未分配盈餘

截至2023Q3帳上有7.32億的未分配盈餘,相當於0.32個股本,算是有點吃緊阿,連續2年虧損也持續消耗未分配盈餘,還好明年開始會有建案入帳可以補充金庫。

圖片來源:112Q3季報

圖片來源:112Q3季報

籌碼穩定度

觀察近52週千張大戶持股比例為68.24%(截至2024/01/19),千張大戶及400張大股東從2023/10開始,呈現穩定上升的趨勢,雖然幅度僅約1.2%左右,而同時間股東人數也逐漸自約21,500人微幅下降至約20,800人,可以解釋散戶慢慢下車中,大戶慢慢吃貨,只是數量及規模還不夠明顯,不過薯叔是正向看待。

圖片來源:112Q3季報

圖片來源:112Q3季報

建案資訊

全坤的建案規畫分佈於美國、越南及台灣,但主力還是在雙北都更,尤其是台北市的案子最多,海外的案子則是收租為主,並在適當時機不排除出售,總銷金額165億元(未包含武昌街、熱海案,以及最近取得的三重、大同案),約為7.3倍股本,其中多案已經完銷,只需要等時間入帳。

圖片來源:112年法說會簡報

圖片來源:112年法說會簡報

圖片來源:112年法說會簡報

圖片來源:112年法說會簡報

圖片來源:112年法說會簡報

圖片來源:112年法說會簡報

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