抵押權是什麼?塗銷登記又該如何辦理？密技一次講~

2022/10/17閱讀時間約 7 分鐘

辦理抵押權塗銷登記時，如係法院判決塗銷登記應附法院判決確定證明文件。他項權利塗銷登記，得由他項權利人、原設定人或其他利害關係人單獨聲請之。原抵押權人為金融機構，其印鑑已向地政所備查者，得免檢附原抵押權人印鑑證明。

什麼是抵押權呢？

我們在借錢給別人的時候，總會希望越有保障越好，最好能夠有個擔保品，在債務人還不出錢的時候，還能夠拿擔保品來取償。而最有保障的擔保品就是不動產了，由其是土地，土地是無法藏匿和帶走的，債權人可以透過在土地上設定抵押權，如果債務人還不出錢，債權人就可以向法院聲請拍賣不動產，從拍賣的價金來清償債務。

民法第860條規定：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」就是規定上面所述的內容。

抵押權是如何設定的？要怎麼擔保？

抵押權人有抵押權在手，講話就比一般債權人大聲，因為強制執行拍賣的優先受償順序，抵押權人優先於一般債權人，意思就是，抵押權人先吃肉，一般債權人再吃剩下的（如果沒剩就分不到了），那抵押權人優先的範圍在哪？與設定的擔保債權金額有關。

建物謄本

我們從這份建物謄本，就可以大概瞭解抵押權了，至地政事務所申請抵押權登記時，最重要的就是「擔保債權總金額」，例如設定300萬元，則到時候法拍，在300萬元的範圍內，就是抵押權人可以優先分配的（但假如只欠270萬元，當然也只能在270萬元的範圍內受償，不能多拿）。至於利息、遲延利息、違約金要不要約定，則是當事人可自行決定。

什麼是抵押權塗銷登記？

已登記之抵押權，因權利拋棄、混同、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院判決等，使權利消滅時，由抵押權人、原設定人或其他利害關係人檢附文件，向不動產所在地的登記機關辦理塗銷之登記。

抵押權塗銷登記由誰辦理？

一、金融機構抵押權

申請人（註一）親自辦理：攜帶本人身分證、印章、抵押權塗銷同意書、他項權利證明書到地政機關，向簡易案件櫃檯辦理。
委託代理人辦理：除準備以上文件外，代理人請帶身分證正本及印章。

二、私人抵押權（單獨或會同申請皆可）

抵押人（註二）親自辦理：攜帶本人身分證、印章、債權人身分證明文件、印鑑證明、債務清償證明書（蓋妥印鑑章）、他項權利證明書到地政機關，向簡易案件櫃檯辦理。
債權人（抵押權人）親自辦理：攜帶本人身分證、印鑑證明、印鑑章、債務清償證明書、他項權利證明書到地政機關，向簡易案件櫃檯辦理。
委託代理人辦理：除以上文件外，代理人請帶身分證正本及印章。

註一：申請人可為抵押權設定之義務人或債務人或現所有權人。
註二：抵押人可為抵押權設定之義務人或債務人或現所有權人。

※抵押權設定相關名稱解釋如下：

權利人：債權人、抵押權人，也就是金融機構或民間金主。
義務人：提供擔保品之人，又稱設定人。
債務人：借款人。

※抵押權塗銷相關名稱解釋如下：

權利人：抵押人、借款人、保證人。
義務人：債權人、抵押權人。

抵押權忘記塗銷怎麼辦？

有些人可能會在想抵押不動產貸款，或出售過戶時才發現，不動產尚有多年前的抵押權未塗銷，以貸款來說，銀行不願意變成第二順位抵押權人，這時就會拒絕受理貸款。那這種陳年抵押權要怎麼處理呢？

若當初的抵押權人還在，可與對方商討塗銷抵押權事宜；若對方已經不在了，當初開立的清償證明文件也已遺失，地政機關在無憑據的狀況下是不能辦理塗銷的，這時就得依循司法途徑，檢具法院判決確定證明文件來辦理塗銷登記。

抵押權有從屬性，若其擔保的債權已全數消滅，抵押權就會消滅，可辦理塗銷。而民法第880條規定，若以抵押權擔保之債權，請求權已因時效（15年）消滅，抵押權人未於時效消滅後5年間實行抵押權者，其抵押權消滅。

因此若已距離債權清償日超過20年，就可以提起「確認抵押權不存在」之訴訟，或主張「抵押權已罹於時效而消滅」來請求塗銷抵押權。

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