土地借款的申辦管道差異？如何提高核貸機率？

房貸喆學 (喆方資產)

2023/01/11閱讀時間約 4 分鐘

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名下持有土地不僅可以放著增值，也可以在有資金急用的時候，利用土地貸款舊你一命，但是土地借貸這麼複雜、管道眾多，我該如何選擇呢？

土地借款是什麼？

土地借款指的是利用名下持有的土地，向銀行等借貸機構申請融資，將土地價值變現，適合長期或短期的資金調動。由於土地價值高，因此若個人的還款條件允許，基本上可以輕易的貸款百萬以上額度，且享有較信貸更低的利率。

土地借款常見的情況：

1. 購買土地：或許是建商為了開發建案而購地，或者一般私人想要自地自建，或者開拓農田等。

2. 大額周轉：申貸人名下已有土地的情況下，因有資金需求，但缺少現金流，因此利用不動產申請抵押換現，讓金融公司提供額度，讓你自由運用資金。

土地借款管道？

一、銀行借款

這是最常見的方式，也是利率最低的管道，但是相對的審核機制較嚴格。一般銀行的土地借款、土地融資利率會落在3%以上，若申貸條件好的人，或許可以拿到3%－5%的利率，若申貸條件較差，或者土地地段較差的人，則可能拿到5%以上甚至10%的利率。(以上利率以年息計算)

而成數的部分，銀行因放款較為保守，因此可貸金額大約落在土地估價的5至7成，適合中長期周轉需求的人。

銀行借款注意事項：

需有良好的信用分數。
不得有支票跳票或者卡債遲繳的情形。
土地不得小於15坪。
土地最好臨路。
除非有特別身分，否則林地、山坡地無法承做。
需產權完整，持分土地較難申辦成功。
還款規定嚴謹，除非申請理財型貸款，但利率較高。
申請至撥款時間較長，有資金急用者不適合。

二、農會借款

此管道主要的申辦對象為具有農會會員資格的人，因此對於農民有較優惠的申貸方案，但前提是須從事農業相關工作，但若符合資格，不僅利率低，還款年限也長，主要目的是為了照顧看天吃飯的農民的生計。利率會從1.5%起至5%之間(年息)，貸款成數一樣落在5至7成，最長還款可達20年。

農會借款注意事項：

需有農會會員身分。
需有良好信用分數。
若要優惠方案，則須提出農事計畫。

三、融資公司借款

這是土地貸款管道中最容易申辦的，因為信用瑕疵或者收入不穩者皆可申辦，只是相對的利率較高，大約落在1%－3%這個區間，並以月息計算。不過融資公司屬民間借貸，適合任何身分的人辦理，因此即便利率高，還是有不少人有融資需求。不過除了利率高之外，融資公司的貸款成數也高，平均7、8成，最高可到9成以上，且不受到薪資負債比22倍的限制。