在2020/6S-REITs介紹挑選一文中挑選出要介紹的對象是AIMS APAC REIT(O5RU)，使用的是2020/5/12公布截至2020/3/31為止的2020業績報告。
先來看一下O5RU的基本資料
房地產屬性主要以物流倉儲為主，其餘類別差異不大。
租賃剩餘期限分布還算平均，沒有過度集中的風險。
房地產的使用權期限分布，稍嫌短。
2020Q4的收入和獲利不論是季比或年比都處於衰退狀態。不過全年度相比則差異不大。
投資組合估值微幅下降，淨值也稍微下降。不過以2020/6/5收盤價$1.27新幣來說，折價幅度僅剩5.9%。槓桿率跟利息保障倍數的數字都還不錯。
債務狀況，今年度到期的債務都已取得再融資承諾。
總結
有利因素:
- Tuas Ave 23於2020/3/1開始收租(10年長租期，包含2年上調租金和續約選擇)。本季僅貢獻約40萬新幣，之後每年帶來的租金約400萬新幣。
- 槓桿率維持在低水準的34.8%，今年到期的債務都已完成再融資承諾，在2021/11以前都不會有再融資風險，而且利息成本與現有相當，預計借貸成本將保持在3.5%不變(不過以目前的利率水準來看3.5%的借貸成本是偏高的)。
- 保留來自澳洲約當290萬新幣的收入未分配，佔可分配收入的17%。
- 20.2%的租約(按租金計)將於2021年到期，經營團隊表示有信心可以續簽租約。且大多是在2017/2018年低點時簽定的租約，因此續簽租金應該可以持平或略微下降。
- 低槓桿率以及未充分開發的約500,000建築面積提供估值支撐。
不利因素:
- 即使將未分配收入加回DPU同比還是從2.5分新幣下降為2.4分新幣。
- 收入同比下降5.7%至2820萬新幣，主要是有三個物業的租約從主租約轉換為多租戶租約(1A International Business Park, 20 Gul Way, 30 Tuas West Road)。
- 因為受到澳幣疲軟的因素，投資組合估值略為下降。
在業績報告中經營團隊對於 COVID-19造成影響的說明如下:
- 新加坡的工業租戶仍保持相對彈性，超過50%的租戶仍然在營運。
- 餐飲、零售和貿易行業收到封鎖的影響相對較大。
- 拖欠租金和滯納金的情況和以往相比沒有實質增長，平均有3.6個月的保證金。
- 為幫助一些住戶增加現金流量，略為推遲租金支付日期，可以在月底支付而不是在月中。
- 2020Q4新簽7個租約，15個租約續簽，雖然出租率維持在89.4%，但續約租約的加權平均租金下降了4%。
- 積極刪減非關鍵資本支出(像AEI和重建)
結論:
O5RU是一個相對規模較小的REIT(以市值計算大約落在S-REITs的後25%)，沒有足夠的財務實力及靈活性來購買新物業。所以經營策略放在現有房地產的再開發，尤其許多房地產目前的狀態都尚未達到其地積開發比率的上限，當然進行再開發的期間是不會產生任何收入，所以只能慢慢進行對獲利的影響會比較小。
還有一個潛在的利多是預期的合併效應，ESR Cayman Ltd(ESR)在2019/11/4以37,290,086新幣的價格購買了O5RU的26,827,400單位(每股1.39新幣)，持有單位比例為9.09%。
於2020/5/29收市時納入MSCI新加坡小型股指數，預期可以增加不少流動性。
近52周的高點為1.45、低點為0.88，以目前價為來看離高點的位子比較接近。
DPU已經連五年衰退(11.35->11.05->10.3->10.25->9.5)，房地產使用權限偏短(僅一個永久產權、約40%低於40年、約40%介於30年~40年)，可預期又有幾處單一租戶的房地產會轉為多租戶，我個人使用的估值模型評估的合理價位在$1.22新幣，跟2020/6/5的收盤價$1.27新幣相比其實差異也不大，但上檔的減碼區價位在1.34新幣跟1.5新幣，對我來說潛在報酬率區間不是太誘人。所以我應該目前不會在此價位買入。
