買樓攻略之收樓後注意事項（一）

香港作為全球金融中心，吸引了眾多企業前來設立辦公室，香港寫字樓的租金也一直因高昂的價格引起不少關注。但近年來由於疫情後不少公司規模縮減、居家辦公方式的興起以及新加坡等地吸引公司搬遷，香港寫字樓市場逐漸供過於求，根據高力國際的研究，2024年市場對香港甲級寫字樓的需求將繼續減弱。

在這一市場環境下，不少業主因財務問題被迫出售寫字樓，受供求關係的影響，香港甲級寫字樓的價格呈降低趨勢，可能會有投資者準備此時低價入手，然而物業投資有風險，買樓更要慎之又慎。筆者特採訪近期剛全款購入香港灣仔一甲級寫字樓整層物業的業主新時代集團（中國）有限公司（以下簡稱「新時代」），收穫了一些買樓經驗與各位讀者分享。

新時代告訴筆者，首先，買樓不可心急，考慮到物業投資的風險，最好遵循貨比三家的原則，多看、多比較。新時代計劃購買寫字樓已有多年，灣仔的甲級寫字樓一直是新時代買樓的目標之一，經過多年的潛心研究，終於在2023年底等來整層物業的降價出售。

成功買下心儀的寫字樓後，仍有一些法律問題需要特別關注，例如購買帶有尚未終止的租約的物業時，如何處理與租客的關係。若承接租約，遇到遵守租約、繼續按時繳納租金的租客，則根據相關契約維持租賃關係即可，但若遇到不繼續繳納租金也不搬離的“租霸”，處理起來就比較棘手了。新時代與筆者分享，對於這種租霸，前期可以嘗試進行友好溝通，但溝通結果往往不理想，此時便可以通過法律途徑進行解決。

在存在有效租約的情況下，為追回過去十二月內欠繳的租金，可以聘請律師向法院申請封租令，對租客承租物業內的財產進行查封、拍賣以抵繳欠租，同時可以申請收樓令以收回物業。要注意的是封租令只能在租約有效的前提下申請，若業主因租客欠租而終止租約，則無法再申請封租令。不過即使租約已終止，業主仍可通過民事訴訟等途徑追回欠繳的租金。

對於這種被租霸占領的物業，除了要處理欠付租金，還要注意電費等費用的支付。在租客尚未搬走的情況下，電費仍應由租客自行承擔，業主收樓時切莫直接在電力公司處申請轉名，避免因此承擔不必要的費用成本。

香港買樓是一項複雜的工作，從前期看樓到成交都需要注意識別可能存在的風險，然而收樓並不是結束，除了本次分享的“租霸”問題，筆者近日還聽聞一則前業主與租霸互相勾結的案例，待下期再與諸位分享！