在韓國找one room實錄＆八個注意事項

從早上11點走到下午5點，跟兩間韓國不動產交手，看了十間房。這位香港同學，終於在首爾大附近，找到台幣一萬一以下、又令他滿意的one room（有自己廚房、衛浴，類似台灣的大套房）。我一進到家門，不誇張，累到直接躺在地上。

這篇有從頭到尾的記錄，也有把韓文合約都翻成中文，結尾則提出我的一些淺見和看房注意事項。希望大家都能找房順利！

在韓國找房子之前…

韓國有很多找房子的APP，像是직방、다방…等（使用起來很流暢簡單，我就不浪費時間介紹介面），會依地區或地鐵站，顯示那一區的空房。有不同的filter，可以選離地鐵站幾分鐘、保證金、月租、分離式／開放式…等，先用這些條件去篩選看房。

在APP上看個一圈，可以大概知道房子的行情和條件（這些APP也是有陷阱，結尾我再講），統整一下你想要的條件。

最重要的，當然就是預算。你願意花多少錢租房子？

比預算更重要的，則是市場行情。房東願意用多少錢把房子租給你？

條件要怎麼開，才不會被噱？才不會被房仲嗤之以鼻？

所以才要做功課啊～條件不同，價位會差很多。條件包括什麼？位置、交通方便（離地鐵、公車站的距離）、附近生活機能（有沒有中大型超市）、建物狀況（有無電梯、管理員）、內裝新舊、陽光方向…這些都會影響價格。一分錢一分貨。

決定預算之後

接下來就是排條件序位。也就是，你覺得什麼條件最重要、一定要有。以這次香港同學來說，她的條件算蠻明確的：

• 保證金300~500萬（台幣9萬~15萬）
• 月租45萬（1萬3左右）（最好包括管理費）
• 要陽光充足、空氣流通
• 到學校（首爾大）30分鐘以內
• 治安要好

至於較次之的條件，像是最好有附床墊、想要有電梯、想要裝潢新一點的房間、可以簽半年約，就比較彈性。

找房子跟人生一樣，很多人不知道自己要什麼，茫然。

那怎麼辦？答案也跟人生一樣，多看多試。

看的房子多了，大概可以摸索出自己想要的房間輪廓。但也可能會在知道市場行情後，把預算一直調高就是XD

香港同學原本是在다방先看過一遍後，把中意的房子列一張清單，我再幫她一一聯絡看房。但是，她在APP上看到喜歡的，後來都沒了（被租走／下架）。我先跟某間她看中的房間的不動產（雖然那房間已經被租走）約了下午一點，然後早上我們先去別間不動產晃晃。

韓國有超、級、多不動產，據統計大約有10萬間左右，比炸雞店還要多（炸雞店是3萬6千間）

每個不動產擅長的項目都不太一樣，有些專門做one room，有些做店面租賃，有些是做單一建物的管理出租。我直接帶同學到首爾大附近，找了一間招牌上有特別寫了원룸的不動產詢問，對方後來又把我們帶到附近另一間不動產（每個人強項不同，同行之間會互相介紹客人）。

接下來就直接把我跟香港同學看的房子，給大家看看囉！

第一個不動產 看了8間房 走到恍神

第一間房

• 保證金︰300萬（台幣9萬）
• 月租︰40萬（台幣1萬2）
• 管理費︰5萬（台幣一千五）
• 包水、cable。不包電。

第二間房

比剛剛那間大。而且就在公園旁邊，所以很安靜。可以看到前一個房客似乎也是打地舖。很多韓國人習慣用矮桌而不是書桌。

• 保證金︰300萬（台幣9萬）
• 月租︰40萬~45萬（我記不太清楚XD）
• 管理費︰5萬（台幣一千五）
• 包水、cable。不包電。

第三間房

這間窗戶被傢俱擋了一半，而且窗外有個防窺板，所以陽光比較照不進來，同學一看就蠻確定不要這間。價格︰跟前幾間差不多…我沒有抄筆記XD。

第四間房

這間真的很不錯！窗戶很大，房間也大，不像前面幾間都會不知道該把床放哪裡。不動產阿珠嬤也是一直說這間真的很好。感覺是她的壓箱寶XD

• 保證金︰500萬（台幣15萬）
• 月租︰45萬（台幣一萬三千五）
• 管理費︰5萬（台幣一千五）
• 包水、cable。不包電。有電梯。

第五間房

這間是個一整棟都one room大樓，一樓有專門的管理室。離地鐵走路只要3分鐘，所以雖然房間小小的，但房租比較高。

• 保證金︰1000萬（台幣30萬）
• 月租︰50萬（台幣一萬五）
• 管理費︰6.5萬（台幣一千九）
• 包水、cable。不包電。有電梯。

第六間房

這間是分離式的(분리형)。一進門就可以看到廚房，然後隔著一道拉門才是臥室。可以把油煙隔開來。不過窗戶是面對防火巷，所以沒什麼陽光。

• 保證金︰500萬（台幣15萬）
• 月租︰45萬（台幣一萬三千五）
• 管理費︰4萬（台幣一千二）
• 包水、cable。不包電。有電梯。

除了上面這六間之外，對方其實還有帶我們看／路過兩間，但沒照相，就沒放上來。

換一間不動產 看兩間房就決定

接下來我們就去另一間在奉天站（봉천역）附近的不動產詢問。這一間不動產，是同學之前在다방上看到喜歡的房間，我打去問，但對方說已經被租走的那間不動產。

我想說，也許他們手上有其他類似的房間，就還是約了當天下午碰面諮詢。因為早上已經看過八間了，所以我們比較了解這一帶的狀況，以及大致的價位。我也直接跟對方說，我們早上看過了哪些房子（意思就是︰「不用教育／唬我們了，直接拿好貨出來，我們識貨。」），對方查了一下資料，就帶我們出發去看房。

第七間房

這間也是分離式的房型，一進門是廚房，廚房跟房間隔了一道拉門。不過窗戶上一樣有個防窺板，所以同學不喜歡。

• 保證金︰300萬（台幣15萬）
• 月租︰40萬（台幣一萬二）
• 管理費︰3萬（台幣九百）
• 包水、cable。不包電。離奉天站走路6分鐘。

第八間房

最重要的價格部份呢？

• 保證金︰500萬（台幣15萬）
• 月租︰38萬（台幣一萬二）（低於40萬！）
• 管理費︰無。只需和其他住戶共同負擔公共費用（公用水電那一類的，1/n）
• 退房清潔費︰5萬元（台幣一千五）
• 水電網路皆自付。地鐵站走路10分鐘。20分鐘以內到學校。

我們回頭看看當初香港同學開的條件︰

• 主要條件︰保證金300~500萬（台幣9萬~15萬）、月租45萬（台幣1萬3左右）（最好包括管理費）、陽光充足、空氣流通、到學校（首爾大）30分鐘以內、治安要好
• 次要條件︰附床墊、電梯、裝潢新一點、可以簽半年約。

可以看到，除了要簽一年約之外，這間幾乎百分百符合她的要求！

所以當然，就決定是這間啦！（灑花）接著就是再回到不動產簽約、付訂金（保證金的10%）、決定入住日期，就結束啦！

合約怎麼看？

不動產大多有制式合約，我們這次找的也不例外。雖然只有3張，但韓文法律用詞真的是……看了hen想死。在此就犧牲小我，照亮大家的找房路，幫大家翻譯一下。

下面是我翻的中文版合約。

中文版物件說明書

翻譯這文件其實不難，但我很龜毛，執意排版得跟韓文版一樣（大半時間都在排版…）。每間不動產用的制式合約可能不太一樣，但我google了一下，不會差太多。請參考著看吧。翻譯有誤的地方也可以跟我說…但我可能會懶得改（眼神死）

仲介費怎麼算？

韓國政府有規定一個仲介費的公式，但誰要背公式啊又不是高中數學課。直接用網頁算就好了！Naver就有一個計算機，你把保證金、租金的金額key進去，就會自動算出仲介費。

舉這次例子來說，香港同學要付給不動產的法定仲介費是158,000韓幣，再加上他們一個실비（雜支費），總共是17萬韓元（台幣5100元）。

為什麼要找不動產？我自己跟房東簽不行嗎？

有些人為了省仲介費，會在看完房子後，繞過不動產，直接找房東簽約。我個人不太贊同這種行為，一來道德上有瑕疵；二來，一旦出問題，你自己負全責。

租房子會有什麼問題？舉例來說，洗衣機壞了，但房東死都不來維修，或是叫你自己出錢找水電工。我們就是人生地不熟的歪果人了，怎麼知道去哪找水電工啊？

選我正解︰這種房間裡本來有在正常運轉的設備，是房東要負責維修的。

韓國民法第623條規定，房東必須要維持房屋的使用狀況，你入住時可以用的東西，住到一半卻壞掉不能用，那他就必須負責修好。（法條是「임대인은 목적물(임대차건물)을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다」）（不過如果是你自己把家俱砸爛，那就……）

有些房東愛裝死，怎麼辦？回頭找不動產。不動產是媒合房東跟房客兩方的，他們也不希望遇到不負責任的房東。抱怨的房客變多，不動產會把房東列入黑名單，不再介紹客人的（例如我自己代訂考試院，手上也有個考試院黑名單）（怎樣才會被我列入黑名單？改天再跟你們說…故事也很多）。所以不動產房仲，在房東面前說話的份量，會比單一客人來的大。

另外，還有個最大的風險，保證金。

保證金都是百萬韓幣起跳的，從300萬～2000萬韓幣不等（台幣9萬～60萬）。退房的時候，如果房東週轉不靈，拿不出現金還你，這時候不動產就可以介入幫忙討債，甚或是補償。因為不動產有「保證金保險」，出現這種狀況就可以協助保障房客。

不想付仲介費，或是我覺得繞開仲介……也還不算太危險，只有兩種情況：

一、續約︰你已經住了一年滿約了，還想繼續住。但找仲介來處理續約，就是得多給一筆錢。這種時候我覺得你自己跟房東談也是OK。

二、專租學生的one room︰學校附近，有很多專門租給學生的one room，都是房東自租的。例如首爾大所在的신림동，旁邊有一整個社區，滿是one room、下宿、考試院。建物上面都會貼電話，直接打就可連接到房東，不用透過仲介。

在其他狀況，為了省仲介費，一旦出問題，就得自己一個人面對房東。沒辦法拉房仲加入戰局。下面就跟大家分享我上個月聽到的故事。

私下簽約 搬走時卻收到萬元帳單

有網友寄信給我，遇到算得很精的房東。當初入住時要他簽下條件極為嚴苛的合約（例如︰有外人留宿，一天一人要多繳一萬韓幣；房租遲交的話，每晚一天罰兩萬韓幣。）（註︰one room是可以讓親友短期留宿的）

在他要搬走的時候，房東一次把所有記錄亮出來，要他繳40多萬韓幣的罰金（台幣一萬二），才肯把保證金還給他。

這位網友說︰「我沒想到房東會真的照合約這樣罰！」「我朋友來住的時候，有遇到房東，他都沒提到費用的事。」但合約上有他的簽名，白紙黑字。而且繞過仲介私下找房東交易，也沒辦法找不動產出來主持公道，只能自認倒楣。（那個房子是在西江語學堂對面的officetel，大家如果在那帶找房子的話，看到奇怪的英文合約就知道是哪間了）

APP上的房間都是假的？

還有很多人會覺得不動產愛騙人，在APP上面放美美的照片、便宜的租金，引誘你去看房，等你到了才說︰「啊，那間剛租走！我帶你看別間～」

這部份我倒得為不動產說話。

一、搶手的房間，真的一下就會被租走

香港同學就說，他每天滑租房APP 다방，就眼睜睜看著自己中意的房間，一間間變成非公開（被別人租走）。空房是真的有在流動、不會等人的。

二、房仲哪有那麼閒可以每天每間去拍照

同一棟建物裡的one room，房型格局大同小異，不可能每一間都有實景照。例如民宿網站，通常都是新蓋好的時候，找專業攝影師，挑個幾間來拍，放上網頁。你check-in前會問︰「可以把我訂的房間照一張實景照給我看嗎？」不可能嘛～攝影師又不是每天stand by在櫃台的。

one room也一樣，同一建案裡有空房出來了，不動產會把以前拍的照片，拿來上傳使用。不可能重新跑去再照一次。

三、照片都很美，但實際去看卻還好

以前我大學上基礎攝影課，第一堂課，老師就來個大哉問︰「照片=事實嗎？」

答案是，No～照片不等於現實。照片跟實際樣貌有差距，那是一定的！

「但有些房仲一看就是廣角鏡+修圖啊！」你可能會這樣說。

我們自拍都會美圖秀秀了，房仲想賣房子，怎麼可能不修圖？我們吃泡麵，也從來都泡不出碗蓋上的照片那種樣子啊！所以別罵「APP上面的房子都好美，現場看卻有落差！」租房APP就跟交友軟體一樣，你就不要跟我說你自拍都沒在挑角度！

那究竟要相信誰ㅠ ㅠ

不用百分百相信照片，但也不要百分百質疑照片。就像買淘寶，每個賣家都修圖，但還是有人買得到好貨啊！像我看過上百間考試院，你把網站／照片丟給我看，我就知道那間大概是怎麼。這是什麼？這是經驗！

所以你可以瘋狂的在APP上看one room照片，看個幾百間，總會有些感覺。不然就是像這位香港同學，直接到現場，自己用肉眼做判斷。

現場看房要注意的八件事

一、一定要做功課

你要先了解這市場的狀況。例如︰這一帶的房價、你的預算大概可以租到什麼樣的房子、這一帶的生活機能（超市、學校、交通…）。功課怎麼做？找房APP、線上地圖。翻個透徹，就會有概念。

二、條件要明確

要知道自己最在乎的是哪些條件，排出輕重緩急。當然很多人是實際看了房，才發現自己討厭什麼、喜歡什麼。那也沒關係，只是就得花更多時間在「探索自己」上面。

三、建議白天、有陽光時看

陰天的時候比較難看陽光照入的角度，白天去看比較好。有些人買房子會講究白天看、晚上看（為了了解社區的安靜度。這個其實看附近商家性質就可以大致判斷）、下雨天看（為了知道有無漏水。但韓國人習慣貼壁紙，看壁紙的狀況就能知道了）……等等。

但租one room不是買房子，除非你美國人，美國時間很多，我認為沒必要做到這種程度（美國人表示躺著也中槍）。而且如果為了等不同天氣，結果房間被別人租走，那……真的是白費工～一場空。

四、「床」要放哪？

我認識不少韓國朋友都是直接睡地板，所以他們在one room的空間上不會特別去留放「床架」的位置。我們當天走進許多房間，腦子都會瞬間升起「欸……這樣床要放哪？」的疑惑。一定要睡床的人，得留意這點。

五、傢俱要自己買？

one room所提供的傢俱不一。通常一定會附︰冰箱、洗衣機、基本廚具（爐子、洗碗槽、抽風機…）。其他的衣櫃、書桌、床架……則不一定會提供。每個房東都不一樣。

六、開門見灶？

分離式的one room，會把廚房跟房間用拉門隔開。很多會把廚房放在一開門的地方。這在風水上叫做「開門見灶」。但韓國人似乎沒在care這個，我自己也覺得還好，就看你在不在意囉！

七、管理費多少？水、電、網路有包嗎？

管理費通常是在5萬韓幣（台幣1500元）上下。這次看的房子，管理費都會包含個人房間的水費和網路費，房客只要自付電費、瓦斯費就好。但香港同學最後決定的房子，管理費=0。所以房間內的所有費用（水、電、瓦斯、網路），都得自己出。

一般水電雜支會是多少呢？我就週遭朋友的經驗抓一個大概平均值：

• 水︰兩三千韓幣（台幣60~90）
• 電︰一~三萬韓幣（台幣300~900）
• 網路︰兩萬多韓幣（台幣600）
• 瓦斯費
• 夏天︰一萬多韓幣（台幣300）
• 冬天︰三~十萬韓幣（台幣900~3,000）（因為冬天有地熱）

如果你狂開冷氣或地熱，或是想用超高速網路，費用當然會更高。端看個人選擇。

八、做好健行的準備

看房子就是不停的走、爬樓梯、脫鞋穿鞋。我的計步器顯示當天大約走了一萬步。請以健行的心態穿好走的鞋（還要好穿脫）、帶水、擦防晒…做好準備。最好再帶個相機和筆記本，記下你看過的房。

剛入境就簽約 會遇到的麻煩

這位香港同學，因為才入境兩天，所以遇到幾個小麻煩。

一、沒有電話號碼

預付卡要入境三天後才可以辦，所以當時她是沒有電話號碼的。當天只好先留我的電話。

二、沒有外國人登錄證（外國人在韓國的身份證）

合約要填房客的登錄證號碼。房東說願意等她證件申請下來再修改合約。我有朋友在別間不動產工作，他說沒有外國人登錄證也可以簽約的。所以我想這不是大問題。但是！這間one room，是沒有包網路的，得自己申請。房仲說︰「網路得有外國人登錄證才可以申請……」（歪腰）她只能暫時用手機的網路分享給電腦了。

三、沒有銀行帳戶

沒有帳戶，等於一切得用現金交易。房仲是可以開收據，幫忙代轉給房東。但就會沒有銀行記錄。

找房子，是友情的見證

我看網友的one room分享文，要不是自己韓文夠好，或是請朋友幫忙處理，不然就是接手台灣人的房子。如果有朋友願意陪你走一整天看房子，那一定是真、友、誼。因為看房子真的很累，饒我耐性這麼好（？），又受過陪看考試院的專業訓練，當天陪這位同學看到最後，都累到有點崩潰orz。

所以遇到願意陪你看房的朋友，答應我，一定要好好珍惜，好嗎？

（請對方吃飯是一定要der）

（而且要吃鰻魚或韓牛這種貴的才有誠意XD）

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封面圖片來源：Fion

編輯：熊編