第一次當房東就上手～我要怎麼買到我在日本的第一個不動產投資物件！？東京子的不動產投資經驗分享
前幾天經由一位網友的邀請，
東京子去參加了人生第一場我稱之為「在日台灣房東之友會」的聚會。
(後來我才知道當天參加的還有一些是非常想在除了主業的收入外還可以有房租收入想當包租公包租婆的預備軍)
東京子的主業之一是日本不動產的買賣以及租賃的仲介，
斜槓是物業管理/簽證申請等法務諮詢/資產規劃etc…
還有一個主業其實是房東（長租/月租/短租），
這天我就是以「在日台灣人房東」的身分參加的。
東京子來日本這麼多年，
平時生活以及工作上來往接觸的大多是日本人，
一想到要去參加「全部都是台灣人」的聚會，
在日本從來沒有處在「台灣人濃度」這麼高的一個空間裡過，
從受到邀請那天起就覺得好興奮。
當天在報到處寫下自己名字時，
竟然還被認出來：「啊！？妳是東京子本人！？我有在看妳的文章耶！」
從不露臉的東京子頓時覺得好害羞。
這次的集會的安排與設計別具巧思，
除了一般有的吃吃喝喝以及閒聊時間之外，
還邀請了幾位已有豐富實戰經驗的房東實際上台大方地分享自己的不動產投資經驗。
字字珠璣，
聽君一席話勝讀萬卷書。
比方說有分享財務設計規劃理念的，
如何利用銀行貸款的槓桿原理來壯大自己的資產、
事業計畫書在申請貸款時的重要性，
要能夠持續地跟銀行貸到款要有什麼樣的能耐etc。
入門者會誤以為「買」是門檻。
大錯特錯，
買到以後才是不動產經營的開始。
除非有源源不絕的現金，
否則擁有銀行的支持是非常重要的
想持續不斷擴大自己的資產規模，
做好財務規劃，
做出出讓金融機關看得連連點頭的好財務報表才是經營不動產精髓所在。
日本房東間流傳一句話「不動產は税金との戦い」（不動產是跟稅金的戰爭），
合理以及有效的節稅，
增加手邊的現金流才是不動產經營的王道所在。
比方說裝潢自己物件裝潢到可以接工養自己的工班的有趣分享。
沒有永住權怎樣可以貸到築古一棟建築的款。
這個實在是太強大了，
聽到下巴都掉下來。
比方說北海道民宿的經營經驗分享的，
現在二世谷已經是日本國的澳洲國，
號稱北海道肚臍的美瑛、富良野接下來的不動產走勢會如何呢？
手邊有點閒錢又喜歡滑雪的話是不是還可以考慮去美瑛富良野投資不動產呢？
買了以後的管理配套才是大重點，
如何可以在當地找到可以信賴的物業管理公司，
享受冬天滑雪夏天賞薰衣草花海的退休生活？
美瑛、富良野的民宿經營以及北海道的銀行貸款現況如何呢？
是我第一次接觸的主題饒有興致。
東京子當天也有幸可以跟與會的大家分享我的不動產投資一路上走來的經驗。
會中有很多詢問東京子有關如何投資東京不動產的新朋友，
各式各樣的問題，
例如：
「我要怎麼樣才可以買到我的第一個不動產物件？」
「我要準備多少的自備款才可以買房？」
「妳是怎麼買到第一間不動產的？」
「妳都是怎麼找房子的？」
「妳什麼時候開始進入不動產業界的？」etc,
讓我感受到大家想做房東的強烈「飢渴感」，
以及不得其門而入的焦躁感。
還有另外一群是想要辦理住宅貸款的，
問的問題不外是：
「我沒有永住權是不是不可以貸款？」
「沒有永住權的利率是不是比較不好？」
「我想要貸全額，要有什麼資格？」
之類的。
第二個族群，
我建議您先去看這篇東京子之前發表的文章
【沒有永住權的外國人也可以辦住宅貸款嗎？】
答案就在文章裡。
（這裡的外國人指擁有日本中長期居留權者）
回到今天這篇文章的主題，
「怎樣可以買到我的第一個不動產投資物件？」之「找物件篇」，
以下純經驗分享。
【準備第一桶金】
要買不動產，
首先要有「第一桶金」。
如果您的年收入高於1000萬日幣，
又在大家都聽過的公司工作的話，
那恭喜您，
您在我們不動產業界的行話裡被歸類為「高屬性」者。
高屬性者通常要貸款借錢比較容易。
借力打力，是膨脹自己資產最快的方式。
一般人的印象提到「借金」就是「借錢」都有不好的印象，
但「借金」有分「好的借金」跟「不好的借金」、
我不是無條件的鼓勵去借錢，
借錢來吃喝嫖賭做不正當的適用當然是不受鼓勵的行為。
放眼全世界的富豪，
哪個富豪沒有跟銀行借錢？
有能耐可以跟銀行借貸才是真本事。
現今社會銀行願意借錢給你表示你這個人的社會信用度高。
有錢有資金的直接去買一整棟的不動產收租，
用錢賺錢，
躺平都可以賺錢。
銀行還會上門來拜託：「拜託讓我們銀行借您錢」
有錢有有錢的作法，
一開始沒有背景沒有資歷沒有存款，
年收入也不高，
要貸到款真的很難。
這時候如果有金主（富爸爸之類的）支持也可以，
沒有金主就要自立自強想辦法省吃儉用利用聰明才智創造現金流。
例如做跟不動產有關的工作話，
一開始沒辦法當正房東，二房東也可以呀。
東京子身邊有很多人用租借的方式做ShareHouse、做月租、做Airbnb、利用零碎時間接清掃的part time零工、一面藉由實戰增加自己的經驗，一面賺取本業以外的副業收入。
有累積財富的目標，只要有心，透過正當的行為，愚公移山也好，有一天一定可以達到目標的。
總之，要先有一筆「自備款」，
自備款等於是籌碼，
有籌碼才可以進市場開始玩遊戲。
【要準備多少自備款比較好】
那您問我這筆自備款要多少才夠？
如果是想投資東京不動產，
以目前的市場而言，
至少要有個2000萬日幣會比較好。（本篇文章裡提到的金額全部都是日幣）
這筆自備款可以做將之全部投入現金買一戶，
或利用其做槓桿貸款（銀行願意借貸的話最好）買面積大一點的條件更好一點的房源。
很多人聽到金額已經開始覺得氣餒。
什麼！？要2000萬！？
當然1000萬到2000萬的物件不是沒有。
就是屋齡稍微偏高，
房間面積小點，
稍微往外圍走一點。
用白話說就是老齡有病痛。
要撿到老雖然老但是還可以嚼得動花生的會抓老鼠的老貓就要看機率跟努力了。
假設只有1500萬日幣左右的錢，
又非常想當包租公包租婆，
那要怎麼開始找房源呢？
東京子介紹通常日本人的投資家也一定會利用的找投資房的網站有：
楽待
健美家
找自住房的網站：
SUUMO
HOMES
當然也還有其他網站，
上述這幾個網站房源基本上就滿齊全的了。
通常日本投資家都會在各式各樣的網站上設定找房條件，
然後有符合條件的房源會email通知。
基本上我們都說
好物件是長翅膀的，
加上現在是賣方市場，
有時候上午看到了一個不錯的，
馬上打電話去問，
被回答說已經有人出價了，失之交臂槓龜的情況很多。
不動產有錢還不一定真的買得到。
【搜尋物件時的條件設定】
您可以輸入幾個條件設定。
例如，
東京
新宿區
2000萬以下
20平米以上
車站10分鐘之內
投報率5%以上
馬上就會有一些符合條件的房源跑出來，
設定的條件稍微改變，
例如從東京五區（中央區、千代田區、港區、文京區、新宿區）抑或都心七區，或再繼續往外擴大，有時間的話東京23區都把它看過一輪當作學習也不錯。
一開始看的時候因為沒有地理觀念，
所以一定會看到頭昏腦脹兩眼迷濛。
這時候其實還有一個非常重要的工具叫Google Map、
一定要就地址去搜尋該物件的位置，
然後跟著Google Street View走一遍。
看一下那個站一天有多少乘降人口，
那區有多少人口，
附近有沒有醫院、公園、商場、名校、超市之類的。
基本上東京只要是離車站近（不要偏線）。
銀行郵局站前應有盡有，
生活機能都不會太差。
那您會說我哪知道哪條是主線哪條是偏線？
主線就一定好，
偏線就一定差嗎？
其實也不一定，
我自己在看的話，
其實很重視一天的「乘降人口」，
還有該站的未來發展性。
因為我在做study時，
一定會去看該站在未來幾年有沒有都市開發計畫在進行，
或是否有新的車站即將開通之類的。
交通方便的好地點是不動產的王道。
有錢難買好地點跟好View。
在挑選房源時，
我還很重視建商跟大樓的管理公司，
好建商就好像是名牌包。
柏金包跟Uniqlo的包或菜市場的包，
有一天要脫手時賣時的市場價值是不一樣的。
這是恆久不變的定理。
房租設定方面，
基本上我會希望每個月的房租能收到7萬日幣以上。
7萬以下的房客替換率相對高，
替換率高就會提高修繕成本，
會吃掉現金流。
通常初學者比較看不到這些隱藏成本，
只看到表面投報率，
興高采烈買下的會是日後脫手不了的「負」動產。
【找房的態度】
與會中第一個分享的大前輩的一句話讓我印象深刻。
大前輩說：
「有整整好幾年，我們只要是除了工作上班時間外都一直在看房」
「每個週末或休假日，不是正在看房就是在往看房的路上」
後來變成
「不是在簽約就是在過戶」，
本來就天生麗質了再加上後天的努力那叫做所向無敵。
大前輩都這麼努力了，
我們做後輩的不付出努力怎麼可能買得到物件呢？
我常常被問：
「妳怎麼知道哪間房可以買？值得買？」
一件事做久就會熟能生巧是每個人都知道的道理。
每天看，實際看，不斷看，一直看，
看久了，就會看出個心得出來的。
我認識的成功的投資家都是很勤奮的，
興趣就是瀏覽網站看物件，
即便不一定真的出手，
定期檢查最近的新出物件，
感受一下最近的市場行情，
隨時update自己的不動產敏銳度。
一樣的想買不動產，
一樣的想當包租公，
積極的態度會幫助您更容易找到適合的房源。
什麼意思？
例如這樣的客人：
「我想投資，有沒有好的物件推薦？」
我：
「請問您的預算多少？」
客人：
「都可以，我想妳推薦」
我：
「您想買哪裡呢？東京…還是？」
客人：
「我都可以呀，妳手上有什麼好物件就推薦給我看看啊」
老實說，
或說不得不說，
這樣的客人要買到好物件比較難。
想法不具體，
行為太被動。
如果說是已經合作過幾次的，
我已經知道客人脾胃喜好也知道客人口袋深度的話，
當然有符合客人喜歡條件的物件出來我會主動推薦。
但都還沒有真的交易過，
也還沒真正認識到客人到底是什麼底細，
只有「我想投資東京不動產」的一個模糊的想法，
做為仲介方也有種使不上力的感覺。
我知道的買得到或一直買到好物件到客人通常都很積極，
很會自己做功課，
什麼楽待、健美家、Suumo幾個找房網站都看得比我還熟悉。
看到有興趣的房源就會主動貼url過來給我問我的意見跟我做確認。
我也會就客人丟過來的房源就其類似條件做延伸搜尋或附近study一下。
這樣來回丟個幾次球，
我們叫catch ball後，
找到心目中的房源的機率會相對提高很多。
所以回答先前的那個：
「妳怎麼知道哪間房可以買？值得買？」
的問題。
就像一個愛吃拉麵的人，
每天吃拉麵吃久了會知道哪間好吃哪間不好吃。
別人介紹怎麼好吃，
不去親自吃看看永遠不會知道是真的好吃還是假的好吃。
我喜歡分享知識，
是個比較希望跟客人一起成長的房仲。
因為自己也是房東&投資家，
所以可以站在投資家的角度去評估一套房源。
想要在投資不動產路上成功，
或說達到自己預設的目標，
自己勤做功課，
提升看不動產的眼力，
不斷update不動產的知識，
而不是只是單純的被動的等
「妳手上有好物件嗎？」
「我想妳拿物件來說服我買」。
勤做功課的方式，
除了上網以外，
多參加房東的聚會，
多參加研討會，
多買書，
多看文章，
勤跑現場，
我們常說不動產是用腿跑出來的就是這個意思。
好啦，
那我態度正確，
也很勤奮，
但是我還是缺一桶金，
我想貸款怎麼辦？
【日本國內的非居住者可以貸款嗎？】
想跟在下篇文章跟大家分享。
預祝不動產投資路上順心，
大家一起來當東京包租公包租婆。
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【有關東京子介紹】
東京不動產買賣&租賃有牌仲介、物業管理，自己本身也是房東，所以可以同時以投資家的視線來剖析標的物,屬知識型全方位房仲。
【保有的日本資格】
日本國家資格：宅地建物取引士（不動產經紀人）、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士etc，
日本民間資格：FP(Financial Planer)、損害保険募集人、背骨コンディショニングインストラクター（整脊修復師）、可とう管工事監督者、飾り寿司インストラクター３級etc.
除此之外，
針對外國人在東京不動產以及仲介買賣，一般租賃、法務（國際繼承、遺產繼承）、稅務規劃、簽證業務、成立法人也是強項喔。
這裡可以看到東京子目前房源跟已發表的文章（會慢慢補齊）
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【有關永幸不動產的介紹】
永幸是一間城北區老字號不動產，純日本公司(東京都知事（11）第40869号)。
目前由第二代老闆接手，邁入第57個年頭。
以「誠信」「負責任」的專業態度處理所有經手的不動產案件。
從租賃、買賣到日常的物業管理，有強大的值得信賴的合作業者配合與支援。
擁有與不動產有關聯的司法書士、行政書士、律師、金融機關等強大資源。
公司主頁：
客人介紹敝公司的影片：
https://www.youtube.com/watch?v=k03ebACy-rY
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