考前總核心（最後記憶🔥）

👉 10天：扣繳 / 解散
👉 15天：稅籍變更
👉 30天：盤損 / 災害 / 房地合一
👉 45天：未分配盈餘
👉 3個月：退稅 / 死亡
👉 6個月：遺產稅
👉 5日：證交 / 期交

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玥汐智匯藝創元工作室，致力陪伴每個靈魂看見生命的光。
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申報

房地合一

年度

核心

遺產稅

盈餘

營業稅

解散

所得稅

退稅

扣繳憑單上傳申報與寄發

重購退稅
本配未設籍
前一年不能租
兩年內換屋
同一人
五年不能動

國際

不動產

不適

股權

徵收

制度

條件

出售

課稅

不適用房地合一的情況

贈與 vs 繼承
•	贈與：看現值
•	繼承：看利得（+持有期間合併）
•	👉 房地合一核心三件事：
1️⃣ 看「取得方式」（買 / 繼承 / 贈與）
2️⃣ 算「課稅所得」（扣成本 or 現值）
3️⃣ 套「稅率」（看持有期間 + 身分）


文化生活

所得

繼承

房地合一稅

400萬

稅率

成本

合併

房地合一稅率

如果房子市價5000，不動產房地評定現值1000萬、未來出售7000萬 一、買賣：夫妻做贈與給小孩，每年各244萬*2，488萬，贈與數年後小孩把父母房子買回來1.買賣🔺土增稅10%（自住）-40%🔺2.不動產如果是舊制的，買賣後變成🔺新制3.之後如果出售，要計算房地合一稅（15%-45%），如果符合自住（免稅額400萬，超過6年，10%）4.房地合一稅計算方式，（7000-5000）*15%=300萬5.小孩如果部分要貸款，國稅局會查核小孩實際還款能力，如果父母當保證人，有可能被視作贈與論，這是需考量的點 二、繼承1.免土增稅 2.繼承不動產用房地評定現值納入遺產，本案例中為1000萬，遺產稅免稅額約當1700多萬，稅率10-20%，不動產用繼承有壓縮遺產效果（壓縮了4000萬的遺產稅，如果稅率20%，就800萬了）3.擔心出售後房地合一稅很貴？（7000-1000）*15%=900萬4.目前財政部有發解釋令，舊制不動產繼承後如果出售，可以選擇是舊制還是新制，如果選新制，繼承期間加計被繼承人持有期間可以累積，所以如果你選新制，一般都是超過10年，稅率15%，如果符合自用，稅率10%！ 一般都會選舊制，因為舊制只對房子課稅，怎麼課？如果房子不是高價宅（房屋評定現值 x 各縣市的設算百分比），桃園區是33%，就是用你房屋稅單的評定現值*18%後併入次年度所得稅（5%-40%）。房屋評定現值遠低於實價 如果是高價宅：出售價格*（房/（房+土））*20%後併入次年度所得稅（5%-40%） 🔺一般來說，舊制比較節稅，可以在舊制下，盡量維持在舊制🔺 三、不動產繼承如果連負債一起繼承，可當遺產減項，寫不動產繼承後如果出售符合房地合一稅，超過房地評定現值的部分，可以當作減項，本例中如果父親把市價5000萬的不動產貸款70%，借了3500萬出來，小孩之後繼承後出售（選新制），房地合一計算為（5000-1000-2500）*15%=225萬優點：當遺產稅減項又當房地合一扣除額 註1：1.稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本，應以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之 20 ％計算其出售房屋之所得額。註2：（3）桃園市︰①桃園區及中壢區：依房屋評定現值之33%計算。②龜山區、蘆竹區及八德區：依房屋評定現值之32%計算。③平鎮區：依房屋評定現值之26%計算。④大園區：依房屋評定現值之24%計算。⑤龍潭區、楊梅區及大溪區：依房屋評定現值之23%計算。⑥新屋區：依房屋評定現值之18%計算。⑦觀音區：依房屋評定現值之16%計算。⑧復興區：依房屋評定現值之8%計算。註3：■桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市及高雄市：房地總成交金額新臺幣 3,000 萬元以上，或不含車位每坪單價 50 萬元以上。

Sam Hsieh的沙龍

不動產稅制分析 繼承與買賣

不少汐止買家買完房都只顧看好交通、換屋成本，卻沒留意持有稅率改制。現在若沒登記「自住用途」或忽略房地合一扣除規則，「交完房」可能才是真正剃頭開始。

今日房市：觀點先行

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看了100間房還是買不下手
價格談不動、仲介話術聽不懂
實價登錄越看越頭痛

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汐止

購屋

重劃區

買家

從「持有稅爆表」到「重劃區節稅術」——汐止購屋族必讀指南

★ 「5168實價登錄比價王」原文連結

個人於106年5月繼承取得母親於104年10月買入之房屋、土地，並於113年5月將該房屋、土地出售，究應適用舊制財產交易所得或申報房地合一所得稅？

 

財政部高雄國稅局表示，依財政部104年8月19日台財稅字第10404620870號令及108年9月11

不定時分享房地產知識的一個網站。

E. Grey的沙龍

房屋

國稅局

土地

交易

想賣掉繼承媽媽買的房子　適用「房地合一稅」嗎？國稅局給答案

這幾年很多人賣房子賺了很多錢，也繳了不少的房地合一稅 ！但沒關係，符合條件的話，可以透過重購退稅 ，將當初繳的稅退回來。 ▋「重購退稅」的條件有三個：1️⃣新舊屋2年內過戶無論是先購後售或先售後購，出售舊房地與重購新房地的時間(以房地完成移轉登記日為準)差距必須在2年以內。 2️⃣本人、配偶、未成年子女，設籍+居住個人或其配偶、未成年子女於該出售及新購買房屋已辦竣戶籍登記並實際居住使用。 3️⃣出售前1年內自住新房屋持有期間及舊房屋出售前1年以內均無出租、供營業或執行業務使用。 ▋國稅局到底怎麼查？But！實務上，有些實際有自住，但沒搞清楚狀況(例如設籍到錯的人)，甚至非自住的投資客，也跑去申請重購退稅。 所以為了落實居住正義，財政部通令，各地國稅局嚴查重購退稅浮濫申報的問題，也因此有些申請重購退稅的案件，沒有如願退到稅。 欸！奇怪了，國稅局是怎麼樣抓到投資客的小辮子呢？ 一般來說，這三個條件都蠻多人踩線的，當中又以【設戶籍】和【實際居住】最多人踩線，尤其以【實際居住】最常被挑戰。 問題來了，那國稅局是怎麼查是否有實際居住呢？ ▋常見的查核方法常見的查核方法有以下三招： 1️⃣查水錶、電錶例如只使用到基本度數，實際用水不到2度，用電均低於一般用電戶。 2️⃣看申報資料看你的工作地點、申報重購退稅時所填寫的聯絡地址，有沒有在同一區域內。 3️⃣問交易對象通常詢問買方幾個問題，如果是【假自住】很容易露餡，例如：「新買的房子有沒有人住過？」「買的時候有沒有裝潢？」「看屋時有沒有人住？」 如果你真的有自住的話，這三個查核方法通常是不會把你擋掉，但如果你是投資客的話，就有可能被這三個查核方法逮到。 ▋成功退到稅，也別高興得太早如果符合以上三個條件，成功退到稅了，也別得意忘形，馬上把房子拿去出租，因為你的房子會被列管5年！ 意思是說，如果重購退稅的新房地，5年內改作其他用途或再行移轉，國稅局會把當初退給你的稅：要回來！千萬要小心！

節稅

『打造財稅腦，創業沒煩惱』
協助你「建立財稅思維，避開創業地雷」，解決創業的財稅問題，讓你專注發展事業！

聖彥學堂

房地合一稅很容易退？

繼承房地產固然可以有效節稅，但繼承後出售該房地產，可能要繳更多的稅。

房地合一（所得）稅

丹叔的地政沙龍

贈與稅

公告土地現值

遺產

實價登錄

房地合一衝擊遺贈節稅

你有在買賣股票嗎？個人買賣股票要繳什麼稅呢？ 以下提供你賣股票時，判斷稅務申報的兩個流程： 流程一：首先，先判斷買賣的股票屬於【上市櫃股票】，或是【未上市櫃股票】。如果是上市櫃股票的話，只須繳納千分之3的證券交易稅(證交稅)，而賣股票所賺取的價差，證券交易所得稅(證所稅)目前是停徵的。如果你買賣的是未上市櫃股票的話，再進入流程二。 流程二：判斷是否符合【房地合一2.0特定股權交易】，如果符合特定股權交易的話，賣股票會被視為是賣房地，這點非常非常重要！必須在股份交易後30日內向國稅局申報房地合一稅。不符合特定股權交易的話，就要在隔年五月份申報綜所稅時一併計算【最低稅負制】。 重點來了！如何判斷特定股權交易呢？什麼叫做最低稅負制？賣股票還有什麼要注意的地方嗎？按此看完整影片👉 <a href="https://youtu.be/jOLRKh1YYDU">https://youtu.be/jOLRKh1YYDU</a>

【個人投資必懂】個人買賣未上市櫃股票要繳稅？

本文介紹了房地合一稅2.0自110年7月1日起的適用情況，包括短期套利的稅制影響、優惠條件以及稅基的計算方式。特別針對自住減免、重購退稅和持有期間的稅率等進行詳細說明，幫助讀者深入瞭解新政對於房地交易的影響與策略。

地政士考試

執業經驗

執業的路上，我發現最難的往往不是法條，而是如何將冰冷的規定，運用得合情合理。因此，我決定開始寫作。在這裡，我會分享真實的執業手記、深入淺出的法規解析，以及那些教科書上沒教的實戰經驗。無論您是同業先進，還是正為房地產問題煩惱的朋友，都歡迎您一起交流，聽我說說關於土地與法的故事。

林坤毅地政士

房地合一稅2.0：投資者的新挑戰