蘇黎世租屋的疑難雜症
更新於 2024/12/11閱讀時間約 10 分鐘
租屋平台、房東、合約與主觀經驗分享
租屋平台
以下整理一些租屋平台的資訊，和非常主觀的個人經驗。你都可以在住宿組的官網找到所有租屋平台的資訊。
Housing Office of University/ETH Zurich（學生租屋）
由蘇黎世大學（Universität Zürich）和蘇黎世聯邦理工學院（ETH Zürich）共同成立的學生租屋平台。只要具有在學身分，即便尚未取得正式的學生帳號，都可以註冊使用（印象中限期使用，因此突然發現無法登入不用緊張，去信重新開通帳號即可。因為我曾經是苦主😂）。平台上不保證沒有詐騙，但是由於詐騙案件被檢舉後，該使用者會遭到封鎖，因此相較於外面開放的平台，仍是一個較低風險的選擇。
WOKO（學生租屋）
全蘇黎世最大學生租屋管理公司，在蘇黎世市及溫特圖爾市（Winterthur）擁有65處住宅區和3500間房間，和蘇黎世各大學簽約，保證一小部分的床位作為宿舍。（對，就是我沒抽到的宿舍）其餘大多數皆作為學生租屋。每個住宅區的房型、人數、入住身分規定、租金、設備等都不同，須仔細閱讀各住宅區的資訊。例如，某些地方有提供單人套房的房型或六人同住的公寓，有些地方則會有整層共用的廚房及其他混合房型。
- （2020年底至2021年初的資訊）我有認識許多住在WOKO的同學，評價十分兩極，不過簡單歸納，若是人少的公寓類型，評價大多較為正面；若是整層共用廚房浴室，評價直接探底。在此必須誠心建議大家避開這個住宅區：****。這宿舍不僅曾經在冬天部分供暖設備損壞、熱水供應出問題，WOKO這間公司擺爛超過一個月不維修，房舍管理也完全崩壞。WOKO公司指派住戶（也是學生）作為住宅區的管理員，因此遭遇半夜開趴吵死大家的屁孩也管不動。不知為何，已經驚動警方前去關心，每次登門前卻都會事先通知警察來訪，所以連警察介入也毫無效果。
- （2022年6月4日補充）近日聽聞關於WOKO該住宅區的評價，與先前完全不同，WOKO應該已經著手改善，修繕效率據說大幅提升、再也沒有吵死人的派對，居住品質非常優良。很不好意思以上的舊聞似乎造成一些困擾，在此更新資訊、標記時間、並移除該住宅區的名字。感謝指正！
我對WOKO這間公司（的蘇黎世辦公室）本來也就沒什麼好印象。當初寫信給蘇黎世辦公室，拖了很久都沒回，我越洋撥電話竟然也沒人接。我於是播了一通電話給溫特圖爾辦公室，對方十分客氣，也覺得蘇黎世辦公室不接電話不回信的行為有些詭異，答應幫我轉達。果真，當天蘇黎世辦公室立刻回信給我，同事催促還是比較有用處。（看另一個同事催信的例子）
總之，他的低租金值得你考慮考慮！，但是上上策就是避開整層共用的廚房浴室…（2022年6月4日刪除，詳見上方補充）
Student Village、Living Science（學生租屋）
這兩個都是專屬ETH學生的宿舍，位在Hönggerberg校區。這兩個宿舍設備新穎，管理還算得當，租金也不算高昂，因此競爭十分激烈。透過關係打聽，或者上網搜尋他們的臉書社團，才能最快地掌握新出的房源訊息。（搞的好像要賣房子了XD）
Studentenhaus Danho、Maximilianeum、JUWO、Studentenhaus ALV…（學生租屋）
除了WOKO之外，蘇黎世也有許多小型的學生租屋管理公司。我既沒住過這些地方，也不認識任何曾經住過的同學。但是，我特別正面表列出這幾個，是由於當初海投申請時，他們都在短時間內給予我回覆，因此我十分推薦大家嘗試看看。不過他們的熱門程度可想而知 — — 通常排隊都排到好幾個月後了，所以動作要快。
另外這裡也附上非WOKO學生租屋列表。
Flatfox…（一般租屋）
族繁不及備載的瑞士租屋平台，但我只挑了一個我覺得比較實用的，其餘的平台可以自行搜尋！然而，一般租屋平台的缺點就是房屋類型通常不適合學生，詳見下方關於不動產公司的描述。
Wohnung, Zimmer, WG — Zürich、Student Housing Zurich…（臉書社團）
大多數租屋廣告都會多平台投放，因此加入這些臉書社團可以讓你一次看到多元的房型。但是，老話一句：小心詐騙。
誰是房東（的窗口）？
個人
對不起第一個像是廢話😂。有可能是自有住宅出租，或是二房東轉租，這部分的合約和房客權利都要注意。（我算是有不太好的經驗？）
不動產公司
我目前找不到精確的統計數據，但是逛過租屋平台就發現，不少房子是由不動產公司代管（不清楚有沒有持有，目前聽過代管），因此主要對接的窗口都會是不動產公司。對於學生來說，通常這樣的房子都會有個大麻煩：一旦申請者沒有固定薪水，不動產公司直接拒絕考慮。存款證明在此通常也無用武之地。（我試過，當然是失敗了）
學生租屋管理公司
例如WOKO。由於專門出租給學生，因此不會出現像不動產公司關於薪資的規定。租金通常也會比市場行情還要低。不過各家對於學生身分的限制不一，從學士、碩士、博士、博後、其他與大學有關的人員（例如蘇黎世大學附屬醫院的職員）等等，身分要求都得看仔細。
合約內容
水、電、網路、電視廣播費（Radio- und Fernsehabgabe）等等（Nebenkosten；NK）
是否含水、電、網路，大家應該都很熟悉。電視廣播費可能相對陌生，不過待過歐洲的人應該頗有感覺...每年（有些國家是每月）每戶都會收到一張「鉅額」帳單，用來資助公共媒體運作。之所以會提到這筆費用，是因為許多情況下（我不清楚是不是全部）這筆費用都不會包含在租金裡，因此收到帳單時，就不用懷疑自己被房東耍了。當然，如果租約上有寫明包含這筆費用，那就沒問題啦。
住在瑞士的人應該最有資格說鉅額（各國費用列表，奧地利和瑞士不相上下），每戶年繳335瑞郎（約新台幣9990元），上次聽到在德國的同學跟我抱怨這筆支出，我就立馬搬出這個數字，他瞬間從滿滿怨氣變的幸福洋溢🥰。固然繳交這筆費用讓人覺得有些心痛，但是換個角度想，其實其他國家的公共媒體（包含台灣）只是轉而採取國家編列預算的方式來運作，羊毛還是出在羊身上啊。況且，由國家編列預算的缺點就是，公共媒體的預算很有可能會因為政治因素，在立法機構遭到杯葛（對，我沒有要影射，我就是在說台灣😂），直接向大眾收取固定費用就不可能出現這種問題了。想要優質媒體，付費支持也是應該的！
好了，我扯遠了哈哈。
租金
你一定覺得我怎麼又在說廢話。可是這次沒有唷。瑞士的法律嚴格規範租金的漲跌，房東不可以漫天喊價。原則上，房客有權知道上一個房客的租金。若有所不同，房東必須交代原因，例如利率上漲（下一段會提到）、通膨、房屋整修、設備翻新等等。我現在的房東在最初簽約時，非常友善、按照規矩的還給我看了他給上一位房客的租金，證明是一模一樣的。或許我們不能期待每個房東都這麼做，不過租金這部分的規範的確是嚴格的。
不只是不可以隨意漲租金，房客甚至有權在以下情況要求租金降價！瑞士聯邦住房部每季都會公布房貸參照利率（hypothekarischer Referenzzinssatz；專有名詞我不會翻譯，中文僅供參考，我只知道瑞士政府以0.25%為級距，將各銀行的房貸利率平均後，取一最相近的作為參照利率），一旦利率下降，房客就可以合法向房東要求降價。我對於金融理財一竅不通，求大神解釋這個政策的目的（亂猜：貸款利率下降，房屋持有者成本下降，因此租金也該下降？）。詳細的作法可以參考這裡。
從一個對房客極度不友善的台灣來到這裡，受到很大的文化衝擊🤣。當房東提醒我，利率下降時可以要求他降租金，還主動出示上一個租約的租金時，我有種受寵若驚的感覺。更有甚者，我後來因緣際會才發現，租屋處附近的電車路線是我入住前半年才開通的，這竟然也不構成漲租金的理由嗎？
住房守則
這裡的住房守則也充滿著文化衝擊，以下以我現在的租屋處為例。對於室內空氣品質的要求極高，不僅監控室內濕度必須在40%-60%之間（這接近聯邦衛生部的住家通風及供暖指南），也會希望房客每天至少開窗兩三次、每次五分鐘（通風lüften這個詞無比常見😆）。噪音管制方面，規定晚上十點至清晨六點之間，不得洗澡、洗衣烘衣、演奏樂器，音量需要降至最低。這應該是（至少）德語區國家共有的特色！由於冬季暖氣運作的緣故，房客也不得在這個季節成斜角開窗，否則會容易生成黴菌…另外，原則上沒有曬衣服這個選項。難過😥。這件事情或許因地制宜，但瑞士大多數的確沒有曬衣習慣，跨了邊境到奧地利，似乎事情就完全不一樣了，真是有趣。
合約期限、解約條件
有些合約有固定期限，有些則是不定期直到房客退租為止。解約條件大多都是希望房客在例如三個月前通知房東或不動產公司。若提早解約，可能還會附帶條款，要求房客帶看、尋找下一個接替的房客。這些部分都會先列在合約內容當中，可多多注意。（我又有悲慘經驗，所以特別有感…）
預防詐騙
租屋詐騙實在太氾濫，因此有幾個各方提供的大原則給大家參考。首先，親自實地看房，絕對大大減低詐騙的可能性，順便還可以認識一下房東和室友。遇到不斷催促文件，還警告你「動作要是太慢，房子就要被租走」，那也要提高警覺心。另外，租屋廣告上如果看到價格過低的，通常也不怎麼牢靠，例如蘇黎世市區的分租房間竟然只要300瑞郎（約新台幣9300元），那八成要懷疑這廣告要不詐騙、要不住宿品質可能爛到不行。對，早點接受這裡的高租金吧，300瑞郎看起來雖然一點都不便宜，可是別忘了這裡是什麼地方；300瑞郎也不是可以撿便宜的價格，是太便宜到令人起疑心啊。
小撇步
海投申請
不必客氣，看到喜歡的，通通寄電子郵件。別忘了，旺季時每戶的競爭者動輒幾十人啊。
先短租，再實地找房
為了避免詐騙，實地看房是最好的選擇，但人如果還在台灣怎麼辦？可以先找短租（sublet），落地後再好好看房！
衛星城鎮
蘇黎世內的租金居高不下，若不介意稍長的交通時間（位置好的話，交通時間通常也不會差太多，畢竟瑞士的大眾運輸非常發達又準時），可以考慮往衛星城鎮找房。用相同或更低的租金，找到高品質的住宿！（個人大推現在住的Schlieren，電車線和火車站，直通市區，生活機能也十分完備）
我的租屋故事：租屋奇談系列
歡迎大家留言討論、提問回饋及指正補充唷！😃
謝謝大家，我們下次見！Danke vielmals und bis bald!
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