持續升息縮表背景下，有機會打折買房嗎？
2022/05/06閱讀時間約 3 分鐘
因為美國量化寬鬆資金氾濫，前2年房市狂漲，周圍的朋友有房的沒房的都在看房買房，就怕手中的現金因為通膨越來越薄，想買房保值。直到２０２２年房市走勢開始不明朗。
前幾天朋友間的聚會，聊到未來房市走向：
Ｓ姐說：「建材貴、人工貴、土地稀缺價格更貴，再加上通貨膨脹的預期，房價也只能越來越貴了。開發商是不會賠本賣房的。」
Ｍ大哥說：「那中古屋為何也跟著漲？我認為，打房、升息消息不斷，恐怕房市泡沫即將爆破！」 大家討論的非常熱烈，看漲看跌各有依據。
😎Ｒ姐說：「我來說個７折買房的故事吧！」大家都安靜下來。
「那時候還年輕，看了一整年的房子，在２００２年底終於第一次買房。搬進去住後，閒談中才發現我的房價居然是隔壁鄰居的７折，我非常吃驚。因為當初買得不貴，３年前換屋就比較輕鬆。」
雖然大家都說「剛需買房不用太在意漲跌」。實際上，剛需買房往往是梭哈全部的努力，因為資源有限，心態上更在意房價。
⏰現在比較有經驗後，回頭看當初為何能７折買房？
原因1、１９９９年起，連續幾年內遇到９２１大地震、互聯網科技泡沫，還有９１１恐怖組織劫持飛機撞紐約雙子星大樓，連續的事件造成景氣低迷買房的人減少。
理因2、當時原屋主因為股票虧損，有強烈的資金需求，不得不賣的因素。
⏰台灣房市短中期(5年內)最相關的4個指標「利率、匯率、股市、政策」來觀察：
1、#利率：雖然有分析說，升息循環中房價會維持漲勢。但也有專家預期，因美聯儲啟動升息，台灣央行將逐步升息４－６碼，房貸利率接近３％利率，將是房市反轉向下指標。 對民眾而言，台灣只要再升息1%，１２００萬的房貸每個月就增加１０,０００元，負擔不輕。更何況因通貨膨脹，民生物資的價格都上升，家庭可支配所得下降，可謂雪上加霜。
且定存利率已回升到１％，如無風險資產的定存利率升到２％，投資者對於風險資產房產要求報酬率必定提高，價格評估自然降低。
２、#匯率：今年１月初至今，從台幣兌美元匯率從２７.５快速貶值至２９.５，可見外資資金持續大量匯出，當資金潮水退，房市的熱度還能支撐嗎？
３、#股市：股市行情與房市高度相關。股市從今年初１８３７９點，４月底跌到１６５９２點，尚未看到股市打底跡象。因過去２年多的股市大多頭，有些朋友甚至借低利率的房貸投資股市，現在同時面臨房貸升息與股市回檔的資金壓力。
４、#政策：政府多波打房，尤其接下來限制預售屋紅單交易造成的投資客拋售潮。
因 #高通膨、地價上漲、營建工程成本還在增加的情況，即使買賣數量下降，無論預售屋或成屋價格還沒有下修的跡象。
無論是預計買屋或賣屋者，目前觀察重點，萬一美國為打擊通膨影響到經濟，會影響自己的收入嗎？投資會大幅虧損，導致不得不賣屋的情況嗎？
⏰現在最重要的是先 #降低財務槓桿，#提高自己財務安全指數。保持經濟實力，冷靜謹慎觀察市場變化，當市場明朗或暫時向下時，會有較好的 #議價空間。
前幾天朋友間的聚會，聊到未來房市走向：
Ｓ姐說：「建材貴、人工貴、土地稀缺價格更貴，再加上通貨膨脹的預期，房價也只能越來越貴了。開發商是不會賠本賣房的。」
Ｍ大哥說：「那中古屋為何也跟著漲？我認為，打房、升息消息不斷，恐怕房市泡沫即將爆破！」 大家討論的非常熱烈，看漲看跌各有依據。
😎Ｒ姐說：「我來說個７折買房的故事吧！」大家都安靜下來。
「那時候還年輕，看了一整年的房子，在２００２年底終於第一次買房。搬進去住後，閒談中才發現我的房價居然是隔壁鄰居的７折，我非常吃驚。因為當初買得不貴，３年前換屋就比較輕鬆。」
雖然大家都說「剛需買房不用太在意漲跌」。實際上，剛需買房往往是梭哈全部的努力，因為資源有限，心態上更在意房價。
⏰現在比較有經驗後，回頭看當初為何能７折買房？
原因1、１９９９年起，連續幾年內遇到９２１大地震、互聯網科技泡沫，還有９１１恐怖組織劫持飛機撞紐約雙子星大樓，連續的事件造成景氣低迷買房的人減少。
理因2、當時原屋主因為股票虧損，有強烈的資金需求，不得不賣的因素。
⏰台灣房市短中期(5年內)最相關的4個指標「利率、匯率、股市、政策」來觀察：
1、#利率：雖然有分析說，升息循環中房價會維持漲勢。但也有專家預期，因美聯儲啟動升息，台灣央行將逐步升息４－６碼，房貸利率接近３％利率，將是房市反轉向下指標。 對民眾而言，台灣只要再升息1%，１２００萬的房貸每個月就增加１０,０００元，負擔不輕。更何況因通貨膨脹，民生物資的價格都上升，家庭可支配所得下降，可謂雪上加霜。
且定存利率已回升到１％，如無風險資產的定存利率升到２％，投資者對於風險資產房產要求報酬率必定提高，價格評估自然降低。
２、#匯率：今年１月初至今，從台幣兌美元匯率從２７.５快速貶值至２９.５，可見外資資金持續大量匯出，當資金潮水退，房市的熱度還能支撐嗎？
３、#股市：股市行情與房市高度相關。股市從今年初１８３７９點，４月底跌到１６５９２點，尚未看到股市打底跡象。因過去２年多的股市大多頭，有些朋友甚至借低利率的房貸投資股市，現在同時面臨房貸升息與股市回檔的資金壓力。
４、#政策：政府多波打房，尤其接下來限制預售屋紅單交易造成的投資客拋售潮。
因 #高通膨、地價上漲、營建工程成本還在增加的情況，即使買賣數量下降，無論預售屋或成屋價格還沒有下修的跡象。
無論是預計買屋或賣屋者，目前觀察重點，萬一美國為打擊通膨影響到經濟，會影響自己的收入嗎？投資會大幅虧損，導致不得不賣屋的情況嗎？
⏰現在最重要的是先 #降低財務槓桿，#提高自己財務安全指數。保持經濟實力，冷靜謹慎觀察市場變化，當市場明朗或暫時向下時，會有較好的 #議價空間。
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