如果房子市價5000，不動產房地評定現值1000萬、未來出售7000萬

一、買賣：

夫妻做贈與給小孩，每年各244萬*2，488萬，贈與數年後小孩把父母房子買回來

1.買賣🔺土增稅10%（自住）-40%🔺

2.不動產如果是舊制的，買賣後變成🔺新制

3.之後如果出售，要計算房地合一稅（15%-45%），如果符合自住（免稅額400萬，超過6年，10%）

4.房地合一稅計算方式，

（7000-5000）*15%=300萬

5.小孩如果部分要貸款，國稅局會查核小孩實際還款能力，如果父母當保證人，有可能被視作贈與論，這是需考量的點

二、繼承

1.免土增稅

2.繼承不動產用房地評定現值納入遺產，本案例中為1000萬，遺產稅免稅額約當1700多萬，稅率10-20%，不動產用繼承有壓縮遺產效果（壓縮了4000萬的遺產稅，如果稅率20%，就800萬了）

3.擔心出售後房地合一稅很貴？（7000-1000）*15%=900萬

4.目前財政部有發解釋令，舊制不動產繼承後如果出售，可以選擇是舊制還是新制，如果選新制，繼承期間加計被繼承人持有期間可以累積，所以如果你選新制，一般都是超過10年，稅率15%，如果符合自用，稅率10%！

一般都會選舊制，因為舊制只對房子課稅，怎麼課？

如果房子不是高價宅（房屋評定現值 x 各縣市的設算百分比），桃園區是33%，就是用你房屋稅單的評定現值*18%後併入次年度所得稅（5%-40%）。

房屋評定現值遠低於實價

如果是高價宅：

出售價格*（房/（房+土））*20%後併入次年度所得稅（5%-40%）

🔺一般來說，舊制比較節稅，可以在舊制下，盡量維持在舊制🔺

三、不動產繼承如果連負債一起繼承，可當遺產減項，寫不動產繼承後如果出售符合房地合一稅，超過房地評定現值的部分，可以當作減項，本例中如果父親把市價5000萬的不動產貸款70%，借了3500萬出來，小孩之後繼承後出售（選新制），房地合一計算為（5000-1000-2500）*15%=225萬

優點：當遺產稅減項又當房地合一扣除額

註1：

1.稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本，應以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之 20 ％計算其出售房屋之所得額。

註2：

（3）桃園市︰

①桃園區及中壢區：依房屋評定現值之33%計算。

②龜山區、蘆竹區及八德區：依房屋評定現值之32%計算。

③平鎮區：依房屋評定現值之26%計算。

④大園區：依房屋評定現值之24%計算。

⑤龍潭區、楊梅區及大溪區：依房屋評定現值之23%計算。

⑥新屋區：依房屋評定現值之18%計算。

⑦觀音區：依房屋評定現值之16%計算。

⑧復興區：依房屋評定現值之8%計算。

註3：

■桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市及高雄市：房地總成交金額新臺幣 3,000 萬元以上，或不含車位每坪單價 50 萬元以上。