【ACY證券】房價下跌剛開始,何時買房最合適?

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最近不少人都在糾結是否要現在買房,一方面是覺得利率過高不適合貸款,另一方面又是看到全球的房價正在快速下跌找不准“抄底”時機。那麼今天我們就來聊一聊房地產投資。
首先需要承認的是,房產單從價格,也就是長期資本回報來看,毫無疑問是最穩定的資產之一,雖然(房價)回報率遠不及股票與高收益債券,長期回報率僅略高於國債,但相應的風險也較低。但是投資者在購買房產時很少是全款買下的,一般都會帶上杠杆,也就是做貸款。這在拉高收益的同時,也為房產投資帶來了利率風險。不過在討論利率之前,我們先來看一下影響房產投資回報的因素。
投資房回報一般由兩部分組成,分別是房價和淨收入(租金-月供-其他支出)。不少投資人認為由於建材價格飆升,房價也會隨之上漲。這其實是一個認知的誤區(成本決定論)。在經濟學中,任何資產或商品的價格都是由供需關係,而非成本來決定。因此在判斷房價未來行情時,投資者需要考慮人口、經濟、貨幣與財政政策等供需方面的影響。一般來說,人口和經濟影響長期表現,而貨幣與財政政策更容易造成短線巨大波動。
那麼這樣問題就回到了全球房價為何在過去兩年中普遍上漲,原因正是短線貨幣政策的寬鬆。要知道,房產市場中流動的“錢”分為兩部分,分別是現金以及信貸。在全球降息的過程中,信貸總量大幅度擴張,房市當中的錢就變多了。由於投資人更容易轉貸套現,新增的信貸可以用來買房,而新買的房又可以拿來抵押貸款,從而導致房價螺旋上升,房市泡沫由此浮現。既然泡沫是由信貸擴張造成,那麼戳破泡沫的必然是信貸的緊縮,也就是央行的加息。因此在加息過程中,房價受到的壓力是相當大的。
然而以史為鑒,高利率並不代表房價一定會跌,尤其是在滯漲週期,由於通脹始終無法下滑,抗通脹資產往往會有堅挺的表現。然而問題在於,投資房的回報不僅要看房價還要看淨收入。由於長期租售比波動不大,一般會在3-5%徘徊,因此一旦interest-only貸款利率突破5%,租金不夠支付月供,就會越來越多的投資者蒙受損失。扛不住的投資者就會將房產拋售,進一步造成房價的下滑。更有甚者,如果貸款利率超過租金和房價漲幅的總和,投資房短期內便是負收益的,這種情況在加息週期中並不罕見。當前的全球滯漲環境已經有數十年沒有出現過了,不知道是否還有人能記得被超高利率支配的恐懼。
SLF日線圖
相比國際市場,澳洲地產投資者最近是松了一口氣。在美國強勢緊縮的檔口,澳洲聯儲卻宣佈放緩加息,無疑利好澳洲未來的房市。需要注意的是,真實房價要比利率波動晚一個週期,要等固定利率到期需要轉貸後,房東才會開始遭受利率損失,房價也會隨之下滑。從澳洲200房產ETF指數日線圖來看,由於這類指數基金一般不以出售房產為目的,因此在計算收益時只考慮租售比以及租金增幅。而且指數的流動性遠高於真實房產,價格變化也更類似於股票。因而在澳洲加息之前,指數價格便先一步開始下跌,而在10月4日放緩加息時,指數便大幅沖高。整體來看,技術面毫無疑問處在下降趨勢當中,即便基本面有所改善,但是抄底的風險依舊極高。交易策略可以等待價格突破並站上10.4的頸線關口,再行考慮長線入場多單。
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