(一) 按照道理來說,租賃契約一簽訂,雙方都應該要遵守契約所訂之權利義務,但是如果遇到像是疫情這樣嚴重影響攤商、店家做生意的情況,甚至因法令而強迫暫時停業時,房客是否有其他方法可以跟房東洽商租金減免,共體時艱呢?
(二) 如果房客和房東簽的是不定期契約,按民法第442條:「租賃物為不動產者,因其價值之升降,當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者,不在此限。」,但是注意喔!這條是用在「不定期租約」而且是租賃的不動產「有價值升降的情況」;如果簽訂的是定有期限的租約,應該是要看民法第227條之2能不能用。
(三) 民法第227條之2規定:「契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有效果顯失公平者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」,有法界人士認為,情勢變更原則本來就是基於「衡平法理」,在有無可預料的重大變故出現時調整雙方的權利義務,以避免對其中一方過度不公,所以在這種定期契約,也可以基於價值升降以外的因素(例如因為疫情嚴重導致暫時無法營業)來請求調降租金。
(四) 但是也有法院見解認為,用民法第227條之2來調整租金,還是要在不定期租約才有適用 ,所以啦,在法界看法不一的情況下,最好的方式,還是一開始能在契約中直接訂立遇有像疫情這樣的重大事故,導致店家因為法令或實際情況無法營業時,有租金減免的約定比較好。
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