<div class="draft-block draft--p left">本身是個小白，沒什麼背景知識，單純閱讀敘述內容有些疑問，煩請指教</div>
<div class="draft-block draft--p left">邏輯投資 於文章計算淨值折現是把現金折現改為獲利折現。</div>
<div class="draft-block draft--p left">liang Usefulannann 計算三年後淨值折現是站在第三年折現所有價值。</div>
<div class="draft-block draft--p left">算出來的估值勢必會差非常多，個人想法是公司會將獲利與資產進行再投資，折現估值比較像是以現在的時間點考量目前可看到的現值為何。 若要算三年後的折現需要考量再後面三年的獲利。</div>
<div class="draft-block draft--p left"></div>
<div class="draft-block draft--p left"></div>

<div class="draft-block draft--p left">TheWang 其實這兩種算法邏輯是相同的，只是一個是推演未來到某個時間點的合理價值，另一個則是折算回目前的應有價值，但關鍵在於對建案完工入帳與獲利高低的預估是否準確，並且要取夠大的安全邊際會比較安全，可以減少失誤帶來的危害。</div>

本身是個小白，沒什麼背景知識，單純閱讀敘述內容有些疑問，煩請指教

邏輯投資 於文章計算淨值折現是把現金折現改為獲利折現。

liang Usefulannann 計算三年後淨值折現是站在第三年折現所有價值。

算出來的估值勢必會差非常多，個人想法是公司會將獲利與資產進行再投資，折現估值比較像是以現在的時間點考量目前可看到的現值為何。 若要算三年後的折現需要考量再後面三年的獲利。

投資理財

<div class="draft-block draft--p left">你說的我都認同，所以原則上我會去抓工期時間，或是抓分年度入帳，設法讓估算更準確一些；另外從公司過去是否有延遲工期的經驗，也可以用來推估一二。<br><br>不過有個地方我看不太懂，按照你的例子，假設所有案子都遞延一年，然後用10％的折現值推估，用三年折算現值是120元；如果用15％折算現值是117元，我沒有算到負值（有錯請指正）。<br><br>所以丁彥鈞的算法還是有一點安全邊際的概念，他抓30％我覺得是合理的，因為就像你說的，差距太小反而是承擔工期延後或淨利率估算失準的風險。<br><br>但我覺得你的提醒很重要，這也是我在分析營建股的時候，會儘量帶入比較保守的預估值計算的原因，光以EPS來說，一個案子算出來是6元跟3元，估算價值就會差異很大；另外還有一個訣竅是儘量找股價低於淨值的營建公司，安全性也會比較高。<br><br>以上做個補充。</div>

<div class="draft-block draft--p left">邏輯投資 </div>
<div class="draft-block draft--p left">"假設所有案子都遞延一年，然後用10％的折現值推估"</div>
<div class="draft-block draft--p left">邏輯大, 在建案獲利不變下, 第四年淨值來到 142 ,  折算到現值 142 * 0.9 ^4 =  93 , 跟目前股價 100 比, 安全邊際實際上就是負的了</div>

<div class="draft-block draft--p left">liang Usefulannann 了解，謝謝指導，所以在工期的掌握必須更精確，不然會承擔安全邊際不足與中間等待時間價值的成本。</div>

<div class="draft-block draft--p left">邏輯投資 是的,邏輯大! 一檔發行面額 100 ,票面殖利率10%的三年期債券,在市場資金成本來到 10% 的情況下, 市場給的合理價就會恰是100 , 而不會是 100 + 9 + 8.1 + 7.2<br>     書中的公式過於簡化, 忽略你所說的等待時間價值的成本, 看起來不錯的投資標的, 再計算入等待的時間價值成本後, 很有可能實際上根本報酬率平平,甚至是負的! 而建案的獲利入帳較實際估計的延遲,更是會放大這方面的問題!<br>     一點個人的想法,到底對不對其實我也不清楚! 若是不合理的地方, 感謝邏輯大的指正!</div>
<div class="draft-block draft--p left"> </div>

<div class="draft-block draft--p left">liang Usefulannann 謝謝指導，你說的是折現的觀念沒有錯，所以我會開始思考怎麼在估值上把時間成本也納入考慮，或許更高的折現率是一個方向，也感謝你的提醒，確實不能用過度理想化的框架去預估。</div>

你說的我都認同，所以原則上我會去抓工期時間，或是抓分年度入帳，設法讓估算更準確一些；另外從公司過去是否有延遲工期的經驗，也可以用來推估一二。

不過有個地方我看不太懂，按照你的例子，假設所有案子都遞延一年，然後用10％的折現值推估，用三年折算現值是120元；如果用15％折算現值是117元，我沒有算到負值（有錯請指正）。

所以丁彥鈞的算法還是有一點安全邊際的概念，他抓30％我覺得是合理的，因為就像你說的，差距太小反而是承擔工期延後或淨利率估算失準的風險。

但我覺得你的提醒很重要，這也是我在分析營建股的時候，會儘量帶入比較保守的預估值計算的原因，光以EPS來說，一個案子算出來是6元跟3元，估算價值就會差異很大；另外還有一個訣竅是儘量找股價低於淨值的營建公司，安全性也會比較高。

以上做個補充。

討論區

「邏輯投資」發掘潛力股、營建股、定存股與冷門股，分享投資觀念、市場觀察與潛在風險，歡迎訂閱作者的投資專欄，每個月只要一個便當錢（168元）就能支持作者持續發掘投資機會，降低「韭菜率」，跨越投資痛點！📈

邏輯投資－發掘投資機會

關於營建股的估值公式

立即付費加入邏輯投資－發掘投資機會，即可解鎖內容與其他互動交流功能，與其他志同道合的會員共同打造專屬社群。

「邏輯投資」專欄發掘潛力股、營建股、定存股與冷門股，分享投資觀念、市場觀察與潛在風險，歡迎訂閱，每個月只要129元，就能支持作者持續發掘投資機會，降低「韭菜率」，跨越投資痛點！