買樓是最好的投資？（六）抵押融資角度

樓宇按揭的英文叫Mortgage。它的詞源，是來自古法語的英語。Mort及Gage，意思分別指是Death及Pledge。如果用中文表達，按揭其實就是死亡抵押。那麼，按揭是否真的如此危險呢？ 不少人提出要換位思考，現在不如就馬上開始。要衡量一個投資標的的風險高低，除了靠自己的知識或經驗判斷，可以嘗試以銀行角度出發，看看哪些資產是銀行願意抵押融資放貸的。眾所週知，銀行比較保守，因此，銀行的取態，是一個衡量風險的重要指標，畢竟它代表的是大型金融機構以及聰明資金的決定。

從上圖的利息部份可以看到，物業按揭對於銀行來說，是非常穩定的資產，其穩定程度僅次於保險公司的保單。因此，銀行願意以低息並且提供長年期的息隨本減貸款。最高按揭成數方面，受制於金管局的政策，有不同的限制。在這些樓市調控政策實施之前，大部份都能取得90%的按揭，可見銀行的放心程度比較高。從過去的歷史發現，就算出現樓價下跌，資不抵債的負資產狀況，只要準時還款，大部份都不會出現Call Loan收回物業的情況。

相對而言，股票就讓銀行不放心。最高的貸款成數，就算是大型藍籌股，一般只能達到30%-50%。而且，由於股票價格每天波動，當股票價格下跌，銀行需要客戶追加保證金以維持貸款比例。債券同樣屬於金融資產，除了最高的貸款成數較高以外，處理方式亦與股票相同。

保單則是最穩定的資產，因為保單的現金價值只升不跌，因此銀行能夠以90%甚至95%提供還息不還本的融資，同時亦不會有資不抵債而需要Call Loan或追收保證金的風險。

2）一按二按按上按？

一按：就是銀行批出的按揭，受金管局的政策規限
二按：是財務公司（可以是財務公司，或發展商旗下的財務公司）批出的按揭，不受金管局政策限制。一般利息較高。二按是需要一按銀行同意才能做的，否則會導致違約。輕則提高利率，增加擔保，重則需要即時還款。留意坊間有些特快批核的物業貸款，有機會未得銀行同意，又或者實際上是私人貸款。
三四五按：現在市場上比較少這種多重按揭。

有抵押貸款和無抵押貸款的差異，在於假如借款人拖欠債務，銀行可以收回抵押物。例如，物業按揭，股票抵押，保單融資等都是有抵押貸款。無抵押貸款，就是只靠收入或信用的貸款，如私人貸款，稅務貸款等。以一般投資者而言，只有物業能做到多重貸款（一按，二按，再加上業主貸款等）；股票，債券及保單通常只能做一次融資。不過，在私人銀行的世界，情況略有不同：例如物業可以使用還息不還本的貸款，或者金融資產可以以倍數擴大資產規模等。舉例，100萬的債券基金，20%LTV（貸款價值比），可以擴充至500萬的資產規模。你可能會問，為何一般投資者無法接觸這些工具？這是由於香港的監管制度，希望保護一般的投資者，因此零售銀行無法做到以上安排。而去衡量一名投資者是否專業投資者的標準，以現時規定，是取決於他是否擁有800萬港幣以上的流動資產。

總結：綜合以上的屬性，物業在抵押融資的角度，是優良資產之一，適合適度槓桿，甚至利用其他金融工具配合，提升收益。這種理財策略，有另一個名稱，叫活化物業。

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一）情感角度
二）投資角度
三）實際用途角度
四）流動性角度
五）稅務角度
六）抵押融資角度